Недвижимость Сибири, 15–22 июня 1995 г., № 23 (71), с. 2

Жилищное строительство в Новосибирске:

взлет, падение и…?

За годы, прошедшие с начала перестройки, жилищное строительство в нашем городе пережило два исторических события: выход на рекордный объем ввода в действие жилья и столь же рекордный спад. В таблице показана динамика жилищного строительства в Новосибирске в 1986-1994 гг. К приведенным в ней данным нужны некоторые пояснения.

Ввод в действие жилых домов в Новосибирске
Год	тыс. кв.м общей площади				Квартир, Тыс.
	Всего	в том числе по застройщикам:
		мэрия	ЖСК	прочие
1986	502,2	233,0	24,0	245,2	7,9
1987	543,9	235,0	67,1	241,8	9,6
1988	678,0	330,6	63,8	283,6	10,8
1989	595,2	265,0	69,5	260,7	9,0
1990	497,3	189,9	40,9	266,5	7,9
1991	341,9	105,9	19,9	216,1	5,7
1992	247,7	46,0	0,0	201,7	4,3
1993	319,9	51,0	31,7	237,2	5,1
1994	379,4	67,2	13,6	298,6	6,5

Во-первых, государственная статистика, приспособленная к работе в народном хозяйстве, устроенном как «единая фабрика», оказалась не очень пригодной к работе в условиях рыночной экономики (даже в ее нынешнем зачаточном виде). Поэтому данные статистических органов и городских властей об объемах жилищного строительства, полностью совпадавшие в годы социализма, сейчас заметно расходятся. В таблице сведения о площади построенного жилья даны по более надежной информации мэрии, и лишь количество квартир (кроме 1994 г.) указано по данным Новосибирского облкомстата.

Во-вторых, разделение объема ввода жилья по застройщикам содержит некоторую долю условности. Так, жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) формально застройщиками не являются, от их имени заказчиком выступает мэрия или (реже) предприятие, при котором создан кооператив. И в других случаях застройщик и «хозяин» жилья – не всегда одно и то же: например, мэрия (точнее, созданное при ней муниципальное предприятие «Новосибирскстройзаказчик») может быть заказчиком жилого дома, строящегося при долевом участии других юридических лиц и, наоборот, ей могут передаваться квартиры в домах, построенных другими организациями. Не имея информации, которая позволила бы четко разделить жилье по принадлежности, мы отождествляем застройщика с владельцем жилья.

Динамику жилищного строительства иллюстрируют рис. 1 и 2: на первом она дана в абсолютном выражении, на втором – по отношению к 1986 г. Как видно из таблицы и рисунков, пик жилищного строительства в Новосибирске был достигнут в 1988 г., после чего наступил период спада. Общий объем ввода жилья по городу снизился в 1992 г. более чем вдвое в сравнении с уровнем 1986 г., а по отношению к пиковому значению составил менее 37%. Однако после четырехлетнего спада наметился подъем: за 1993 г. ввод жилья вырос почти на 30%, а за 1994 г. - еще почти на 20% (всего – на 53,4% к уровню 1992 г.). Таким образом, в прошлом году объем жилищного строительства составил 75% от уровня 1986 г. и 56% от «рекордного» значения 1988 г.

Строительство муниципального жилья уменьшилось гораздо значительней. В 1992 г. оно упало до менее 14% от максимального уровня 1988 г. (около 20% от уровня 1986 г.). «Оживление» 1993-1994 гг. на строительство муниципального жилья повлияло слабо: хотя оно выросло в 1993 г. на 11%, а в следующем – еще на 32%, в 1994 г. ввод в действие муниципального жилья составил лишь 20% от объема 1988 г. и 29% от уровня 1986 г.

Кооперативное строительство после бурного (в 2,8 раза) роста в 1987 г. на два года стабилизировалось, а затем, сократившись на 42% в 1990 г. и более чем вдвое в 1991 г., в 1992 г. почти замерло: в этом году не было введено в действие ни одного кооперативного дома. В 1993 г. за счет государственной поддержки оно несколько оживилось, объем ввода жилья даже превысил уровень 1986 г., но в следующем году он опять уменьшился (более чем вдвое). Нужно заметить, что сейчас ЖСК только достраивают ранее начатые дома, новые дома не закладываются. А это значит, что если на государственном уровне не будут предприняты какие-либо радикальные меры по серьезному стимулированию кооперативного строительства, оно в скором времени сойдет на нет.

Наиболее любопытна динамика жилищного строительства, ведущегося «прочими» застройщиками (государственными и негосударственными предприятиями и организациями, а также индивидуальное строительство – доля которого, впрочем, невелика). Хотя в общих чертах она соответствует динамике общего объема ввода жилья и ввода муниципального жилья (пик в 1988 г. и низшая точка спада в 1992 г.), спад был значительно меньшим, составив менее 12% по отношению к 1986 г. и менее 29% к 1988 г. Уже в 1983 г. объем ввода жилья «прочими» застройщиками почти вернулся к уровню 1986 г. (составив 96,7% от него), а в 1994 г. превысил как этот уровень (на 21,8%), так и пик 1988 г. (на 5,3%). Прирост общего объема ввода жилья по Новосибирску в 1993 г. обусловлен деятельностью этой группы застройщиков примерно на половину, а в 1994 г. – практически целиком. В прошлом году на их долю пришлось примерно три четверти введенного в действие жилья. Это говорит о значительных изменениях в структуре спроса на продукцию жилищного строительства (их обсуждению будет посвящена следующая публикация).

Изменилась и структура предложения. Несмотря на спад жилищного строительства, в городе возникали новые строительные фирмы («Консинс», «Вираж», «Красный проспект» и ряд других). Это создавало благоприятные условия для наиболее рационального использования средств городского бюджета, направляемых на жилищное строительство: специально организованная мэрией конкуренция (в форме торгов за подряд на строительство муниципального жилья) позволила бы сбить запрашиваемую подрядчиками цену, а за счет сэкономленных средств – увеличить объемы строительства. Однако мэрия, опасаясь «разрушения строительного комплекса города» (под которым понимались исключительно бывшие государственные подрядчики-олигополисты) этой возможностью не воспользовалась: новые подрядные фирмы к строительству муниципального жилья не подпускались, заказы на строительство получали исключительно прежние подрядчики. Это, конечно, облегчило им существование, но отнюдь не способствовало повышению конкурентоспособности (в частности, снижению издержек). Для новых фирм, действовавших в гораздо более жестких условиях, обеспечение эффективности деятельности было условием выживания. И, как видно, с этой задачей они справились: по сути, все развитие строительного комплекса Новосибирска в последние годы шло за счет вновь образованных фирм.

Начавшийся рост жилищного строительства, конечно, не может не радовать. Но насколько он устойчив? Мэрия смотрит в будущее с оптимизмом, полагая, что в нынешнем году будет введено в действие 544,7 тыс. кв.м общей площади жилья, причем она исходит из конкретного перечня строящихся жилых домов (он был опубликован в «НС» № 15). Если это произойдет, жилищное строительство выйдет на «докризисный» уровень, превзойдя объем 1986 г. Как видно, опасения мэрии насчет «разрушения» строительного комплекса оказались напрасными: она сама считает, что существующие сейчас строительные мощности не меньше, чем в прежние благополучные годы.

Однако не строительные мощности определяют теперь возможные объемы строительства (при необходимости можно привлечь подрядчиков и из других городов). Главный ресурс в условиях рынка – это деньги. И вот тут возникают сомнения в реальности планов мэрии, более того, вообще в устойчивости роста жилищного строительства в Новосибирске. Их питает экономическая политика правительства, направленная на сокращение государственных расходов. А хозяйство Новосибирска весьма чувствительно к этому: в его структуре значительна доля военно-промышленного и научно-образовательного комплексов, зависящих от госбюджетного финансирования. Так что ждать заметного роста доходов предприятий и организаций, а значит, и населения города, не приходится. Следовательно, неоткуда взяться дополнительному притоку средств в жилищное строительство, который бы позволил увеличить его более чем на 40%. Настораживает и то, что во многих городах с более благоприятной структурой хозяйства и менее напряженным муниципальным бюджетом спад жилищного строительства продолжается.

Из-за отсутствия надежных предпосылок роста финансирования жилищного строительства нельзя однозначно ожидать увеличения объема ввода в действие жилья. В зависимости от финансовой обстановки он может не только не вырасти, но даже оказаться ниже прошлогоднего. Будем надеяться, однако, что этого не произойдет.

Константин Глущенко,

Александр Хуторецкий