Недвижимость Сибири, 14 марта 1996 г., № 10 (109), с. 5

 

ДИНАМИКА СДЕЛОК В «КРЭДИТ РИЭЛТЕ»

Любопытную работу проделали аналитики агентства недвижимости «Крэдит риэлт»: они установили распределение сделок во времени («Ваша недвижимость» № 5, 6). Полученные ими результаты показаны на рисунках.

В среднем на месяц приходится 8,3% совершенных за год сделок (если не учитывать разное число рабочих дней в месяцах, но обусловленная этим неточность невелика). Но, как видно из первого рисунка, в минувшем году вплоть до июля месячное число сделок в «Крэдит риэлте» было заметно ниже среднего: в пределах 3,8-6,9%. На эти семь месяцев выпало около 40% совершенных за год продаж (в среднем – 5,6% в месяц). В первые три месяца года активность покупателей была примерно постоянной, медленно нарастая от января к марту, но в апреле снизилась сразу в 1,8 раза, после чего вновь начала плавно расти.

А в августе она подскочила в 1,6 раза и быстро увеличивалась вплоть до ноября, удельный вес сделок в котором был без малого вдвое (в 1,8 раза) выше среднемесячной величины; в декабре число сделок снизилось, но все равно было вдвое выше среднего за январь-июль. На эти пять месяцев – август-декабрь – пришлось около 60% годового объема продаж (в среднем – 12,1% в месяц), причем на последние четыре месяца года – более половины (51,2%).

Интересно было бы сопоставить распределение сделок по месяцам 1995 г. с изменением средней цены 1 кв.м общей площади продаваемых квартир. Это показало, как связана (и связана ли вообще) активность покупателей с динамикой цен. Будем надеяться, что у аналитиков «Крэдит риэлта» дойдут руки и до этого.

Внутри месяцев наибольшее число сделок выпадает на пятое и пятнадцатое числа, за ними следует двадцать второе. А вот внутри недели, как видно на втором рисунке, число сделок плавно нарастает от понедельника к пятнице. Правда, резкой разницы между началом и концом недели нет: если в среднем на каждый рабочий день недели приходится 20% продаж, то в понедельник их доля составляет 18,1%, а в пятницу – 23,5%, т.е. различие между ними всего в 1,3 раза.

СРЕДНИМ ЦЕНАМ НА ЖИЛЬЕ НАДО БЫ БЫТЬ ЕДИНЫМИ

     Разнобой в данных о средних ценах на жилье в нашем городе (которому была посвящена специальная публикация в «НС» № 8), не может не тревожить риэлтерские фирмы и другие структуры, связанные с рынком жилья. Сейчас средние цены определяются по четырем несовпадающим (и даже, насколько можно судить, непересекающимся) выборкам квартир, поступающих на рынок.

Наша газета рассчитывает цены по данным группы агентств недвижимости, как и маркетинговый центр «К-пресс» (но по другой группе), ценовые обзоры которого публикуются в «Квартале». А обзоры фирм «Эрсико» (в газете «Ключ от квартиры» и других изданиях нашего города) и «Крэдит риэлт» (в «Вашей недвижимости») основываются на информации о квартирах, проходящих только через эти фирмы.

Получается, что в рынке жилья Новосибирска выделено четыре «фрагмента», по каждому из которых рассчитываются «свои» средние цены. И, естественно, они не совпадают (отличаясь также от истинных средних по городу). Но беда в том, что сейчас расхождения между ними начинают выходить за пределы приличия: так, на середину февраля диапазон различий средней цены 1 кв. м общей площади по данным указанных четырех источников составил 14% (от 1,76 до 2,01 млн. руб.) – больше, чем разница в ценах между смежными районами престижности.

Это дезориентирует покупателей и продавцов жилья, да и сами риэлтерские фирмы – за исключением самых крупных, у которых есть свои аналитические службы, а значительный оборот позволяет опираться на собственную статистику. Но и таким фирмам не помешала бы информация о том, что происходит с ценами в целом по городу.

Представление о действительно средних по Новосибирску ценах можно было бы получить, объединив те четыре «фрагмента» рынка жилья, по которым сейчас цены рассчитываются раздельно – охватываемая ими часть всего рынка довольно значительна. Как говорилось в упоминавшейся статье, если знать объемы выборок (общее количество квадратных метров и число квартир), по которым рассчитаны «частные» средние цены, по этим ценам можно определить и средние по объединению выборок.

Однако тут есть кое-какие проблемы, обусловленные неполной сопоставимостью данных из разных источников. Во-первых, чтобы рассчитывать средние по городу цены в разрезе районов престижности, нужно стандартизовать деление города по этим районам. В общих чертах оно, конечно, сходно (к примеру, улицу Ленина иначе как к центру не отнести), но в частностях отличия довольно велики. Например, «НС» выделяет девять районов престижности, другие источники – четыре. И зачастую неясно, как привести эти деления в соответствие: так, прилегающие к центру районы, выделяемые «НС» можно с равным основанием присоединить либо к центру, либо к районам по линии метро (а то и к среднеудаленным).

Да и там, где число районов престижности совпадает, их содержание далеко не одинаково, что показывает сравнение их описаний, которые дают «Эрмико» («Ключ от квартиры» № 9) и «К-пресс» («Квартал» № 6-8). Например, «Эрсико» относит часть Академгородка к центру, а часть – к районам по линии метро, и даже отдельный город Краснообск (ВАСХНиЛ) попал в число районов, прилегающих к линии метро (такая вычурная топография связана с тем, что районы сгруппированы не только по географическому расположению районов, но и по близости цен в них).

Во-вторых, различаются моменты фиксации цен. Все текущие ценовые обзоры – недельные. Однако зачастую неясно, относятся ли приводимые в них цены к последнему дню недели или же они средние за неделю (а иногда даже не указывается неделя, о которой идет речь в обзоре). И когда говорится о ценах за тот или иной месяц, то в одних случаях это цены на последнее число месяца, а в других – на конец недели (или в среднем за неделю), наиболее близкий к этому числу. Так что может оказаться, что за конец месяца приняты разные даты.

Но главное даже не в этом, а в том, что недельные цены (хоть средние, хоть на ее последний день) подвержены различным случайным колебаниям – например, из-за флуктуаций соотношения квартир разного качества, имеющихся в данный момент на рынке (поэтому попытки прогнозов на основе изменения цен за неделю выглядят довольно легковесными). И если для отслеживания текущей конъюнктуры необходимы недельные данные, то для оценки общих тенденций – за квартал, полугодие, год – необходимо оперировать ценами, средними за месяц, в которых случайные колебания в значительной степени гасятся. Но ни один из источников – не исключая и нашу газету – такой информации не дает.

Нельзя не сказать и об односторонности данных о ценах. Как правило – это цены предложения. Хотя реальные цены сделок за последний год значительно сблизились с ними, но все же заметно отличаются. И хотелось бы видеть не только средние цены предложения, но и цены сделок, о которых публикуемые сейчас сведения крайне отрывочны. Правда, и здесь есть своя проблема. Если объем предложения риэлтерскими фирмами не скрывается (а у крупных даже составляет предмет гордости), то число сделок зачастую относят к коммерческой тайне. Но в ценовых обзорах, основывающихся на данных по группе фирм, эта тайна раскрыта не будет, утонув в суммарном объеме сделок.

Представляется, что наступило время, когда на рынке жилья нашего города пора навести «информационный порядок». Никаких принципиальных проблем здесь не видно – риэлтерским фирмам нужно лишь заключить «конвенцию» о стандартном понимании районов престижности и их границ, а также выработать единую методику и форму представления средних цен на жилье.

 

Таблица 1. Средняя цена 1 кв. м общей площади, млн. руб.

 

 

Район

Тип квартиры

В среднем по всем

типам квартир

 

 

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4-комн. и более

 

 

Центр

2.78

2.74

3.03

2.83

2.85

 

По линии метро

2.19

2.28

2.53

2.58

2.38

 

Средней удаленности

1.97

2.27

1.64

1.59

1.84

 

Окраины

1.68

1.56

1.76

1.69

1.67

 

В среднем по городу

1.94

2.13

1.96

1.91

2.01

 

Таблица 2. Средние цены квартир, млн. руб.

 

Район

 

 

 

Тип квартиры

 

 

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4-комн. и более

 

Центр

95.0

130.9

198.1

223.0

 

По линии метро

69.7

102.6

168.5

205.9

 

Средней удаленности

61.7

104.8

113.6

189.9

 

Окраины

54.0

70.6

107.0

128.9

 

В среднем по городу

62.1

97.8

128.2

178.8

 

Таблица 3. Структура предложения, % к общему числу квартир*

 

 

Район

Тип квартиры

В среднем по всем типам квартир

 

 

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4-комн. и более

 

 

Центр

9.2

53.9

28.9

7.9

13.1

 

По линии метро

33.3

34.3

22.2

10.2

17.2

 

Средней удаленности

16.4

37.0

36.5

10.6

32.8

 

Окраины

27.2

34.7

31.4

6.6

36.9

 

В среднем по городу

22.3 

38.0

31.2 

8.5 

100

 

 

 

 

 

 

 

Насколько известно, работа по созданию компьютерной сети, позволяющий риэлтерским фирмам обмениваться информацией, создать единый банк данных фигурирующих на рынке квартир и определять сводные по всему массиву квартир конъюнктурные характеристики, в нашем городе ведется. Но и тут не обошлось без коллизий: как в прошлом году риэлтеры объединились не в одну, а в две организации, так и сейчас, по имеющимся сведениям, прорабатываются два отдельных проекта . Так что, похоже, «единых» банков данных будет два и, стало быть, две группы средних цен, которые в таком случае опять не будут средними по всему городу. О таком развитии событий можно только пожалеть – ведь знание истинной ситуации на рынке жилья города в интересах всех риэлтеров, независимо от того, входят они в Новосибирскую ассоциацию или Сибирскую гильдию.

В заключение дерзну предложить емкий и компактный (по моему разумению) способ представления конъюнктурной информации, который мог бы послужить делу стандартизации ценовых обзоров. Его демонстрируют таблицы 1-3. Для проверки предлагаемого способа представления аналитический отдел маркетингового центра «К-пресс» выполнил специально для данной публикации расчеты по этим формам (по состоянию на 15 февраля по выборке, используемой для обзоров в «Квартале»), за что редакция и автор выражают центру, а также лично А. Колпакову, свою искреннюю признательность.

Как видно, устройство таблиц довольно просто и наглядно. Во «внутренних» частях таблиц стоят данные, относящиеся к определенному району престижности и типу квартир (определяемые пересечением соответствующей строки и столбца), в последней строке – к тому или иному типу квартир, усредненные по всем районам престижности, в последнем столбце – средние по всем типам квартир в пределах каждого района престижности, а на пересечении последних строки и столбы – средние по всем типам квартир и районам (т.е. средние по городу).

В таблицах 1-3 сведения даны только по предложению, но в них можно включить информацию и о ценах и структуре сделок (например, изобразив данные в таблица в виде дроби: числитель – данные о предложении, знаменатель – о сделках). И если бы была еще одна таблица с объемом выборки (общим количеством квадратных метров или числом квартир) – такой же структуры, но без итоговых строки и столбца – то можно было бы рассчитывать сводные по различным ценовым обзорам (если они представлены в предлагаемом виде) характеристики рынка жилья города.

 

Константин Глущенко

 

 

Недвижимость Сибири, 21 марта 1996 г., № 11 (110), с. 4

ПОПРАВКА

В опубликованной в прошлом номере «НС» статье «Средним ценам на жилье надо бы быть едиными» таблица 3 по недосмотру автора заполнена неверно. В ней данные по строке представляют собой доли квартир того или иного типа в объеме предложения в соответствующем районе, тогда как должно быть — в общем объеме предложения по всему городу. Правильный вид таблицы 3 следующий:

 

Таблица 3. Структура предложения, % к общему числу квартир

 

 

Район

Тип квартиры

В среднем по всем типам квартир

 

 

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4-комн. и более

 

 

Центр

1.2

7.1

3.8

1.0

13.1

 

По линии метро

5.7

5.9

3.8

1.8

17.2

 

Средней удаленности

5.4

12.1

12.0

3.3

32.8

 

Окраины

10.0

12.9

11.6

2.4

36.9

 

В среднем по городу

22.3 

38.0

31.2 

8.5 

100