Недвижимость Сибири, 1 февраля 1996 г., № 4 (103), с. 5

СРЕДНЯЯ ЦЕНА ЖИЛЬЯ В

1994-1995 ГОДАХ

Эта статья продолжает анализ динамики цен на новосибирском рынке жилья, начатый в прошлом номере. Предыдущая публикация, напомню, была посвящена тому, как менялась обобщенная характеристика цен – удельная стоимость жилья, т.е. средняя цена 1 кв. м общей площади – в течение 1995 г. В нынешней движение цен в минувшем году сравнивается с тем, как оно происходило в предшествующем, и подводятся некоторые итоги за оба эти года.

Итоги изменения удельной цены жилья за 1994 и 1995 г., а также в целом за два года показаны в таблице. На рис. 1 сопоставлена динамика текущей цены 1 кв. м, инфляции и валютного курса, а на рис. 2 – стоимости 1 кв. м в неизменных ценах и в валюте за 1994 и за 1995 г.

На рис. 1 хорошо видны различия траекторий роста цены 1 кв. м в эти два года. По апрель включительно они были схожи. Но затем, в результате майского скачка стоимости жилья в 1995 г. (на 7,1% в сравнении с 4,1% в 1994 г.) рост цен минувшего года обогнал позапрошлогодний. Однако потом в прошедшем году на рынке жилья начался спад деловой активности, значительно снизивший темпы повышения цен (вплоть до остановки в июле-августе), тогда как в 1994 г. с апреля по сентябрь цены хоть и медленно (до 5% в месяц), но постоянно росли. В итоге к концу сентября увеличение цен в обоих годах (по отношению к началу года) примерно сравнялось. Но в октябре-ноябре 1994 г. цены на жилье резко подскакивают (на 15,6 и 18,3%), отреагировав на обвальное падение курса рубля. И хотя в декабре они несколько успокоились, а в 1995 г. в ноябре-декабре рост цен заметно ускорился, увеличение цен за год в 1994 г. оказалось больше: если за 1994 г. средняя цена 1 кв. м поднялась в 2,3 раза, то в 1995 г. – только вдвое.

Такое снижение темпов роста цен, казалось бы, должно радовать покупателей жилья и огорчить продавцов. На самом деле все как раз наоборот, если сравнивать реальное – «очищенное от инфляционного роста – изменение цен на жилье. Ведь одновременно с увеличением цен на рынке жилья ползет вверх и общий уровень цен на потребительском рынке, снижая покупательную способность рубля, так что текущая цена 1 кв. м в разные моменты времени выражена в «неодинаковых» рублях. Представление о реальной динамике цен на рынке жилья можно получить, если стоимость 1 кв. м выразить в рублях с одинаковой покупательной способностью – в неизменных ценах (сделать это несложно – нужно просто поделить текущие цены 1 кв. м на индексы потребительских цен за отрезки времени от начала некоторого периода до моментов, на которые даны цены).

И в 1994, и в 1995 г. увеличение средней цены 1 кв. м отставало от темпов инфляции (хотя в отдельны месяцы обгоняло). Поэтому в неизменных ценах удельная стоимость жилья снижается. Но если в 1995 г. рост цены 1 кв. м был меньше, чем в 1995 г., в 1,2 раза, то инфляция – в 1,6 раза. И значит, в прошедшем году рост цен на жилье гораздо меньше отстал от увеличения общего уровня цен, нежели в позапрошлом: за 1994 г. это отставание составило 33,8%, тогда как за 1995 г. – лишь 8,15. А сближение темпов роста цен на жилье с темпами инфляции, происшедшее в минувшем году, и огорчительно для покупателей квартир, для продавцов же это несомненный выигрыш. Вообще-то лучше всего представление о том, благоприятно ли развитии ситуации на рынке жилья или нет с точки зрения покупателей, дало бы сопоставление динамики цены 1 кв.м и доходов населения. Но данные о доходах, публикуемые статистическими органами, настолько недостоверны, что такое сопоставление истинной картины не покажет.

Чтобы получить реальную динамику стоимости 1 кв. м, можно зафиксировать покупательную способность рубля на любой момент времени. В таблице показана стоимость 1 кв. м в рублях ценах декабря 1993 г. (или, если угодно, на 1 января 1994 г.), т.е. начала периода, рассматриваемого в статье и, для любопытства, в «старых деньгах», с доинфляционной покупательной способностью (к слову, за 1991-1995 гг. потребительские цены в Новосибирске выросли в 6569 раз).

Ход гонки цен на жилье и общего уровня цен в 1994 и в 1995 г., результаты которого выражаются в динамике стоимости 1 кв. м в неизменных ценах, показан на рис. 2. Сравнение графиков для этих двух лет говорит, что в течение всего прошлого года отставание роста цены 1 кв. м от инфляции было существенно ниже, чем в позапрошлом. Напомню, что используется местная, новосибирская, динамика инфляции. Если же взять в качестве неизменных среднероссийские цены, картина будет несколько иной, так как в 1994 г. в среднем по России инфляция была ниже, чем у нас (годовой индекс – 315%), а в 1995 г. – выше (232%); за 1991-1995 гг. цены в Росси в целом выросли в 4654 раза, в 1,4 раза меньше наших.

В 1994 г. курс доллара неуклонно рос, столь же неуклонно отставая от темпов инфляции и опережая рост цен на жилье в Новосибирске. В результате средняя цена 1 кв. м в долларах снижалась: за 1994 г. – на 17,7%. Эта тенденция сохранялась и в 1995 г., но лишь до апреля (с начала года по конец апреля цена 1 кв. м в долларах упала на 4,2%). Затем последовало падение курса доллара, сменившееся с августа очень вялым ростом, теперь уже значительно отстававшим от роста цен на жилье. И с мая цена 1 кв. м в долларовом эквиваленте стала увеличиваться, повысившись за 1995 г. в 1,5 раза. Так что динамика валютных цен на жилье в 1994 и в 1995 г. принципиально разнится, что хорошо видно на рис. 2.

И дело не в валютном коридоре, на который постоянно ссылаются. Он – только следствие (и «потолок» коридора еще ни разу не работал, ограничивая рост курса доллара, наоборот, иногда срабатывал «пол», заставляя Центробанк скупать доллары для поддержания курса). Причина же – в воздействии на конъюнктуру валютного рынка: увеличение норм резервирования для банков вынудило их выбросить на валютные биржи часть долларовых запасов, что вызвало рост предложения. А поскольку они раньше были основными покупателями валюты, значительно уменьшился спрос на нее. Это и привело к падению курса доллара. Дальше все пошло по спирали: снижение курса доллара уменьшило спрос на наличные доллары, еще больше сократив закупки валюты банками, с валютных бирж средства перетекли на более выгодные операции с ГКО, облигациями сберегательного займа и т.д.

Изменение цены 1 кв. м общей площади в 1994-1995 гг.
Показатель	Значение на конец года			Индекс за 1994 - 1995 гг.
	1993	1994	1995
Текущая цена 1 кв.м, тыс.руб.	355	826	1635	–
– индекс, %	–	232.7	197.9	460.6
Индекс инфляции, %	–	351.5	215.4	757.4
Стоимость 1 кв.м в неизменных ценах:
декабря 1993 г., тыс. руб.	355	235	216	–
1990 г., руб.	475	314	289	–
– индекс, %	–	66.2	91.9	60.8
Курс доллара, руб.	1255	3550	4640	–
– индекс, %	–	282.9	130.7	369.7
Цена 1 кв. м в валюте, долл.	283	233	352	–
– индекс, %	–	82.3	151.4	124.6

До сих пор речь шла о кумулятивном росте цен, по отношению к началу года. На рис. 3 показаны месячные изменения цен на жилье в сравнении с месячными же темпами инфляции и изменениями курса доллара в 1994-1995 гг. На нем хорошо виден волнообразный характер изменения цены 1 кв. м: в начале года цены подскакивают в ожидании скачка инфляции, затем месячные приросты постепенно снижаются к лету, после чего вновь начинают расти. Но такая общая тенденция время от времени испытывает влияние разных катаклизмов. В 1994 г. это было значительное ускорение роста курса доллара, закончившееся памятным обвальным падением валютного курса рубля; оно вызвало резкий скачок инфляции и цен на жилье в октябре-ноябре. В мае 1995 г. скачок цен на жилье был спровоцирован, наоборот, падением курса доллара: продавцы квартир, цены которых были назначены в долларах (а они тогда преобладали) увеличивали цены для компенсации этого падения. Заметное ускорение роста цены 1 кв. м в ноябре-декабре минувшего года во многом, по-видимому, вызвано намечающимся декларированием доходов при покупке недвижимости, заставившем покупателей поспешить с вложением средств в жилье (возможно, в ряде случаев для последующей продажи, что позволит легализовать доходы). Хорошо видно на рис. 3 и соотношение между динамикой цен на жилье, инфляции и валютного курса, а также его различия в 1994 и в 1995 г.

И, наконец, о сводной динамике за 1994-1995 гг. Она показана на рис. 4. Хотелось бы проследить ее за все время существования новосибирского рынка жилья – с 1993 г., когда он уже более-менее установился и приобрел зримые очертания. Но, к сожалению, данные за 1993 г. неполны, так что приходится ограничиться только двумя годами. За этим два года средняя цена 1 кв. м выросла в 4,6 раза, но за то же время общий уровень цен в Новосибирске поднялся в 7,6 раз. В результате в неизменных ценах удельная стоимость жилья за этот период уменьшилась в 1,6 раза, составив 61% от уровня начала 1994 г. Но зато курс доллара увеличился только в 3,7 раза. И в долларах цена 1кв.м выросла в 1,25 раза, уже в июне 1995 г. выйдя на уровень начала 1994 г. Однако покупательная способность доллара на потребительском рынке Новосибирска за 1994-1995 гг. уменьшилась в 2 раза.

Константин Глущенко