Недвижимость Сибири, 29 февраля 1996 г., № 8 (107), с. 5

Цены на жилье в 1995 году: сравнения

Нынешняя статья завершает цикл публикаций, посвященный анализу динамики цен на новосибирском рынке жилья.

Собственно анализ, вообще говоря, исчерпывается предыдущими тремя статьями («НС» № 3, 4, 6). Основывался он на данных еженедельных обзоров ценовой ситуации на рынке жилья, публиковавшихся в нашей газете в течение прошлого года. Но «НС» – не единственный источник информации о ценах: в минувшем году появилось еще несколько изданий, регулярно отслеживающих положение на рынке жилья нашего города. И было бы нечестно представлять «НС» обладателем абсолютной истины, обойдя молчанием данные из других источников.

Наша газета была единственным в Новосибирске изданием такого профиля почти год, пока в конце 1994 г. не стала выходить еще одна: «Рынок недвижимости». Самостоятельно, правда, она просуществовала недолго, став вскоре вкладкой в «Купи-продай». Ценовые обзоры в «рынке недвижимости» основываются на информации фирмы 2Эрсико». Эта фирма (которую вы знаете) имеет давние традиции ценовых обзоров. Они публикуются во многих новосибирских изданиях (круг которых со временем меняется), а с июля прошлого года – и в собственной газете «Ключ от квартиры». Одно время пресс-релизы выпускались «Эрсико» совместно с другим крупным агентством недвижимости – «Ново-Николаевскомъ».

С июня 1995 г. в газете «Квартал» стали публиковаться обзоры ситуации на рынке жилья, базирующиеся на данных по группе агентств недвижимости, состоящих в Сибирской гильдии риэлтеров (с нынешнего года состав участников издания газеты расширился и выходит она теперь не как орган Гильдии, а как «информационная риэлтерская газета»; увеличилась и группа фирм, сведения которых обобщаются в «Квартале»). И, наконец, в октябре прошлого года обзавелось своей газетой «Ваша недвижимость» агентство «Крэдит риэлт», и появились ценовые обзоры, основывающиеся на информации его базы данных.

Обширность прессы новосибирского рынка жилья дает более обильную и разностороннюю информацию о положении на нем, но одновременно обостряет и давнюю проблему: разнобой в данных об уровнях и динамике цен на жилье. И вполне естественно возникает желание выяснить, насколько он велик. Когда задумывалась эта статья, предполагалось сравнить динамику средней цены 1 кв. м общей площади и цен на квартиры за 1995 г. по группе агентств недвижимости, представленной в обзорах «НС», с полученной по данным «Эрсико», «Ново-Николаевска», «Крэдит риэлта» и той группы фирм, на сведениях которой основаны обзоры газеты «Квартал». Но выполнить задачу удалось только отчасти.

Информация по всему кругу фирм, охватываемых базой данных, которой пользуется «Квартал», стала поступать после образования Сибирской гильдии риэлтеров (май прошлого года), причем только текущая. Поэтому динамику за весь год по ней получить нельзя. В базе данных «Крэдит риэлта» история представлена полно, но в виде, пригодном для сводных аналитических расчетов – пока только с октября, когда стали проводиться такие расчеты (для обзоров «Вашей недвижимости»). «Ново-Николаевскъ» не ведет статистику средней цены 1 кв. м проходящего через него жилья, принципиально отвергая сам этот показатель. Что же касается фирмы «Эрсико», то предоставленный ею нашей газете годовой обзор, напротив, содержал данные только о цене 1 кв. м, но не было динамики цен на отдельные типы квартир.

И сравнения в статье по необходимости ограниченны: динамика цены 1 кв. м – только с фирмой «Эрсико», динамика цен на квартиры – с «Ново-Николаевскомъ» (у «Эрсико» сведения о динамике средних цен на квартиры есть, но уже не было времени их получить, так что этот пробел можно отнести на счет нерадивости автора). Что же касается данных «Квартала» и «Крэдит риэлта», они используются лишь для сопоставления абсолютных уровней цен на конец прошлого года (а также динамики за нынешний январь, который минул, пока публиковался этот «аналитический сериал»).

На рис. 1 показана динамика средней цены 1 кв. м общей площади в течение 1995 г. по данным нашей газеты и фирмы «Эрсико». Как видно, в общих чертах поведение обеих траекторий цен сходно. Однако жилье, проходящее через фирму «Эрсико», дорожало существенно быстрее. Максимума отрыв достигает в апреле, когда рост цены 1 кв. м по отношению к началу года по данным «Эрсико» опередил отмечаемый «НС» на 37,1 процентных пунктов. После этого траектории стали сближаться, уменьшив в июле разрыв до 19,1 пунктов, но затем снова разошлись. При почти одинаковой цене 1 кв. м на начало 1995 г. («НС» – 826 тыс. руб., «Эрсико» – 824 тыс. руб.) к концу года она выросла, согласно «НС», до 1635 тыс7 руб., а у «Эрсико» – до 1825 тыс. руб., т.е. темпы роста за год составили соответственно 197,9% и 221,5% (разрыв – 23,6 пункта). И если по данным «НС» рост цены 1 кв. м (в сравнении с началом года) постоянно отстает от темпов роста потребительских цен (индекса инфляции), то по сведениям «Эрсико» – опережает, причем в первом полугодии не только местные темпы инфляции, но и среднероссийские, превысив по итогам года инфляцию в Новосибирске (215,4%) на 6,1 пунктов (но, правда, отстав от среднего по России уровня, составившего 231,4%).

Еще более заметно сходство поведения цен на рис. 2, где изменения цен даны по отношению не к началу года, а к предыдущему месяцу, но видно также, в чем их различие. Качественно отличается поведение цен в марте-мае, когда направления изменения приростов цен у «НС» и «Эрсико» противоположны. Заметно, что на цены в «Эрсико» не оказало влияние майское падение курса доллара, «НС» же отмечает вызванный этим повышение цен на жилье (предпринятое продавцами квартир для компенсации потерь от аномального поведения доллара). С июня обе траектории приростов цен и качественно подобны, но на траектории «Эрсико» ноябрьское ускорение роста цен на жилье (предположительно, вызванное ожидаемым декларированием доходов при покупке недвижимости) выражено очень слабо.

На рис. 3 сопоставлена динамика цен на одно-трехкомнатные квартиры по данным «НС» и «Ново-Николаевска». Она показана в абсолютном, а не в процентном выражении. Ясно, что сопоставлять темпы роста не имеет смысла, поскольку четко выраженной тенденции (кроме тренда – роста цен) у динамики цен «Ново-Николаевска» просто нет. Явственна лишь одна закономерность: как в начале, так и в конце 1995 г. квартиры, проходящие через «Ново-Николаевскъ», заметно дешевле, чем по данным «НС»: на начало года средняя цена однокомнатной квартиры в «Ново-Николаевске» составляла 18,5 млн. руб., по информации «НС» – 29 млн. руб., на конец года соответственно 35,9 и 52,2 млн. руб.; двухкомнатной – 29,1 и 35,4 млн. руб. в начале года, 65,2 и 72,3 млн. руб. в конце; трехкомнатной – 55,1 и 54,9 млн. руб. в начале года, 85,3 и 102 млн. руб. в конце.

Значительные колебания цен квартир в течение года в «Ново-Николаевскен» объясняются, по-видимому, значительно меньшим оборотом, чем охватываемый обзорами «НС», при этом различные случайные флуктуации, вызванные изменением структуры предложения (по районам престижности, качеству квартир и т.п.) не сглаживаются в средней цене. Так что определенный резон в отказе «Ново-Николаевска» от расчета средней цены 1 кв. м есть – в такой ситуации она может быть совершенно непоказательна.

В таблице показана средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке жилья Новосибирска на конец декабря прошлого года и января нынешнего по разным данным. Разброс в декабре составил 17,4%, в январе – 16,3%. И хотя в темпах роста цен за месяц абсолютное различие невелико (1,6 процентных пункта), относительное доходит почти до полутора раз.

Средняя цена 1 кв.м общей площади в Новосибирске, млн. руб.
Источник данных	Средняя цена на конец		Рост за январь, %
	декабря 1995	января 1996
«Недвижимость Сибири»	1.635	1.72	5.1
«Квартал»	1.76	1.83	4.0
«Эрсико»	1.825	1.89	3.5
«Крэдит риэлт»	1.92	2.00	4.2

Сам собой возникает вопрос – чьи же данные правильные? А ничьи. Дело в том, что каждая из средних цен рассчитана только по «своей» части рынка жилья города. А разные выборки, отличаясь по структуре представленных в них квартир (хотя бы по районам престижности, значительно влияющих на цену), дают и разные результаты. Так, «Эрсико» и «Крэдит риэлт», определяющие средние цены только по проходящем через них квартирам, расположены в центре города. И немудрено, что у них доля квартир из центра существенно выше, чем у многих других агентств недвижимости, а отсюда и дороже «средний квадратный метр». Можно было бы сказать, что данные «НС» и «Квартала» ближе к истине, поскольку рассчитываются по сведениям не одного, а группы агентств. Но и на них сказывается несовпадение структуры выборки со среднегородской.

Объективную картину ценовой ситуации на рынке жилья города и ее изменений может дать охват только всего массива квартир, фигурирующих на рынке. Достаточно даже было бы рассчитывать обобщающие показатели, объединив сведения, по которым сейчас они определяются по отдельности (такая выборка уже вполне представительна, она охватывает значительную долю рынка). И совсем не обязательно иметь первичную информацию: такие расчеты можно провести и по «частным» средним ценам – если знать объемы выборок, по которым они определялись (общее количество квадратных метров и число квартир каждого типа, фигурировавшие в расчетах средних цен). Есть, впрочем, и некоторые другие трудности. Но об этом – отдельный разговор.

Константин Глущенко

Редакция и автор признательны агентствам недвижимости «Ново-Николаевскъ» и «Эрсико»