Недвижимость Сибири, 4–11 мая
1995 г., № 17 (65), с. 2
Многое (в частности, утвержденная в июне 1993 г. Государственной целевой программы «Жилище») свидетельствует о том, что авторы российской жилищной реформы примером для подражания считают современную жилищную систему США. Целесообразен ли выбор образца, столь отличающегося от отечественного? Эффективность жилищной системы США опирается на вполне определенные социально-экономические обстоятельства, которые у нас отсутствуют, и даже на национальную психологию. К примеру, американцы весьма ценят свободу индивидуального выбора, поэтому помощь малоимущим в жилищной сфере оказывается в основном не в форме предоставления им государственного жилья, а в выдаче жилищных пособий на аренду (решение же о том, какое жилье снимать – личное дело получателя пособия). Это одна из существенных причин того, что по доле общественного (государственного и муниципального) сектора жилищного фонда США занимают среди развитых стран последнее место. И хотя государство в США играет весьма активную роль в решении жилищной проблемы, делает оно это исключительно косвенными методами.
Гораздо реалистичнее было бы ориентироваться, скажем, на шведскую модель с ее более близкими нам подходами к решению жилищной проблемы. Да и жилищная система США, меняясь в соответствии с экономической ситуацией, принимала различные формы. Для нас более поучительно не ее современное состояние, а опыт 30-х годов, когда США отнюдь не лидировали в мире, как сейчас, в решении жилищной проблемы, а экономическая ситуация имела некоторое сходство с нынешней российской.
«Новый
курс» президента Франклина Рузвельта, направленный на преодоление последствий
кризиса 1929-1933 гг., предусматривал значительное усиление государственного
регулирования экономики, в том числе – деятельное участие государства в решении
жилищной проблемы. Необходимой предпосылкой возрождения национальной экономикой
была признана активизация операций с недвижимостью вообще и жилищного
строительства в частности. Ключевой в жилищном вопросе – как и у нас сейчас –
была проблема финансирования жилищного строительства. Но подходы к ее решению
весьма отличались от наших: правительство стремилось к тому, чтобы частный
сектор (и конечные потребители жилья, и застройщики) получал больше ссуд на
приобретение или строительство недвижимости. Тогда и были заложены основы
эффективной (хотя сейчас – самой сложной в мире) системы финансирования займов
под залог недвижимости.
Немаловажным
элементом этой системы является Федеральная жилищная администрация – ФЖА
(Federal Housing Administration, FHA; более точный перевод ее названия –
Федеральное управление по вопросам жилья). Она была создана в соответствии с
законом 1934 г. (Housing Act) для того, чтобы осуществлять государственное
страхование ипотечных ссуд, предоставляемых частными кредитными учреждениями, и
этим оживить рынок жилья. Сейчас доля ссуд, обеспеченных правительственными
гарантиями, составляет около 5% общего объема кредитов под залог жилых домов,
но еще в 1960 г. она была немногим менее половины.
Одним из первых мероприятий ФЖА была программа стимулирования строительства недорогого жилья для «бедных и почти бедных», начатая в 1935 г. Об интересе, который она вызвала у застройщиков, можно судить по тому, что еще до широкого объявления о реализации программы на государственное страхование закладных претендовали 142 проекта общей стоимостью 365 млн. долл. (заметим, что тогда и доллар был другой: так, строительство квартиры в городе обходилось примерно в 1000 долл. за комнату, к семьям с низкими доходами относились имеющие доход 1000 и менее долл. в год, а 60% американских семей имели годовой доход до 2000 долл.).
Эта программа
ориентировалась на тех, «чьи доходы не позволяют – без ущерба для других
жизненных нужд – занимать жилье, соответствующее санитарно-гигиеническим
нормам, нормам по безопасности и наличию бытовых удобств». Причем речь шла не о
приобретении жилья в собственность, а
об обеспечении доступности аренды в результате строительства
застройщиками-арендодателями недорогого жилья (по дореволюционной российской
терминологии – «доходных домов»).
Чтобы застройщик мог
рассчитывать на правительственные гарантии получаемых им займов, кроме
ограниченной стоимости жилья, проект застройки должен был отвечать целому ряду
дополнительных требований. Они обеспечивали надежность возврата ссуды
(перспективность проекта, окупаемость затрат и т.д.) и защиту интересов будущих
жильцов-арендаторов. Приведем некоторые из них, характеризующие тогдашние
представления американцев о «достойном жилье» для бедных.
Вот как регламентировалась,
например, плотность застройки. При застройке отдельно стоящими односемейными
домами (у нас их сейчас модно называть коттеджами) плотность не должна была
превосходить 20 семей на гектар (не менее 500 кв.м на семью), для
сблокированных домов – 37-38 семей на гектар (не менее 270 кв.м на семью) и при
многоэтажной застройке – 300 семей (33 кв.м на семью). При этом строениями –
исключая дороги – разрешалось занимать не более 40% площади застраиваемого
земельного участка; при многоэтажном строительстве ограничивалась и суммарная
площадь всех этажей: не более 240% площади участка (например, при застройке
12-этажными зданиями можно было занять не свыше 20% площади участка).
От жилья требовалась также
«пригодность для семейного проживания», для чего каждое жилище – квартира или
односемейный дом – должно было иметь не менее трех жилых комнат и ванную. В
проектах, рассчитанных на 100 и более семейных жилищ, допускались двухкомнатные
квартиры, но до 6%. Заметим, что в жилищном фонде Новосибирска двухкомнатных
квартир более 40%, тогда как трехкомнатных – около 30%, а с 4 и более комнатами
– менее 6% (примерно такое же положение во всех городах России), так что по
структуре наш жилищный фонд весьма далек от условий, считавшихся 60 лет назад в
США приемлемыми для «бедных и почти бедных». По жилой площади, правда, наши
нынешние квартиры превосходят минимальные нормы программы ФЖА, требовавшие,
чтобы одна из жилых комнат была не менее 14,9 кв.м, одна – не менее 9,3 кв.м и
одна – не менее 6,5 кв.м (в сумме это 30,7 кв.м жилой площади), а кухня – не
менее 4,6 кв.м. Такие квартиры у нас можно найти лишь в крупнопанельных домах
самых старых серий, 30 кв.м – типичная жилая площадь двухкомнатной квартиры,
стандартная кухня – 6 кв.м. Но и американцы вряд ли строили квартиры на нижнем
пределе допустимого, даже для бедных.
Одна из основных установок программы «Жилище», ориентирующаяся на нынешнее состояние американской жилищной системы, состоит в том, что основным способом улучшения жилищный условий должно стать приобретение жилья. Это явная утопия. Даже сейчас, в благоприятной экономической ситуации треть американцев жилье арендует. В кризисные же годы правительство США, как уже говорилось, стремилось не сделать граждан поголовно собственниками жилья, а в первую очередь расширить их возможности снимать жилье. У нас же «доходных домов», специально предназначенных для сдачи квартир в аренду нет вообще (а «бедных и почти бедных» – около половины населения), однако программа «Жилище» эту проблему обходит. И особенно странным выглядит равнение на современную ситуацию в жилищной системе США при том, что почти две трети квартир в российском жилищном фонде по американским представлениям 60-летней давности нельзя отнести к «пригодным для семейного проживания».
Александр
Хуторецкий
Недвижимость Сибири, 4–11 мая
1995 г., № 17 (65), с. 4
Эта статья завершает цикл публикаций, посвященных
структурному дефициту жилья в Новосибирске. В предыдущих статьях
(«НС» №№ 12, 13)
анализировалось соответствие структуры жилищного фонда Новосибирска
потребностям в различных типах квартир. Нынешняя же посвящена оценке того,
сколько квартир разных типов нужно построить, чтобы ликвидировать как
абсолютный, так и структурный дефицит жилья в городе. Напомним, что абсолютный
дефицит состоит в том, что квартир (в том числе в индивидуальных домах) меньше,
чем проживающих в городе семей (в это понятие мы включаем и одиночек), а
структурный – в нехватке квартир с тем или иным числом комнат.
В табл. 1 приведены оценки потребностей в квартирах различных типов (в расчете на численность населения Новосибирска на начало 1994 г., поскольку за 1995 г. данных еще нет) в сопоставлении с их нынешним наличием в жилищном фонде города. Эти оценки даны в трех вариантах. Первый и второй основываются на принципе «каждой семье – отдельную квартиру», но различаются тем, как определено число семей в городе. Первый вариант исходит из семейной структуры населения Новосибирска, зафиксированной переписью 1989 г. (с некоторыми поправками, см. «НС» № 38 '94): одиночек – 20,1%, семей из двух человек – 25,9%, из трех – 24%, из четырех – 20,6%, из пяти и более – 9,4%.
Во втором варианте учитывается, что семейная
структура населения искажена абсолютным дефицитом жилья, который не позволяет
разделиться ряду семей (например, отделиться взрослым детям). Чтобы определить
«истинную» структуру, нужно знать, какие типы семей и каким образом могут
разделиться. Такой информации нет, поэтому на основе данных разных авторов и
различных экспертных оценок был сформирован определенный набор гипотез о
разделении семей. Так что второй вариант оценок основывается на примерной,
ориентировочной семейной структуре населения, которая может сложиться в
результате разделения всех желающих этого семей: одиночек – 19,8%, семей из
двух человек – 29,1%, из трех – 31,2%, из четырех – 16,4%, из пяти и более –
3,5%.
Третий вариант отличается от второго тем, что добавлен резервный фонд, который принимается в размере 5% от общего объема жилищного фонда (это квартиры, которые пустуют в ожидании покупателей или арендаторов, используются для отселения при капитальном ремонте и т.д.). Очевидно, что количество квартир в жилищном фонде не должно точно равняться числу семей: нужен некоторый избыток для маневра, который и обеспечивает свободу выбора на рынке жилья. Структура резервного фонда по типам квартир принята такой же, как в предыдущем варианте (т.е. количество квартир каждого типа просто увеличено на 5%).
В каждом из вариантов оценки даны для двух случаев
(«формул заселения квартир»). Первый соответствует продолжающей действовать при
бесплатном предоставлении жилья норме «количество комнат на одну меньше числа
членов семьи», K=N–1, второй – предпочитаемому большей частью жителей принципу
«комната на человека», K=N (для одиночек, понятно, в обоих случаях действует
формула K=N).
Сравнивая оценки потребностей в квартирах с их
наличием в жилищном фонде, можно видеть, что наряду с общей нехваткой квартир
есть избыток квартир отдельных типов. По минимальной (основанной на
существующей семейной структуре населения) оценке для нормы K=N–1 имеет место
избыток двух- и трехкомнатных квартир, он остается и при расселении по формуле
K=N (хотя несколько уменьшается). В обоих случаях наблюдается острый дефицит
больших квартир (4 и более комнат) – в первом случае потребность превышает
наличие вдвое, во втором - в 6 раз. При ориентации на формулу K=N–1 однокомнатных
квартир в два с лишним раза меньше, чем нужно, но если принять K=N, их число
становится примерно равным потребности.
Учет разделения семей приводит к сдвигу потребностей
в сторону квартир с меньшим числом комнат, поскольку уменьшается число семей
большого размера и увеличивается число малых семей и одиночек. При расселении
по формуле K=N–1 весь дефицит квартир сосредотачивается на однокомнатных: их в
3 раза меньше потребности, при примерном соответствии (с небольшим излишком)
наличия двухкомнатных и больших квартир потребности в них и избытке
трехкомнатных в 1,5 раза. Но если руководствоваться принципом K=N, то основная
тяжесть дефицита перемещается на квартиры с 4 и более комнатами: их в 4 раза
меньше, чем нужно; становятся дефицитными и трехкомнатные квартиры, но дефицит
однокомнатных уменьшается до 40%; двухкомнатных квартир по-прежнему избыток.
Качественно характер дефицита при оценке потребностей
в квартирах, учитывающей резервный фонд, остается точно таким же, но с
небольшими количественными отличиями.
Наличие избытка квартир отдельных типов,
наблюдающееся во всех вариантах оценок, говорит о том, что если жилищный фонд
Новосибирска увеличится до размеров, показанных в последней графе табл. 1, это
приведет только к формальному равенству количества квартир числу семей в
городе, но не даст возможности каждой семье иметь квартиру, соответствующую
размеру семьи (по обеим принятым формулам). Таким образом, хотя абсолютный
дефицит жилья будет преодолен, структурный дефицит сохранится. Чтобы полностью
ликвидировать его, прирост жилищного фонда должен быть сосредоточен на тех
типах квартир, которые дефицитны, без увеличения числа тех, которые избыточны.
В этом случае величины прироста жилищного фонда будут выше рассчитанных только
с учетом абсолютного дефицита жилья (на суммарный избыток квартир отдельных
типов).
Потребности в дополнительных квартирах (т.е. дефицит
квартир), рассчитанные с учетом структуры жилищного фонда и потребностей и без
их учета сопоставлены в табл. 2. Это сопоставление показывает, что перекосы
структуры жилищного фонда обуславливают необходимость в гораздо большем его
приросте, чем если исходить только из оценок абсолютного дефицита жилья. Для
минимального варианта оценок разрыв – в 1,9-2,2 раза, сокращающийся по мере увеличения оценок до 16-46% и далее до
8-30%. Это и понятно: чем больше будет построено жилья, тем больше возможностей
«выровнять» структуру жилищного фонда. Однако перекосы структуры настолько
велики, что даже при самом интенсивном жилищном строительстве – на уровне
максимального варианта оценок потребности в квартирах – до конца это не удастся
(причем в любом из рассмотренных случаев двухкомнатные квартиры остаются
избыточными). Любопытно, что для всех оценок при ориентации на формулу
заселения квартир K=N указанные разрывы меньше, чем для формулы K=N–1. Это
означает, что структура жилищного фонда Новосибирска соответствует формуле K=N
все же больше, чем норме K=N–1.
Расчеты, результаты которых содержит табл. 2, сделаны
в предположении, что все квартиры заселяются точно в соответствии с одной из
двух формул заселения. Но если учесть существующую неравномерность
обеспеченности комнатами (см. «НС» № 12),
картина усложнится. Из тех, кто имеет квартиру с числом комнат больше
«положенного», лишь небольшая часть откажется от «излишков». Поэтому прирост
жилищного фонда должен быть сдвинут в сторону квартир с большим числом комнат.
В жилищной системе, действующей на рыночных
принципах, наряду с потребностями в игру вступают и финансовые возможности. Недостаток
средств будет заставлять часть семей покупать (или снимать в «доходных домах»)
квартиры меньшего размера, чем даже им «положен» – например, однокомнатную для
семьи из трех человек. В определенной степени это ограничивает и разделение
семей: например, молодая семья не сможет отделиться от родителей уже не потому,
что не хватает квартир, а из-за недостатка денег на покупку или аренду
квартиры. Однако, с другой стороны, состоятельные семьи при приобретении
квартиры исходят не из соотношения числа комнат и членов семьи, а из
функционального использования комнат (гостиная, столовая, спальня, кабинет и
т.д.), так что на человека при этом будет приходиться и больше одной комнаты.
Структура же жилищного строительства (и, соответственно, изменения структуры
жилищного фонда) будет определяться не потребностями, рассчитанными по тем или
иным нормам (хотя бы и K=N), а платежеспособным спросом на квартиры тех или
иных типов.
Тем не менее приведенные в статье оценки позволяют качественно предсказать структуру спроса на довольно длительный период: наибольшим он будет на однокомнатные и большие квартиры (четырехкомнатные и особенно на квартиры с 5 и более комнатами, доля которых в жилищном фонде Новосибирска ничтожна). Очевидно также, что долю двухкомнатных квартир в жилищном строительстве нужно значительно уменьшить, может быть, даже не строить их вообще.
|
Таблица 1 Оценки потребности в квартирах по
типам (числитель – для K=N–1, знаменатель – для K=N) |
|||||
|
Вариант
оценки |
Квартир с
числом комнат, тыс. |
Всего |
|||
|
1 |
2 |
3 |
4 и более |
||
|
Наличие на начало 1994 года |
97 |
171 |
132 |
24 |
424 |
|
По существующей семейной структуре
населения |
227/100 |
118/127 |
101/118 |
46/147 |
492 |
|
С учетом
разделения семей |
290/139 |
162/151 |
85/162 |
19/104 |
556 |
|
С
резервным фондом |
305/146 |
170/159 |
89/170 |
20/109 |
584 |
|
Таблица 2 Оценки дефицита
квартир (числитель – для K=N–1, знаменатель – для K=N) |
||||||
|
Вариант оценки |
Дефицит квартир с числом
комнат, тыс. |
Всего |
Абсо- лютный дефицит |
|||
|
1 |
2 |
3 |
4 и более |
|||
|
По существующей семейной структуре населения |
130/3 |
– |
– |
22/133 |
152/126 |
68 |
|
С учетом разделения семей |
193/42 |
– |
–/31 |
–/80 |
193/153 |
132 |
|
С резервным фондом |
208/49 |
– |
–/39 |
–/85 |
208/173 |
160 |