СОСТОЯНИЕ И ТЕНДЕНЦИИ

В предыдущей статье рассматривалось, насколько состав жилищного фонда Новосибирска по типам квартир соответствует размерам семей, живущих в отдельных квартирах. Но отдельную квартиру имеет отнюдь не каждая семья (в это понятие мы включаем и одиночек, условно считая их «семьей» из одного человека, а к квартирам причислены и индивидуальные дома). Поэтому для более полной характеристики структурного дефицита жилья следует сравнить структуру жилищного фонда с семейной структурой всего населения Новосибирска. Напомним, что в отличие от абсолютного дефицита – нехватки квартир вообще – структурный состоит в нехватке квартир с тем или иным числом комнат; сложность же оценки структурного дефицита заключается в том, что в Новосибирске (как и во всей России) он накладывается на абсолютный дефицит жилья.

На рис. 1 сопоставлена структура жилищного фонда Новосибирска на начало 1994 г. с той, которая должна бы быть при точном расселении всех семей в соответствии с официальной нормой предоставления жилья – количество комнат на одну меньше числа членов семьи (эту «формулу заселения квартир» обозначим «K=N-1»), и по предпочитаемому значительной частью жителей города принципу «комната на каждого члена семьи» (ее обозначим «K=N»). Как видно, и в том, и в другом случае существующая структура жилищного фонда далеко не соответствует требующейся.

Если среди всех семей Новосибирска тех, которым «положены» однокомнатные квартиры (одиночки и семьи из двух человек) – 46%, то однокомнатных квартир в жилищном фонде – 23,6%, тогда как для двухкомнатных квартир соотношение обратное - 24% и 41,1%. Если же считать, что нормальные условия - комната на человека, то доля однокомнатных квартир будет примерно соответствовать потребной: удельный вес одиночек в семейной структуре населения города составляет 20,1%; с двухкомнатными квартирами положение останется почти таким же, как в предыдущем случае: семей из двух человек 25,9% (в сравнении с 41,1% двухкомнатных квартир). превысит долю одиночек (23,6% и 13,9% соответственно). Доля трехкомнатных квартир в жилищном фонде (30,7%) превышает потребную при обеих формулах заселения (20,6% при K=N-1 и 24% при K=N). А вот квартир с четырьмя и более комнатами 4,6%, что вдвое ниже доли семей, которым такие квартиры «положены» (т.е. из пяти и более человек) – 9,4%, и почти в 7 раз меньше доли семей из четырех и более человек (при ориентации на принцип «комната на человека» ) – 30%.

Таким образом, в составе жилищного фонда Новосибирска имеется значительный излишек двухкомнатных квартир – их удельный вес почти в два раза больше необходимого, независимо от принятой «формулы заселения квартир». Доля трехкомнатных квартир превышает потребную в 1,3-1,5 раза. Наряду с этим существует острый дефицит больших квартир – с 4 и более комнатами – даже по меркам нынешней нормы заселения. Что касается однокомнатных квартир, то с точки зрения нормы их доля вдвое меньше требующейся, но если считать, что это жилье исключительно для одиночек, она примерно такая, какая нужна.

Значительный перекос структуры жилищного фонда в сторону двухкомнатных квартир и острая нехватка больших квартир – отнюдь не наш местный феномен, он характерен для всех бывших советских городов. Например, в жилищном фонде Челябинска однокомнатных квартир 15%, двухкомнатных – 51%, трехкомнатных – 26% и остальных – 8%; по крупным городам России эти доли составляют соответственно 15-20%, 42-45%, 32-34% и менее 5%. Это следствие политики градостроительства на типовой основе, при которой «квартирная» структура строящегося жилья определяется не потребностями населения, а обстоятельствами технического характера – соотношением квартир с разным числом комнат в типовых проектах жилых зданий. Хотя при разработке типовых проектов семейная структура населения как-то учитывалась (вернее, согласно госстроевским рекомендациям, должна была бы учитываться), главными были технологические соображения, накладывающие ограничения на компоновку здания.

Соотношения наличия квартир разных типов и потребности в них отражаются и на структуре спроса и предложения на рынке жилья, и во многом объясняют тенденции динамики цен на квартиры (проанализированные в «НС» № 4). Так, больше всего – в 2,6 раза – выросли за 1994 г. цены на самые дефицитные четырехкомнатные и более квартиры, а меньше всего – в 2,1 раза – на двухкомнатные, которых в жилищном фонде больше, чем нужно. Цены на однокомнатные квартиры увеличились в 2,4 раза, на трехкомнатные – в 2,3 раза, что также согласуется с приведенными выше данными. Причем если большие квартиры приобретает в основном самая состоятельная часть покупателей, в основном ориентирующаяся на формулу заселения K=N (и более), то однокомнатные, наряду с одиночками, – молодые семьи (из двух, иногда из трех человек), финансовые возможности которых (или их родителей) заставляют поступиться просторностью квартиры, «подчиняясь» формуле K=N-1.

Некоторую информацию о структуре потребностей в жилье может дать структура очереди на квартиры. Но для этого нужно вернуться к 1991 г. – последнему году, когда иной возможности улучшить свои жилищные условия, кроме получения квартиры по очереди, не было (разве что обмен), и она охватывала значительную часть нуждающихся в жилье. В 1991 г. очередь достигла максимальной длины – в ней стояло 129,1 тыс. семей (в их числе, напомним, одиночки) – 25,7% всех семей Новосибирска (данные о характеристиках очереди 1991 г. получены Т.Богомоловой, В.Тапилиной, А.Михеевой при проведении социологического исследования). Затем она стала укорачиваться, но, понятно, не от того, что нуждающихся стало меньше, а из-за исчезновения реальных перспектив получить жилье. Но и жилищная очередь 1991 г. не вполне отражает структуру потребностей в жилье, поскольку в нее не могли попасть имеющие собственный дом или кооперативную квартиру, а многие одиночки и не вставали в очередь, считая это безнадежным делом. Есть и еще одна причина расхождения структуры очереди и потребностей в жилье, о которой будет сказано в конце статьи.

Среди семей-очередников 1991 г. отдельной квартиры не было только у 40%. Это характеризует абсолютный дефицит жилья в Новосибирске, но неполно: для очередников нужно 39 тыс. квартир (из 52 тыс. не имеющих отдельной квартиры семей нужно вычесть 13 тыс. проживающих в «коммуналках», которые после расселения станут отдельными квартирами), тогда как общее число семей в 1991 г. превышало наличие квартир в жилищном фонде города примерно на 90 тыс.

Остальные 60% очереди – «на расширение», т.е. эта часть очереди обусловлена структурным дефицитом жилья. Структура потребностей очередников в квартирах различных типов (по официальной норме K=N-1) показана на рис. 2. Видно, что она не совпадает со структурой потребностей, рассчитанной по семейной структуре населения Новосибирска для той же формулы K=N-1 на рис. 1. Кроме упоминавшейся «неполноты» очереди (и тут как раз заметно, что за счет одиночек), это связано с тем, что у части семей, уже имеющих квартиры, они просторнее положенных по норме (см. «НС» N 12), поэтому нехватка соответствующих квартир на самом деле больше, чем следует из сравнения доли семей того или иного размера с наличием квартир «полагающегося» им типа (которое, кроме того, не учитывает и заселение коммунальных квартир несколькими семьями).

О направлениях изменения структурных перекосов, накопленных в жилищном фонде Новосибирска, дает структура жилищного строительства. Ее – в среднем за 1986-1993 гг. (данных за 1994 г. еще нет) – показывает вторая диаграмма на рис. 2. Как видно, структура жилищного строительства (довольно стабильная в течение указанного периода) совершенно не соответствует ни структуре потребностей очередников, ни семейной структуре населения Новосибирска.

Доля однокомнатных квартир в новом строительстве (19,5%) ниже, чем удельный вес очередников, которым она положена (26%). Это вполне естественно, поскольку при улучшении жилищных условий уже имеющих отдельные квартиры высвобождаются в основном одно- и двухкомнатные. Но удельный вес семей из 1-2 человек в населении Новосибирска (46%) вдвое выше, чем доля вводимых однокомнатных квартир, а также их доля в жилищном фонде (23,6%) – причем при таком соотношении ввода и наличия количество однокомнатных квартир в жилищном фонде в процентном отношении будет, хотя и медленно, снижаться. С сиюминутных позиций это негативное явление, но с точки зрения перспективы такую тенденцию можно приветствовать, полагая, что в будущем такие квартиры – в основном жилье для одиночек (вот только позволят ли финансовые возможности небольших семей ориентироваться на формулу K=N?).

Что касается двухкомнатных квартир, их доля и в новом жилье (35,9%) излишне высока: она вдвое превышает потребность очередников (18,1%) – при том, что часть таких квартир высвободится при «расширении» – и примерно на 30-40% рациональную долю в жилищном фонде (24-26%). Напомним, что в жилищном фонде доля двухкомнатных квартир и так почти вдвое больше потребной, а при такой структуре ввода жилья она практически не уменьшится. С трехкомнатными квартирами картина примерно такая же. Их процентное отношение в новом жилье (36,1%) примерно на 20% выше удельного веса претендовавших на них очередников (30,4%) и на 50-70% больше рациональной доли в жилищном фонде (21-24%). Поскольку доля трехкомнатных квартир в жилищном фонде и сейчас превышает рациональную, при сохранении структуры ввода жилья это превышение будет нарастать. Но самое главное в том, что доля больших квартир – с 4 и более комнатами – в новом строительстве (8,5%) в 3 раза меньше, чем доля нуждающихся на них очередников (25,5%). В жилищном фонде удельный вес таких квартир и так вдвое ниже, чем нужно по самым скромным меркам (9,4%), и поэтому сложившаяся структура ввода жилья не позволит достичь требуемой доли больших квартир.

Таким образом, структура жилищного строительства, имевшая место в 1986-1993 гг., не позволяет сколь-либо рационально удовлетворять потребности жителей Новосибирска, причем в худшее положение попадают большие семьи. Не ведет она и к радикальному улучшению сложившейся структуры жилищного фонда, лишь слегка уменьшая ее отдельные перекосы, но и усиливая одновременно другие. Это означает, что если структура жилищного строительства не изменится коренным образом, оно будет воспроизводить структурный дефицит жилья, и даже усугублять его по отдельным типам квартир.

Нужно сказать, что между размером стоящих в очереди семей и типами требующейся им квартир прямого соответствия нет, так как у некоторых семей цель получения квартиры – разделиться. В таких случаях в новую квартиру переселяется только часть семьи, а прежняя квартира не освобождается. То же саме можно сказать и о структуре потребностей в квартирах различных типов, рассчитанной по семейной структуре всего населения города – она не учитывает, что часть семей желает разделиться, но лишена такой возможности из-за абсолютного дефицита жилья. Более полной оценке структурного дефицита жилья и потребностей в квартирах различных типов – с учетом возможного разделения семей – будет посвящена следующая публикация.

СОСТОЯНИЕ И ТЕНДЕНЦИИ

Константин Глущенко