Недвижимость Сибири, 13 июля 1995 г., № 27 (75), с. 4

Жилищное строительство в Новосибирске:

структурные изменения

В предыдущей статье, анализируя динамику жилищного строительства в Новосибирске, мы коснулись вопроса об активности различных групп застройщиков. Здесь мы рассмотрим этот вопрос подробнее. Сопоставление общей площади жилья, построенного за счет средств различных групп застройщиков, позволяет выявить структуру спроса на продукцию жилищного строительства.

Рыночные преобразования сопровождались, наряду со спадом жилищного строительства, значительными изменениями этой структуры, что хорошо видно на рис. 1*, где в общем объеме ввода в действие жилья в Новосибирске за 1986-1994 гг. показан вклад отдельных групп застройщиков. Таких групп мы выделили три: мэрию, жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и прочих застройщиков. Нужно сказать, что объемы спроса на продукцию жилищного строительства между ними разделены с некоторой долей условности: заказчик не всегда строит «свое» жилье (так, мэрия может быть заказчиком жилых домов, строительство которых частично или даже полностью финансируется другими организациями). Структура спроса на продукцию жилищного строительства показана в таблице и на рис. 2*.

Структура ввода жилья по группам застройщиков
Застрой- щики	1986	1987	1988	1989	1990	1991	1992	1993	1994
Мэрия	46,4	43,2	48,8	44,5	38,2	31,0	18,6	15,9	17,7
ЖСК	4,8	12,3	9,4	11,7	8,2	5,8	0,0	9,9	3,6
Прочие	48,8	44,5	41,8	43,8	53,6	63,2	81,4	74,2	78,7

Группа «прочих» застройщиков, к которой в последние годы перешла ведущая роль в жилищном строительстве Новосибирска, весьма неоднородна: она охватывает предприятия и организации, находящиеся в государственной, частной и смешанной собственности, а также индивидуальных застройщиков (граждан). Доступная информация не позволяет, к сожалению, детально проследить изменения внутренней структуры этой группы, отражающие рыночную перестройку в сфере жилищного строительства и являющиеся главной причиной выхода «прочих» застройщиков на первый план. Надо сказать, что сведения органов статистики и мэрии об объемах ввода жилья заметно расходятся. Данные мэрии представляются более достоверными, но не содержат достаточной информации об организационно-правовой форме застройщиков. Поэтому мы используем также информацию Новосибирского облкомстата (тоже довольно скудную), что вносит некоторую неточность, обусловленную несогласованностью данных. Отметим сразу, что «прочие» застройщики – это главным образом предприятия и организации: за счет индивидуального строительства в 1986 г. было введено в действие 6 тыс. кв.м общей площади жилья (1,2% общего объема по городу), в 1987 – 11 (2%), в 1988 – 3,3 (0,5%), в 1989 – 3,2 (0,5%), в 1990 – 2,3 (0,5%), в 1991 – 1,5 (0,4%), в 1992 – 6,4 (2,6%).

Начало рассматриваемого периода ознаменовалось бурным ростом жилищного строительства: за два года ввод жилья в эксплуатацию вырос более чем на треть. Связано это с программой «Жилье-2000», предусматривавшей увеличение государственных капитальных вложений в строительство жилья, а также стимулирование ведомственного и кооперативного строительства. Пик жилищного строительства в 1988 г. обусловлен главным образом госбюджетными средствами, выделенными городу на жилищное строительство. Но в эти же годы проявились подспудно накапливавшиеся в стране кризисные явления, вызвавшие сокращение государственных инвестиций и – с некоторым запаздыванием – спад муниципального строительства. В результате ввод жилья мэрией в 1992 г. уменьшился в сравнении с 1986 г. в 5 раз (по отношению к «рекордному» уровню 1988 г. – в 7 раз), а ее доля в жилищном строительстве города, до 1988 г. примерно равная половине, с 1992 г. составляет менее пятой части.

Спрос ЖСК на продукцию жилищного строительства также поддерживался государственными средствами, но не непосредственно из госбюджета, а за счет дешевых кредитов.

На сфере государственного кредитования кризис сказался позже, чем на госбюджете, поэтому бурно развернувшееся кооперативное строительство продержалось дольше, чем муниципальное. Ввод жилья ЖСК за 1987 г. вырос почти втрое, и сохранялся примерно на этом уровне до 1989 г.; за 1990 г. он уменьшился в 1,7 раза, но все еще был намного выше, чем в 1986 г. Но затем у кооперативного строительства судьба складывается гораздо драматичнее, чем у муниципального: в 1991 г. оно сократилось вдвое, а в следующем году замерло совсем. Причины этого очевидны: проценты за кредиты выросли до небес, а ту часть средств, которая складывалась из взносов членов ЖСК, обесценила инфляция. Чтобы реанимировать кооперативное строительство, в 1993-1994 гг. были предприняты специальные меры государственной поддержки, однако они касались только строек, начатых до 1992 г. Так что через год-два (когда такие дома будут достроены) ЖСК среди застройщиков уже, вероятно, не будет.

Как видно на рис. 1, ввод жилья «прочими» застройщиками в 1986-1992 гг. был довольно стабилен (отклонения от среднего за эти годы значения не превосходят 20%). Основную роль в этой группе застройщиков в те годы играли государственные предприятия. Когда госбюджет уже испытывал значительные трудности, на счетах фондов экономического стимулирования предприятий накапливались значительные средства (быстрый рост этих фондов начался именно в 1986 г. и был вызван экспериментами с различными «хозрасчетами»): за 1986-1990 гг. остатки средств по фонду соцкультмероприятий и жилищного строительства выросли в 3 раза. Это и позволило государственным предприятиям сохранять стабильный спрос на продукцию жилищного строительства на фоне резкого падения платежеспособного спроса со стороны городских властей и ЖСК.

Нараставший спад объемов производства и гиперинфляция 1992 г. лишили предприятия значительной части средств, которые использовались для финансирования жилищного строительства. Однако еще некоторое время подрядчики продолжали строительство по заказам предприятий, надеясь, что это «временные трудности», поэтому глубина спада в 1992 г. у «прочих» застройщиков несравнимо меньше, чем у мэрии и ЖСК (всего 18% к уровню 1986 г. и 29% к пику 1988 г.).

Вместе с тем с 1990 г. в структуре спроса на продукцию жилищного строительства начинают происходить качественные изменения: появление среди «прочих» застройщиков негосударственных структур, что компенсирует снижение спроса со стороны государственных предприятий.

Первой ласточкой были кооперативные предприятия, за счет средств которых в 1990 г. было введено 3% жилья в городе. Со следующего года вместо них в статистических сводках появляются арендные предприятия и организации, АО, хозяйственные ассоциации и др. За счет их средств в 1991 г. вводится 10% жилья, в 1992 г. – уже 18%. С 1993 г. органы статистики меняют форму представления данных: застройщики группируются по формам собственности – государственная, муниципальная, частная (куда включаются индивидуальные застройщики и ЖСК) и смешанная. В 1993 г. за счет средств застройщиков с частной и смешанной формой собственности было введено в действие 39% жилья в Новосибирске. Сведения за 1994 г. еще не опубликованы, но по предварительным данным, роль негосударственных застройщиков в жилищном строительстве еще более увеличилась.

Начавшееся с 1993 г. оживление жилищного строительства (будем надеяться на его устойчивость, вызывающую, впрочем, некоторые сомнения, высказанные нами в предыдущей публикации) в основном связано с деятельностью «прочих» застройщиков: в 1993 г. из 72,7 тыс. кв.м прироста общей площади введенного жилья они дали 35,5 тыс. кв.м, а в 1994 г. - уже 61,4 тыс. кв.м, тогда как в целом по Новосибирску прирост составил 59,5 тыс. кв.м (из-за сокращении ввода кооперативного жилья). Это происходит не столько вследствие приватизации государственных предприятий, сколько потому, что к этому времени вновь созданные негосударственные структуры «стали на ноги» и смогли инвестировать появившиеся у них (главным образом, за счет привлечения денег населения) значительные средства в жилищное строительство.

Константин Глущенко,

Александр Хуторецкий

*При вёрстке по ошибке были вставлены рисунки из следующей статьи («НС» № 28 ’95). Здесь восстановлены исходные рисунки.