Недвижимость
Сибири, 7 марта 1996 г., № 9 (108), с. 4
Рынок жилья в городах
Западной Сибири
После
завершения «сериала», посвященного анализу динамики цен на новосибирском рынке
жилья («НС» №
3,
4,
6,
8)
интересно было бы сравнить ее с тем, что происходило в других городах нашего
региона. В таблице приведены средние цены 1 кв. м общей площади на вторичном
рынке жилья в областных центрах Западной Сибири на начало и конец 1995 г. и
сопоставлены темпы роста цен на жилье с местной инфляцией – темпами роста общего
уровня потребительских цен в соответствующей области.
Как
говорилось в предыдущей статье
(«НС» № 8),
различные обзоры ценовой ситуации на рынке жилья Новосибирска основываются на
неполных сведениях, давая приближенную картину, в ту или иную сторону отличающуюся
от реальной. Поэтому в таблице и на рисунках информация о ценах дана по двум
источникам: нашей газеты и фирмы «Эрсико». Если на начало 1995 г. цена 1 кв. м
общей площади жилья по информации «НС» и «Эрсико» практически совпадала, то к
концу года различие дошло до 11,6%.
Вообще-то
разброс цен выше – более 17%, если учесть данные ценовых обзоров агентства
недвижимости «Крэдит риэлт», согласно которым средняя цена 1 кв. м на конец
минувшего года в Новосибирске составила 1,92 млн. руб. Но такая величина,
похоже, заметно выше «правильной» средней по городу (что связано с
особенностями совокупности квартир, проходящих через «Крэдит риэлт»), истина,
скорее всего, лежит где-то между данными «НС» и «Эрсико».
Сказанное
в полной мере относится и к приведенным в таблице средним ценам по другим
городам: они также довольно ориентировочны, охватывая не весь массив попадающих
на рынок квартир, а только некоторую выборку – по группе риэлтерских фирм или
даже по одной фирме. Данные по Барнаулу основываются на информации агентства
недвижимости «Дом», по Кемерово – фирмы «Диво недвижимость», по Омску –
корпорации «Аркада», по Томску – фирмы «Аурум», по Тюмени – агентства
недвижимости «ЕНОТ-сервис».
Уровни цен
на жилье в Западной Сибири в начале и конце минувшего года показаны на рис. 1.
Как видно, самым дорогим городом была и осталась Тюмень, опережая ближайший к
ней по ценам Омск в 1,36 раза в начале года и в 1,24 раза в конце. Это и
неудивительно, если учесть высокий уровень доходов в нефтедобывающем регионе:
так, в декабре 1995 г. средняя зарплата в Тюменской области была вдвое выше,
чем в следующей по этому показателю в Западной Сибири Кемеровской области, и
вчетверо превышала среднюю зарплату в Алтайском крае. Наиболее низкими цены на
жилье были в Томске. Следующая за ним градация – цены в Барнауле и Кемерове,
далее – в Новосибирске и Омске.
К началу
нынешнего года соотношение цен несколько изменилось: самое дешевое жилье было
по-прежнему в Томске, но к нему присоединился Барнаул, а цены в Кемерове, Омске
и Новосибирске примерно (в пределах точности данных) сравнялись. Однако,
по-видимому, Новосибирск все же стал по дороговизне жилья вторым в Западной
Сибири, если судить по тому, что средняя цена 1 кв. м в нем лежала где-то в
диапазоне 1,635-1,825 млн. руб. Заметно, что за год разрыв в стоимости жилья в
пределах Западной Сибири существенно сократился: в начале прошлого года он
составлял 2,06 раза (1,51 раза без Тюмени), в конце же - 1,54 раза (а без
Тюмени - всего лишь 1,25 раза).
Межрайонные
различия средней цены 1 кв. м жилья внутри западносибирских городов
относительно невелики: в 1,5-2 раза. Так, в Тюмени 1 кв. м в центре в 1,5 раза
дороже чем на окраине, в Омске и Томске - в 1,6 раза, в Кемерове - в 1,7, в
Новосибирске - в 1,6-1,8, в Барнауле - в 1,9. В Красноярске же, например,
разрыв в цене между центром и окраинами доходит до 2,6 раза.
На рис. 2
показано, как увеличились цены на жилье в Западной Сибири за прошлый год.
Хорошо видно, что рост цен на жилье везде отстает от темпов инфляции. Причем не
только от локальных, но и от средних по России (за исключением Томска). Таким
образом, если из увеличения цен на жилье исключить инфляционную составляющую,
оказывается, что реально стоимость жилья в среднем снижается – как и в
Новосибирске – во всех областных центрах Западной Сибири (т.е. уменьшается
стоимость 1 кв. м общей площади, измеренная в рублях с постоянной покупательной
способностью, например, начала 1995 г. или в «старых деньгах» – 1990 г.).
Отставание
роста цен на жилье от инфляции наблюдается с 1993 г. и не ограничивается лишь
Западной Сибирью. Полных данных по всему региону за эти годы нет, но можно
сравнить сведения по Новосибирску и Екатеринбургу (где цены довольно близки –
на начало 1996 г. 1 кв. м в Екатеринбурге стоил 1,7-1,85 млн. руб.). За 1993 г.
средняя цена 1 кв. м в Новосибирске увеличилась в 4,08 раза, в 1994 г. – в
2,33, в 1995 г. – в 1,98, в Екатеринбурге соответственно в 3,8, 2,5 и 1,8 раза.
Индексы потребительских цен (в целом по России) составили (в разах): в 1993 г.
– 9,4, в 1994 г. – 3,15, в 1995 г. – 2,32. Всего же за три года квадратный метр
в Новосибирске подорожал в 18,8 раз, в Екатеринбурге – в 17,1 раз, а общий
уровень цен в России вырос в 68,6 раз. Так что в неизменных «среднероссийских»
ценах стоимость 1 кв. м снизилась в 3,6 раза в Новосибирске и в 4 раза в
Екатеринбурге.
Насколько
можно судить, такая ситуация имела место во многих городах, за исключением
Москвы, Санкт-Петербурга и городов юга России, испытывающих значительный наплыв
состоятельных мигрантов – например, Ростов-на-Дону (а также некоторых других).
Взрывной рост цен на рынке жилья характерен для 1992 г., когда этот рынок
только возникал. Незначительная доля приватизированных квартир обусловила
небольшой (хотя и быстро увеличивавшийся) объем предложения, а наличие еще не
успевших обесценится сбережений населения и возможности быстрого обогащения на
спекулятивных операциях – высокий спрос. В результате цены на жилье росли
гораздо быстрее, чем потребительские.
Но уже со
следующего года ситуация резко изменилась: доинфляционные сбережения
превратились в прах, что отсекло от рынка жилья основную часть потенциальных
покупателей, предложение же довольно быстро росло. И дальнейший рост цен стал
тормозиться возможностями платежеспособного спроса, а рынок жилья стал
высококонкурентным. В большинстве городов России предложение превысило спрос
(за исключением отдельных коротких периодов ажиотажного спроса), приближаясь к
типичному нынешнему соотношению спрос-предложение 1:2-1:3 (так, в Новосибирске
в октябре прошлого года предложение на вторичном рынке жилья было выше спроса в
3,7 раза).
В первые
два месяца нынешнего года темпы роста цен на жилье были примерно такими же, как
темпы инфляции. В Новосибирске за январь средняя цена 1 кв. м выросла, по
разным данным, в пределах 3,5-5,1%, довольно близким был рост и в других
западносибирских городах. Аналогичная ситуация сложилась и в феврале.
Прогнозирование динамики цен на жилье дело неблагодарное: слишком многими
факторами она определяется. Но опыт прошедших лет показывает, что чем ниже
уровень инфляции, тем ближе к нему темпы роста средних цен на вторичном рынке
жилья. И если в нынешнем году среднемесячные темпы инфляции будут в пределах
обещанных 2-3%, то средняя цена 1 кв. м, вероятно, станет расти такими же или
немного более высокими темпами.
Константин Глущенко
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
