Недвижимость Сибири, 20 июля 1995 г., № 28 (76), с. 4

Какие квартиры строятся в Новосибирске

В предыдущих публикациях («НС» № 23 и 27) динамика жилищного строительства в Новосибирске анализировалась в терминах общей площади построенного жилья. В этой статье мы обратимся к другому показателю – количеству построенных квартир – и выясним, насколько структура жилищного строительства по типам («комнатности») квартир соответствует потребностям. В табл. 1 показано, сколько квартир строилось в Новосибирске в 1986-1993 гг. – в целом и с разбивкой по типам (данные за 1994 г. получить не удалось, известно только общее число построенных квартир – 6,5 тыс.).

Рис. 1 демонстрирует динамику жилищного строительства в Новосибирске (по отношению к 1986 г.) по общей площади построенного жилья и количеству квартир. Очевидная близость траекторий свидетельствует о том, что качество вводимого в действие жилья (которое можно грубо оценивать средней площадью квартиры) улучшается медленно – иначе траектории ввода квартир постоянно отставала бы от траектория ввода общей площади жилья. И действительно, за 1986-1994 гг. средний размер новой квартиры увеличился менее чем на 10% – с 56 кв.м общей площади в 1986 г. до 60-61 кв.м в последние годы (почти так же, как по России в целом). Для сравнения заметим, что, например, в бывших европейских соцстранах средняя площадь вновь построенной квартиры в 1992 г. составляла от 68 кв.м в Болгарии до 90 кв.м в Венгрии.

Обратившись к табл. 1, можно также заметить, что росла средняя площадь квартир каждого типа (по мере перехода к строительству домов более современных серий), но доля квартир с большим числом комнат не увеличивалась. Структура вводимого в действие жилья в течение 1986-1993 гг. оставалась практически стабильной (что хорошо видно на рис. 2): отклонения доли квартир каждого типа от соответствующего среднего за эти годы значения находятся в диапазоне от -2,7 до +2,4 процентных пункта. Только в 1993 г. структура заметно изменилась, и к этому факту мы еще вернемся.

В самой по себе стабильности структуры жилищного строительства нет ничего плохого, если она соответствует структуре потребностей в жилье или – в условиях рынка – структуре платежеспособного спроса. Беда в том, что такого соответствия нет: соотношение квартир с тем или иным числом комнат в типовых проектах жилых домов определялось не потребностями населения, а интересами «народнохозяйственного строительного комплекса». Из-за этого в структуре строительства, а следовательно – и в структуре жилищного фонда Новосибирска (как и всех крупных российских городов), непропорционально велика доля двухкомнатных квартир при значительном недостатке больших квартир (с 4 и более комнатами). Анализу структуры потребностей в жилье в сопоставлении с существующей структурой жилищного фонда и жилищного строительства Новосибирска были посвящены специальные публикации («НС» № 13 и 17), поэтому здесь мы рассмотрим этот вопрос только в общих чертах.

В табл. 2 сопоставлены структуры жилищного фонда, потребностей в жилье и жилищного строительства в Новосибирске. Структура потребностей всего населения города рассчитана в предположении, что доли семей каждого размера в не изменятся (в частности, семьи не будут «дробиться»), и что расселение будет точно соответствовать нормативной «формуле заселения квартир» – количество комнат в квартире на единицу меньше числа членов семьи (это, конечно, не относится к одиночкам – «семьям» из одного человека). Большинство семей, занимающие квартиры со «сверхнормативным» числом комнат, вряд ли поменяет свои квартиры на меньшие, поэтому фактическая структура потребностей будет сдвинута относительно расчетной в сторону квартир с большим числом комнат. Такой же сдвиг виден в структуре потребностей, рассчитанной по составу семей, стоящих в очереди на жилье (нужно, однако, учесть, что очередь не охватывает всех нуждающихся в жилье и, кроме того, части очередников нужна не более просторная квартира, а еще одна для отселения части семьи – например, взрослых детей). При покупке жилья тип приобретаемой квартиры определяется уже не нормами, а финансовыми возможностями покупателей. Поэтому структура спроса заметно отличается от структуры потребностей: она сдвигается от средних (двух- и трехкомнатных) квартир в сторону однокомнатных (их приобретают и семьи, которым «положены» квартиры побольше) и квартир с 4 и более комнатами (их приобретают в основном наиболее состоятельные покупатели, зачастую не нуждающиеся – с точки зрения норм – в улучшении жилищный условий).

Как видно из табл. 2, структура жилищного фонда Новосибирска совершенно не соответствует ни структуре нормативных потребностей в жилье, ни структуре спроса. Оценивать потребности можно по разному (например, учитывая разделение семей, разные «формулы заселения квартир» и т.д.), но в любом случае необходимая доля двухкомнатных квартир не превосходит 30%. Более того, при нехватке квартир вообще, количество двухкомнатных квартир в жилищном фонде Новосибирска уже сейчас больше, чем потребность в них. Однако структуры жилищного строительства и жилищного фонда довольно близки, что консервирует и даже усугубляет структурные перекосы в жилищном фонде.

Некоторый повод для оптимизма дает сдвиг в структуре жилищного строительства в 1993 г.: в ней заметно уменьшилась доля двухкомнатных квартир и увеличилась доля квартир с 4 и более комнатами. К сожалению, отсутствие данных за 1994 г. не позволяет определить, было ли изменение структуры в 1993 г. случайной флуктуацией, или это зарождение тенденции, складывающейся вследствие воздействия на жилищное строительство спроса на рынке жилья.

Константин Глущенко,

Александр Хуторецкий

Таблица 1 Ввод в действие квартир в жилых домах в Новосибирске
Год	Всего	В том числе (знаменатель – %)
		однокомнатных	двухкомнатных	трехкомнатных	с 4 и более комнатами
1986	7932	1575/19,9	2857/36,0	2714/34,2	786/ 9,9
1987	9629	2049/21,3	3415/35,5	3323/34,5	842/ 8,7
1988	10775	1843/17,1	4119/38,2	4066/37,8	747/ 6,9
1989	8980	1607/17,9	3167/35,3	3411/38,0	795/ 8,8
1990	7929	1495/18,9	2818/35,5	2936/37,0	680/ 8,6
1991	5670	1143/20,2	1979/34,9	2133/37,6	415/ 7,3
1992	4336	859/19,8	1661/38,3	1519/35,0	297/ 6,9
1993	5097	1074/21,1	1693/33,2	1782/35,0	548/10,7
В среднем за 1986-1993 гг., %		19,5	35,9	36,1	8,5

Таблица 2 Структура жилищного фонда, потребностей и жилищного строительства, %
Структура	Доля квартир с числом комнат:
	1	2	3	4 и более
Жилищного фонда Новосибирска	23	40	31	6
Потребностей всего населения	46	24	21	9
Потребностей очередников	26	18	30	26
Спроса на жилье	45-55	10-20	15-20	15-20
Жилищного строительства	20	36	36	8