Недвижимость
Сибири, 25 января 1996 г., № 3, с. 5 (103)
ЦЕНА КВАДРАТНОГО МЕТРА В 1995 ГОДУ
Наступило время
подведения итогов ушедшего года. И длиться оно будет теперь весь год, а то и
захватит начало следующего. Последним вступает в дело Госкомстат России – хотя
все итоговые данные у него имеются уже где-то в начале весны, в печать попадает
только часть из них, а пока сверстают да напечатают сводные статистические
сборники, наступает осень или даже зима. В далекую Сибирь они попадают и того
позже: «Российский статистический ежегодник» и сборник «Строительство в России»
за 1994 год появились в Новосибирске уже в начале нынешнего года. С тем, что в
них интересного для нас, я
постараюсь познакомить
читателей, но некоторое время
спустя – теперь уж месяц-другой значения не имеет, сведения и так стали
позапрошлогодними.
Начать же
подведение итогов логично традиционно для нашей газеты: с анализа динамики цен
на рынке жилья Новосибирска. К слову сказать, в минувшем году жизнь на нем была
гораздо разнообразней, чем в предшествующем. Во-первых, риэлтеры всего города
соединились. Правда, не все, но зато не в одну, а аж в две организации:
Новосибирскую ассоциацию риэлтеров и Сибирскую гильдию риэлтеров. Во-вторых,
началась суета с лицензированием риэлтерских фирм; до самого лицензирования
дело, однако, не дошло – возможно, оно станет главным событием года нынешнего
(если, конечно, в ходе намечающегося пересмотра перечня лицензируемых видов
деятельности риэлтерская не будет исключена из него). В-третьих, у бывшей
прежде одинокой «Недвижимости Сибири» появились сестры: газеты «Ключ от
квартиры», «Квартал», «Ваша недвижимость» (и «Рынок недвижимости», через
некоторое время превратившись во вкладку в «Купи-продай»).
К этому
добавились сюрпризы экономической ситуации. Продолжающийся обесцениваться рубль
внезапно стал дорожать на валютном рынке (или, если угодно, стала дешеветь
валюта). Столь же нежданно стали сбываться обещание правительства обуздать
инфляцию: после традиционного летнего замедления ее темпов рост потребительских
цен не ускорился, оставаясь на уровне менее 5% в месяц (в среднем по России). И
произошел беспрецедентный в недолгой истории современного отечественного рынка
жилья спад деловой активности, охватив значительную часть российских городов,
включая Москву, сменившийся подъемом – и то не везде – лишь в последние месяцы
года.
По мере развития
рынка жилья в Новосибирске информация о ценовой динамике становится все более
обширной, ее уже не втиснуть в один номер газеты. Поэтому читателя ждет
«сериал». Предположительно публикаций будет четыре: первая (нынешняя) посвящена
динамике обобщенной характеристики цен на рынке жилья: удельной стоимости жилья
(т.е. средней цены 1 кв. м общей площади),
вторая –
движению цен за последние два года (также в терминах цены 1 кв. м),
третья –
ценам на квартиры различных типов,
четвертая –
сопоставлению сведений о
динамике цен различных агентств недвижимости и сравнению цен в Новосибирске и
других городах. Так что не пропускайте нашу газету – у вас есть шанс получить
самый полный и детальный обзор развития ценовой ситуации на новосибирском рынке
жилья!
Прежде чем
перейти к предмету статьи, нужно сказать, что представляют собой показатели,
используемые во всех публикациях предполагаемого «сериала». Цены на жилье
даются на конец соответствующего месяца, точнее, на ближайшую к его последнему
дню пятницу (иногда она в следующем месяце) – по данным еженедельных обзоров
нашей газеты. В качестве измерителей темпов инфляции используются индексы
потребительских цен по Новосибирской области, сообщаемые Новосибирским
облкомстатом. Курс доллара – по итогам торгов на ММВБ на ту же дату, на которую
даны цены на жилье за тот или иной месяц.
Динамика средней
цены 1 кв. м общей площади в течение 1995 г. показана в табл. 1 и на рис. 1. За
год цена 1 кв. м выросла почти вдвое – с 826 до 1635 тыс. руб. Но сами по себе
текущие цены мало о чем говорят, по сути они измеряются в разных денежных
единицах: ведь рубль в конце года уже не тот, что в начале. Чтобы получить
представление о реальных изменениях цен на рынке жилья, эти изменения нужно
«очистить» от составляющей, обусловленной обесценением рубля. Для этого цены
измеряются в рублях с покупательной способностью на начало 1995 г., попросту
говоря, текущая цена делится на величину роста цен на потребительском рынке,
происшедшего с начала года (на темпы инфляции, характеризуемые индексом
потребительских цен). Тогда оказывается, что реальная средняя цена жилья за год
снизилась – на 8,1% (это – если учесть уменьшение покупательной способности
рубля в Новосибирской области – в 2,15 раза; в целом по России оно было больше
– в 2,32 раза, и в «среднероссийских» постоянных ценах средняя стоимость 1 кв.
м в Новосибирске на конец 1995 г. составит 85,5% от уровня начала года,
снизившись уже на 14,5%).
Однако нужно сказать,
что в сравнении с 1994 г., когда в «неизменных» рублях 1 кв. м подешевел на
треть, в 1995 г. отставание темпов роста средних цен на жилье от темпов
инфляции относительно невелико. А поскольку на различных секторах рынка (по
районам престижности, типам квартир и т.д.) цены менялись по-разному, на
некоторых из них увеличение цен за год обогнало инфляцию. Так что
неудивительно, что рассчитанные отдельными риэлтерскими фирмами темпы роста
цены 1 кв. м прошедшего через них жилья оказались на уровне темпов инфляции
(даже среднероссийских) или даже превысили их.
Как видно на рис.
1, по июнь включительно графики изменения цены 1 кв. м и потребительских цен
довольно близки, в мае и июне рост цен на жилье лишь на 5 процентных пунктов
отставал от общего роста цен. Переломил ситуацию застой на рынке жилья, когда в
июле-августе цена 1 кв. м практически стояла на месте, а в сентябре-октябре
росла довольно вяло. В результате отставание от темпов инфляции нарастало, и к
концу октября снижение реальной цены 1 кв. м достигло максимума – 16%. Но в
последние два месяца года увеличение цены 1 кв. ускорилось, обогнав инфляцию, и
разрыв между темпами роста цен на рынке жилья и на потребительском рынке стал
быстро сокращаться.
|
|
|
|
|
|
Курс доллара в
последние годы рос в среднем медленнее темпов инфляции. И если бы его
«нормальная» динамика сохранилась, к концу 1995 г. цена 1 кв. м в долларовом
исчислении осталась примерно такой же, как в начале года, или же немного
выросла. Максимума уменьшение валютной цены жилья достигло в конце марта – на
6,7%. Длившееся три месяца, в мае-июле, падение курса доллара привело к резкому
увеличению цены 1 кв. м в долларах: уже в мае она была на 9,7% больше, чем в
начале года. В дальнейшем же доллар дорожал медленнее, чем росли цены на жилье,
и валютная цена 1 кв. м неуклонно росла (даже в период летнего застоя),
увеличившись за год в 1,5 раза.
Представление о
соотношении динамики средней цены жилья, потребительских цен и курса доллара в
отдельные месяцы минувшего года дает рис. 2, на котором индексы даны по
отношению не к началу года, а к предыдущему месяцу. На нем хорошо видно, как
боролись за первенство цены на потребительском рынке и на рынке жилья. Темпы
роста цены 1 кв. м обогнали инфляцию в январе, мае, ноябре и декабре; в апреле,
июне и сентябре они были на уровне темпов инфляции или чуть ниже. Таким
образом, лишь в пять месяцев 1995 г. цены на жилье росли заметно медленнее
инфляции. А от курса доллара они отставали только первые три месяца, после чего
все время опережали его. Максимальным рост цены 1 кв. м был в январе, когда она
подскочила сразу на 15,3%, следующий скачок был в мае – на 10,7%. Довольно
высокими были темпы роста в ноябре и декабре, составившие соответственно 9,2 и
7,4%. Летний застой характеризуется снижением цены 1 кв. м на 0,8% за июль и
ростом на 1,1% за август.
В табл. 2 и на
рис. 3 показано изменение цен 1 кв. м, усредненных по отдельным районам
престижности (на рисунке, чтобы не загромождать его, оно показано лишь для
части районов: средней удаленности и отдаленные – только в правобережье, не
включены также примыкающие к центру районы и престижные пригороды). Как видно
из табл. 2, медленнее всего росли цены в дорогих районах: в центре и его
окрестностях, по линии метро, в престижных пригородах (Академгородок, ВАСХНиЛ)
– от 1,5 до 1,9 раза, заметно отстав от темпов инфляции. В дешевых же цены
увеличивались быстрее, чем в среднем по городу, и рост за год или обогнал
инфляцию или же, если отстал, то слегка. В районах средней удаленности цена 1
кв. м выросла больше, чем потребительские цены: в 2,2-2,4 раза; в пригородах и
на правобережных окраинах рост был примерно на уровне инфляции: в 2,14-2,15
раза; на левобережных окраинах в 2,12 раза. В итоге разрыв между самым дорогим
районом – центром – и самыми дешевыми – пригородами – сократился с 2,25 раза в
начале 1995 г. до 1,44 в конце.
Константин Глущенко
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||