Недвижимость Сибири, 15 февраля 1996 г., № 6 (105), с. 5

ЦЕНЫ КВАРТИР В 1995 ГОДУ

Константин Глущенко

Анализ динамики цен на новосибирском рынке жилья, начатый в № 3 и 4 «НС», пока относился к средней цене 1 кв. м общей площади. В этой статье динамика рассматривается детальнее: в разрезе типов квартир (для краткости в статье четырехкомнатными называются квартиры с 4 и более комнатами).

В табл. 1 приведены данные, характеризующие итоги изменения цен на квартиры за 1994 и 1995 г., а также в целом за два эти года. Больше всего в прошедшем году подорожали двухкомнатные квартиры: их средняя цена выросла за год в 2,04 раза, меньше всего – однокомнатные: в 1,8 раза (при этом средняя цена 1 кв.м увеличилась в 1,98 раза, а общий уровень потребительских цен в Новосибирской области – в 2,15 раза).

Таблица 1. Изменение цен на квартиры за 1994-1995 гг.
Средняя цена	Значение на конец года			Индекс за 1994- 1995 гг
	1993	1994	1995
Однокомнатной квартиры:
текущая, млн. руб.	12.16	29.02	52.24	–
– индекс, %	–	238.7	180.0	429.6
в неизменных ценах
декабря 1993 г., млн. руб.	12.16	8.26	6.90	–
1990 г., тыс. руб.	16.27	11.05	9.28	–
– индекс, %	–	67.9	83.5	56.7
в валюте, тыс. долл.	9.69	8.17	11.59	–
– индекс, %	–	84.4	137.7	119.6
Двухкомнатной квартиры:
текущая, млн. руб.	16.72	35.38	72.31	–
– индекс, %	–	211.6	204.4	432.5
в неизменных ценах
декабря 1993 г., млн. руб.	16.72	10.07	9.55	–
1990 г., тыс. руб.	22.37	13.47	12.78	–
– индекс, %	–	60.2	94.8	57.1
в валюте, тыс. долл.	13.32	9.97	15.84	–
– индекс, %	–	74.8	156.4	118.9
Трехкомнатной квартиры:
текущая, млн. руб.	23.67	54.91	102.02	–
– индекс, %	–	232.0	185.8	431.0
в неизменных ценах
декабря 1993 г., млн. руб.	23.67	15.62	13.47	–
1990 г., тыс. руб.	31.67	20.90	18.03	–
– индекс, %	–	66.0	86.2	56.9
в валюте, тыс. долл.	18.86	15.47	21.87	–
– индекс, %	–	82.0	142.1	116.0
Четырехкомнатной квартиры:
текущая, млн. руб.	23.83	62.01	123.41	–
– индекс, %	–	260.2	199.0	517.9
в неизменных ценах
декабря 1993 г., млн. руб.	23.83	17.66	16.29	–
1990 г., тыс. руб.	31.88	23.60	21.81	–
– индекс, %	–	74.1	92.2	68.4
в валюте, тыс. долл.	18.99	17.48	26.97	–
– индекс, %	–	92.1	152.3	142.0
Индекс инфляции, %	–	351.5	215.4	757.4
Курс доллара США, руб.	1255	3550	4640	–
Индекс курса доллара, %	–	282.9	130.7	369.7
Индекс цены 1 кв. м, %	–	232.7	197.9	460.6

В 1994 г. двухкомнатные квартиры, наоборот, были аутсайдерами, а лидировали в гонке цен четырехкомнатные. И этому было вполне логичное объяснение. Структура предложения квартир близка к структуре жилищного фонда Новосибирска, в которой преобладают двухкомнатные квартиры (их более 40%), доля же четырехкомнатных – самая низкая (менее 5%). А в структуре спроса удельный вес двухкомнатных квартир ниже, чем в структуре предложения, четырехкомнатных же – гораздо выше. Что касается однокомнатных квартир, то они в структуре спроса составляют 40-50%, тогда как их доля в жилищном фонде города менее 24%. И динамика цен на квартиры хорошо согласовывалась с этими соотношениями спроса и предложения.

Качественно они не изменились и в минувшем году, но вот характер роста цен был совершенно иной. Такое поведение цен на квартиры в 1995 г. загадочно, если судить только по итогам этого года. Но если посмотреть развитие ценовой ситуации в течение года с учетом того, как соотносились цены на квартиры различных типов в его начале, то все становится на свои места. Об этом еще будет речь впереди.

Нужно сказать, что в прошлом году разрыв между максимальным и минимальным ростом цен (на двух- и однокомнатные квартиры), составивший за год 24,4 процентных пункта или 13,6%, был почти вдвое меньше, чем в позапрошлом, когда темпы роста цен на четырех- и двухкомнатные квартиры разнились на 48,6 пункта или 23%. И хотя и в 1994, и в 1995 г. даже наибольшее подорожание квартир было ниже темпов инфляции, отставание в прошедшем году тоже сократилось в сравнении с позапрошлым: в 1994 г. – 91,3 пункта или 35,1%, в 1995 г. – 11 пунктов или 5,4%, т.е. рост цен на двухкомнатные квартиры вплотную сблизился с темпом увеличения общего уровня цен на потребительском рынке.

Если же посмотреть итоги роста цен подробнее, по районам престижности (табл. 2), то можно увидеть, что в ряде районов он был выше темпов инфляции, причем иногда значительно. Больше всего выросла средняя цена двухкомнатных квартир в районах средней удаленности в левобережье – в 2,6 раза, не намного отстали от них трехкомнатные квартиры в этих же районах – в 2,55 раза. Вообще же, как отмечалось в первой статье обзора («НС» № 3), в истекшем году средняя цена 1 кв. м в «дешевых» районах увеличивалась быстрее, чем в «дорогих». Это подтверждают и итоги роста цен на квартиры: так, повышение цен на все типы квартир в отдаленных районах правобережья превысило инфляционный рост (на 5,1-11,9 пунктов), обогнали инфляцию и цены в районах средней удаленности – за исключением однокомнатных в левобережье и трехкомнатных в правобережье. На 17,7 пункта опередило инфляцию увеличение цен двухкомнатных квартир в пригородах.

К слову сказать, в табл. 2 видно, что между ценами на квартиры на окраинах города и в пригородах (исключая престижные – Академгородок, ВАСХНиЛ) резкой границы нет: в отделенных районах левобережья цены близки к пригородным, а иногда даже ниже. Опережающий рост цен в «дешевых» районах привел к сокращению разрывов в стоимости жилья между районами: если к началу 1995 г. 1 кв.м в центре был в 2,25 раза дороже, чем на окраине, то к концу года – в 1,44 раза. У однокомнатных квартир разрыв в ценах между центром и самыми дешевыми районами уменьшился с 1,93 до 1,51 раза, у двухкомнатных – с 2,21 до 1,62 раза, у трехкомнатных – с 2,84 до 2,07 раза.

Посмотрим теперь, как менялись цены на квартиры в течение прошлого года. На рис. 1 показано изменение цен нарастающим итогом, к началу года, на рис. 2 – за каждый месяц, по отношению к предыдущему. Наиболее значительный скачок цен произошел в январе: ожидавшие традиционного всплеска инфляции продавцы двух-четырехкомнатных квартир подняли их стоимость на 19,2-20,3%, опередив и инфляцию (15,3%), и рост курса доллара (15,9%). Несколько отстали цены однокомнатных квартир, увеличившись «лишь» на 13,9%. Затем вплоть до конца июня наиболее интенсивно росли цены на одно- и двухкомнатные квартиры. Причем цены двухкомнатных квартир увеличивались практически синхронно с инфляцией, иногда немного отставая от нее, иногда немного опережая. Рост цен однокомнатных квартир, отстав в январе и феврале, затем ускорился и к концу мая почти сравнялся с темпами инфляции (не догнав ее менее чем на 2 пункта).

Таблица 2. Цены на квартиры по районам престижности (на конец года, млн. руб.)
Районы	Однокомнатные			Двухкомнатные			Трехкомнатные
	1994	1995	Рост, %	1994	1995	Рост, %	1994	1995	Рост, %
Центр	44.0	72.4	175.9	62.2	102.4	164.7	110.7	158.8	143.5
Прилегающие к центру	40.8	65.6	160.8	47.0	86.0	182.9	77.9	131.7	169.0
По линии метро	38.3	65.8	171.7	43.8	82.5	188.3	66.9	121.3	181.4
Средней удаленности, правый берег	27.3	60.3	221.0	35.5	76.8	216.3	56.1	106.2	189.3
Средней удаленности, левый берег	26.1	51.1	195.8	28.5	74.3	260.6	36.6	93.5	255.4
Отдаленные, правый берег	22.5	50.6	225.0	30.7	67.7	220.5	38.9	88.4	227.3
Отдаленные, левый берег	23.5	48.5	206.7	30.3	63.3	208.8	39.0	79.2	202.9
Престижные пригороды	36.1	68.4	189.3	47.8	90.1	188.4	68.8	124.6	181.1
Пригороды	22.9	47.9	209.7	28.1	65.5	233.1	39.1	76.8	196.3

В мае произошел еще один скачок цен, но уже меньший, вызванный неожиданным падением курса доллара. Но летний застой на рынке жилья привел сначала к уменьшению темпов роста, а в июле-августе и к абсолютному снижению средних цен одно- и двухкомнатных квартир. В результате к концу августа увеличение цен этих квартир по отношению к началу года стало почти одинаковым (на 55 и 56,7%), а отставание от темпов инфляции достигло 26,6-28,3 процентных пунктов. И хотя затем траектория роста цен двухкомнатных квартир идет почти параллельно траектории инфляции, а в декабре сближается с ней, разрыв между ними уже не исчез.

Цены на трех- и четырехкомнатные квартиры после январского скачка увеличивались относительно вяло, попеременно занимая то последнее, то предпоследнее место по темпам роста. Изменилась ситуация в ноябре-декабре. Ноябрьский всплеск цен затронул только эти типы квартир (их цены поднялись за месяц на 11,6 и 18,3%), в итоге они обогнали по темпам роста однокомнатные квартиры, которые к концу года так и остались на последнем месте. Это служит еще одним косвенным подтверждением высказанного в предыдущей статье предположения, что ускорение роста цен на новосибирском рынке жилья в ноябре-декабре вызвано угрозой декларирования доходов при покупке недвижимости. И хотя, как водится, распоряжение о разработке соответствующих нормативных документов так и не было выполнено в срок, оно вызвало оживление на рынке жилья: покупатели стали торопиться с приобретением квартир, причем, как видно, первым делом больших – «жилья для богатых».

Любопытно посмотреть, как происходило изменение цен на квартиры в позапрошлом году. Это можно увидеть на рис. 3. Хотя он показывает динамику цен квартир за два года, его первая половина, относящаяся к 1994 г., представляет собой аналог рис. 1 (только что помельче). Хорошо заметно, что в 1994 г. доминировали в росте цен четырехкомнатные квартиры – кроме января, когда они опередили только трехкомнатные (и в октябре их почти – отстав на 1,4 пункта – догнали однокомнатные). На октябрь и ноябрь 1994 г. пришлись наиболее резкие всплески цен на жилье, вызванные памятной катавасией с курсом доллара: если за январь средняя цена 1 кв.м выросла на 10,4%, то за октябрь – на 15,6%, а за ноябрь – на 18,3%. Беспрецедентным был октябрьский скачок цен на однокомнатные квартиры: сразу на 41,5%; на 32,9% увеличилась в ноябре средняя цена трехкомнатных квартир.

Если же взглянуть на рис. 3 целиком, то сразу бросается в глаза, что цены одно-техкомнатных квартир за два года выросли практически одинаково (разброс – в пределах 3 процентных пунктов), лишь четырехкомнатные квартиры выделяются по темпам роста, опережая остальные на 87-90 пунктов. Отсюда можно заключить, что в 1994 г. цены двухкомнатных квартир слишком сблизились с ценами однокомнатных, и весь 1995 г. шло восстановление «равновесного» соотношения цен. Так, к началу 1994 г. соотношение цен от однокомнатных до четырехкомнатных квартир было следующим: 1:1,4:1,9:2,0, к концу – 1:1,2:1,9:2,1, а к концу 1995 г. – 1:1,4:2,0:2,4. Возможно, по инерции цены двухкомнатных квартир проскочили точку равновесия – за первые 4 недели января приоритеты поменялись: двухкомнатные квартиры подорожали меньше всех (на 2,6%), а первое и второе места были за четырехкомнатными (12,2%) и однокомнатными (9,4%), а соотношение цен стало таким – 1:1,3:1,9:2,4.

И в заключение – о реальном, т.е. «очищенном» от инфляционной составляющей, изменении цен на квартиры. Поскольку рост цен на них отстает от темпов инфляции, реальные цены квартир (измеренные в рублях с фиксированной покупательной способностью) снижаются. В табл. 1 для демонстрации реальных изменений цен использованы рубли 31 декабря 1993 г. (начальная точка, с которой рассматривается динамика цен в статье) и «старые деньги» – рубли 1990 г. Другими словами, цены на квартиры пересчитаны с учетом увеличения общего уровня цен: за 1994-1995 гг. в 7,574 раза, за 1991-1995 гг. – в 6559 раз (в предыдущую публикацию в № 4 «НС» вкралась описка – 6569, за которую приношу читателям извинения; хотя это дает ошибку лишь в 0,15%, истина дороже).

И если о том, что почем было в конце 1993 - начале 1994 г., уже не упомнить, то воспоминания о ценах времен социализма еще живы, поэтому сравнения с ними более показательны. И они говорят, что хотя реальные цены на жилье снижаются, они гораздо выше тогдашних. В те годы средняя строительная стоимость 1 кв. м общей площади жилья составляла около 220 руб., при обменах «по договоренности» за метр доплачивали (по обрывочным сведениям) 100-150 руб. Сейчас же (на 1 января) 1 кв. м на вторичном рынке в среднем стоит в «старых деньгах» около 290 руб. Аналогично обстоит дело и с ценами на квартиры. Трехкомнатная кооперативная квартира обходилась примерно в 10 тыс. руб. Сейчас с этой суммой сравнима средняя цена однокомнатной квартиры – 9,3 тыс. руб. в пересчете на «старые деньги», трехкомнатная же стоит 18 тыс. руб. – в 1,8 раза дороже, чем при социализме.