Недвижимость Сибири, 1995, 30 марта – 6 апреля, № 12 (60), с. 2

Третий путь

В обществе почему-то утвердилось мнение, что есть лишь два пути улучшения жилищных условий: либо бесплатно получить муниципальную квартиру, либо купить жилье. Но и тот, и другой доступны очень немногим. Резкое сокращение строительства муниципального жилья сводит его роль к той, которую оно играет в странах с рыночной экономикой – к роли так называемого «социального жилья», т.е. жилья для неимущих (которое выполняет функции не столько средства решения жилищной проблемы, сколько инструмента социальной защиты). Так что надеяться получить бесплатное жилье могут очень немногие – главным образом те, кто находится в особо бедственном положении. Сопоставление доходов населения с ценами на квартиры, однозначно показывающее, что покупка жилья по силам небольшой части жителей – одна из любимых тем публикаций по «квартирному вопросу».

Надеяться на принципиальное изменение ситуации в сколь-либо близком будущем не приходится. Плачевное состояние государственного и местных бюджетов сохранится еще долгое время, так что существенный рост муниципального жилищного строительства не предвидится. Есть здесь и еще одна сторона – неопределенность со сроками завершения приватизации жилья, из-за чего муниципальное жилье пока не в состоянии полноценно играть роль «жилищного фонда социального назначения» (как он назван в законе «Об основах федеральной жилищной политики»). Получившая муниципальную квартиру семья может тут же ее приватизировать, «уведя» из муниципального сектора жилищного фонда в частный. Такие «подарки» – не лучший стимул для наращивания строительства муниципального жилья.

Что же касается покупки квартиры, то покупательная способность населения в ближайшие годы также вряд ли вырастет до уровня, при котором резко увеличится платежеспособный спрос на жилье. Многие риэлтерские и строительные фирмы, столкнувшись с ограниченностью спроса, предпринимают различные меры для его расширения – продажу квартир в рассрочку, квадратными метрами и т.д. (государство пока остается в стороне, хотя именно оно может сыграть решающую роль в широком распространении ипотечного кредитования покупок жилой недвижимости – а это самый эффективный способ увеличения платежеспособного спроса на жилье). Благоприятно в Новосибирске и соотношение между ростом цен на жилье и реальных доходов населения – последние растут быстрее, что увеличивает доступность жилья. Но поскольку слой населения, которому по силам приобретение квартиры на рынке, весьма узок, даже при его увеличении в два-три раза он будет составлять все же небольшую часть нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Получается, что для подавляющей доли населения, не относящейся ни к бедствующим, ни к богатым, ситуация безвыходна. При этом удивительным образом забывается, что есть третий путь – аренда жилья, и что рынок жилья это не только рынок квартир и домов, но и рынок аренды. Даже в самых богатых странах нет того, чтобы все жители поголовно были собственниками жилья. В США таких лишь две трети, остальные снимают жилье. Развитый коммерческий арендный сектор (то, что у нас до революции называлось «доходными домами») и заполняет в рыночных экономиках нишу между социальным и собственным жильем, предоставляя широкий диапазон возможностей в зависимости от состоятельности арендаторов – от квартирок для бедных до шикарных апартаментов. Причем, например, в США доля социального жилья ничтожна, а помощь малоимущим состоит главным образом не в предоставлении им муниципальных квартир, а в выплате субсидий на аренду жилья.

В России же коммерческий арендный сектор практически отсутствует (имеются в виду именно «доходные дома», а не временно сдаваемые в аренду квартиры, основное назначение которых – служить для проживания владельцев, а не для извлечения прибыли). Но из сказанного выше ясно, что без широкого развития этого сектора и рынка аренды жилья жилищный кризис в обозримой перспективе преодолеть невозможно. Поэтому государство, казалось бы, должно направить значительные усилия на то, чтобы стимулировать возникновение коммерческого сектора жилищного фонда и «арендного» бизнеса. Однако, как ни поразительно, об этом не вспоминают не только журналисты, но и правительственные органы (так, в Государственной целевой программе «Жилище» об арендном жилье нет ни слова).

Впрочем, такое положение характерно и для многих других аспектов рыночной трансформации отечественной жилищной сферы. Жизнь же показала, что частнопредпринимательские структуры (а нередко и местные власти) в развитии жилищного рынка опережают наши тугодумные правительственные органы – как это произошло, например, с жилищными сертификатами, введенными в практику частными фирмами и лишь затем узаконенными далеко не бесспорным правительственным «Положением о выпуске и обращении жилищных сертификатов». Не резон, видимо, ждать и когда государство сообразит, что без «доходных домов» жилищную проблему не решить – положить начало развитию арендного бизнеса вполне по силам частнопредпринимательским фирмам и городским властям.

Для частного бизнеса здесь открывается новое широкое поле деятельности, где спрос сейчас превышает предложение. Нельзя сказать, что арендный сектор жилищного рынка сейчас полностью пуст: около десятка фирм занимается сдачей в аренду квартир и комнат, в том числе и меблированных. Но они выступают почти исключительно как посредники, сдавая квартиры по поручению их владельцев, убывающих на более-менее длительный срок. В то же время это дает опыт ведения арендного бизнеса и создает предпосылки для перехода на качественно новую ступень – приобретение фирмами жилья не для перепродажи, а именно для сдачи в аренду, т.е. для постоянного получения дохода. Мелкие фирмы могут приобретать отдельные квартиры, крупные же – строить «доходные дома». Представляется, что приобретение и эксплуатация «доходных домов» целесообразны для риэлтерских фирм и банков, связанных с «жилищным вопросом» – например, Муниципального и Сибирского ипотечного (заниматься арендным бизнесом будут, конечно, не сами банки – которым запрещено заниматься коммерческой и производственной деятельностью, – специально созданные при них дочерние фирмы).

Что дает это частному бизнесу? Во-первых, для риэлтерских фирм приобщение к арендному бизнесу – путь к диверсификации деятельности, причем лежащий в русле их специализации. Нет нужды доказывать, что диверсификация немаловажное средство повышения устойчивости фирмы и даже ее выживания. Во-вторых, «доходные дома» – это устойчивый источник постоянного поступления дохода, который довольно долгое время (пока арендный сектор не составит в жилищном фонде весомую долю) практически не будет зависеть от рыночной конъюнктуры. и, в-третьих, это надежное помещение капитала (правда, ликвидность его будет ниже, чем у свободной от жильцов недвижимости из-за обязательств перед арендаторами). Недостатком же данной сферы деятельности является длительный срок окупаемости вложений: при нынешнем соотношении цен на жилье и рыночной арендной платы в Новосибирске – около 10 лет. Но надежность помещения капитала и постоянный приток доходов от него, на наш взгляд, искупают этот недостаток (особенно для банков).

Если приобретение частными фирмами имеющихся квартир для сдачи в аренду – это всего лишь перераспределение существующего жилищного фонда, то строительство новых «доходных домов» будет уменьшать остроту жилищной проблемы и, значит, вполне в интересах города. Поэтому городским властям следует всемерно содействовать этому процессу. Меры тут могут быть, как показывает западный опыт, самыми разнообразными: организационная помощь, налоговые льготы, продажа земельных участков под застройку по льготным ценам и/или в кредит, продажа незавершенных строительством жилых домов для достройки без условия передачи части квартир прежнему заказчику и т.д. Причем снижение затрат на строительство это помощь не только застройщику-арендодателю (стимулирующая развитие арендного сектора), но и будущим арендаторам, на которых в конечном счете и ляжет выплата этих затрат.

Константин Глущенко

---

Недвижимость Сибири, 1995, 30 марта – 6 апреля, № 12 (60), с. 4

Плата за жилье: лицом к лицу с рынком

или один на один с монополистами?

До прошлого года мы платили за жилье по расценкам, установленным постановлением Совета Народных комиссаров СССР еще в 1928 г. Лишь в сентябре 1993 г. его заменило постановление российского правительства о поэтапном переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг. Оно установило, что в 1998 г. – как раз к семидесятилетию постановления Совнаркома – жильцы будут оплачивать затраты на содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги в полном объеме. Поэтапность же состоит в том, что доля оплачиваемых затрат возрастет постепенно: в 1994 г. – 15-20%, в 1995 г. – 20-40%, в 1996 г. – 40-60%, в 1997 г. – 60-80%, и, наконец, в 1998 г. – 100%. В Новосибирске очередной этап наступил 1 февраля, когда плата за жилье увеличилась более чем в два раза.

Суть реформы системы оплаты жилья не исчерпывается только тем, что государство перекладывает свои затраты на плечи населения, она гораздо глубже – это переход к рыночным отношениям в сфере жилищно-коммунальных услуг. Прежние отношения состояли в том, что государство платило государственному же жилищно-коммунальному хозяйству, а жильцы в такой системе оставались где-то «сбоку» (их доля в финансировании составляла 2-3%). Поставленные в положение получателей милостей от государства, они по существу оказывались бесправными перед не зависящими от их денег жилищно-коммунальными службами и могли как-то воздействовать на них лишь обращаясь в газеты, райисполкомы, райкомы и т.д. Оплата жилья по полной стоимости означает превращение прежних отношений просителей и благодетелей в отношения покупателей и продавцов услуг.

Но такая система отношений требует равноправия сторон, которое отнюдь не обеспечивается автоматически переходом на полную оплату жильцами всех затрат жилищно-коммунального хозяйства. Чтобы покупатель услуг мог голосовать рублем, у него должна быть свобода выбора продавца. Но именно в жилищной сфере возможности этого весьма ограничены – жилец со всех сторон окружен естественными (и не очень) монополистами. Поэтому для того, чтобы отношения в жилищной сфере стали действительно рыночными, наряду с изменением системы оплаты жилья нужен целый ряд других мер – иначе жильцы окажутся столь же бесправными как и ранее, но уже не перед государственным жилищно-коммунальным монстром, а перед целой группой монополистов (более того, их положение может даже ухудшиться, так как у жилищно-коммунальных служб появляется возможность удовлетворять свои аппетиты за счет жильцов). Нельзя сказать, что это оставлено без внимания: предусмотрен переход всех структур жилищно-коммунального хозяйства на договорные отношения с собственниками жилья, для контроля за его деятельностью создана жилищная инспекция, установлены правила предоставления коммунальных услуг. Но этих мер недостаточно. В странах с рыночной экономикой методы установления баланса интересов между жильцами и фирмами-продавцами услуг отшлифовывались почти век. Нам же на это осталось четыре года – но зато есть на что оглядываться. Не претендуя на полноту, рассмотрим проблемы, которые, на наш взгляд, нужно решить в первую очередь.

Начнем с квартплаты. Теоретически она включает три составляющие: арендную плату, оплату содержания жилья (текущий ремонт, а также содержание мест общего пользования – подъездов, лестниц и т.п. – и дворов) и отчисления на капитальный ремонт. На практике же у нас они не выделялись: в этом не было смысла из-за ничтожной доли квартплаты в финансировании жилищного хозяйства. Сейчас же квартплата идет исключительно на содержание жилья (для владельцев приватизированных квартир она и называется не квартплатой, а услугами по техническому обслуживанию дома). Поэтому увеличение квартплаты ждет нас и за пределами 1998 г.

Во-первых, в нее будет включена арендная плата, т.е. плата собственнику жилья за пользование квартирой. Естественно, это коснется только нанимателей муниципального жилья (и арендаторов квартир в «доходных домах», если они появятся), но не владельцев приватизированных квартир. Зато последним придется платить за квартиру налог на имущество, так что еще неизвестно, кто останется в выигрыше. Во-вторых, и наниматели, и собственники квартир будут должны платить отчисления на капитальный ремонт дома. Упоминавшееся постановление предусматривает, что на переходный период сохраняется существующий (бюджетный) порядок финансирования затрат на капремонт жилищного фонда и в состав жилищно-коммунальных услуг, оплачиваемых гражданами, эти затраты не включаются. Но после переходного периода это послабление наверняка будет отменено: только в Центральном районе Новосибирска в капитальном ремонте уже сейчас нуждаются 52 дома, бюджетных же средств на него нет.

Определение политики арендной платы в муниципальном секторе жилищного фонда – непростое дело. Ведь именно эта составляющая квартплаты в рыночной экономике (взимаемая в зависимости от доходов нанимателей) служит одним из инструментов социальной защиты малоимущих. Немалые трудности встанут и с определением отчислений на капремонт. Они зависят от оценки будущих затрат на ремонт и его периодичности, а также от механизма формирования фонда амортизации: либо отчисления на капремонт будут сливаться в «общий котел» по городу или району, либо копиться отдельно по каждому дому – и тогда в процессе накопления смогут приносить доход (например, проценты на депозит), что, понятно, снизит размеры отчислений, уплачиваемые жильцами. Важное значение имеет и распределение бремени затрат между бюджетом и населением: по справедливости, накопившиеся долги по капремонту должно взять на себя государство (и местные власти), жильцы же – платить отчисления только на будущие ремонты. Правда, наше государство руководствуется не соображениями справедливости, а сиюминутными интересами, так что вероятнее всего свои долги оно переложит на плечи населения (мотивируя это скудностью государственного и местных бюджетов), а амортизационный фонд будет не накапливаться, а тут же «проедаться». Но это все же проблемы, которые встанут через четыре-пять лет. Поэтому ограничимся сказанным, обратившись к более насущному сейчас вопросу – оплате содержания жилья.

Здесь жилец сталкивается с первым монополистом – ЖЭУ (жилищно-эксплуатационным управлением, в быту по-прежнему называемым домоуправлением). Но в рыночных условиях оно должно перестать быть всесильным «управлением», превратившись просто в предприятие, оказывающее услуги по обслуживанию жилищного фонда. И тогда монополизм ЖЭУ становится искусственным – принципиальных препятствий для того, чтобы собственник жилья мог нанять для оказания этих услуг то или иное из таких предприятий, нет. Критерием же выбора может быть запрашиваемая плата за обслуживание жилищного фонда. Но для возникновения рынка жилищно-эксплуатационных услуг и конкуренции на нем место ЖЭУ, ныне представляющих собой просто подраделения единой городской службы жилищного хозяйства, должны занять частные фирмы. Главным образом такие фирмы могут быть созданы на основе существующих ЖЭУ, хотя не исключено и появление новых фирм «с нуля».

Реальность успешной деятельности частных жилищно-эксплуатационных фирм в наших условиях показал проводящийся в Новосибирске с 1993 г. при содействии Агентства международного развития США демонстрационный эксперимент (аналогичный проект реализуется также в Москве). В рамках этого эксперимента было создано три частных компании (в Ленинском, Дзержинском и Первомайском районах), а затем по их подобию еще две (в Октябрьском и Заельцовском районах) уже под патронатом только городских властей. На примере этих компаний отрабатывались различные стороны новой системы содержания жилья. Так что методическая основа и определенный опыт перестройки муниципальных жилищных организаций в Новосибирске есть. И пора, видимо, переходить от эксперимента к полной замене системы ЖЭУ рынком жилищно-эксплуатационных услуг. Это достаточно сложная задача (всего в городе более 80 ЖЭУ), поэтому начинать нужно уже сейчас, чтобы решить ее к 1997-1998 г.

Избавление от навечной прикрепленности к «своему» ЖЭУ позволит отказаться от установления размеров оплаты услуг по содержанию жилья городскими властями – цены на эти услуги будет формировать рынок. На практике, вероятно, смена фирмы, оказывающей такие услуги, будет скорее исключением чем правилом, но сама угроза объявления конкурса на подряд по обслуживанию дома будет заставлять фирму умерять свои аппетиты и держать качество обслуживания на должном уровне. Однако здесь не все просто. Каждый жилец в отдельности обслуживающую фирму выбрать не может – ведь она должна обслуживать дом целиком. В кооперативных домах и кондоминиумах жильцы объединены в организацию и имеют орган, представляющий их интересы – правление. Оно и может, руководствуясь как-то согласованным мнением жильцов, выбрать обслуживающую фирму и вести с ней дела. Понятно, что одно дело, когда организации (обслуживающей фирме) противостоит другая (кооператив или кондоминиум в лице правления), и совсем иное – когда частное лицо (отдельный жилец). Но именно в таком положении окажутся жильцы муниципальных домов, в том числе и приватизировавшие квартиры. Оплачивая полностью услуги по содержанию жилья, они будут лишены права выбора обслуживающей фирмы (а значит, средства воздействия на нее) – он останется за городскими или районными властями. И если для нанимателей муниципальных квартир это еще можно как-то оправдать (раз жилье муниципальное, то собственник и выбирает, кто его обслуживает), то для владельцев приватизированных квартир это явное ущемление их прав. Как решить такую проблему – непонятно, но и не решать нельзя, иначе она станет источником постоянных конфликтов.

Обратимся теперь к плате за коммунальные услуги. Если монополизм ЖЭУ вполне преодолим, то здесь он неизбежен: как бы ни были жильцы недовольны, к примеру, отоплением, к другой ТЭЦ им не подключиться (исключение составляют услуги по вывозу мусора, но к ним можно отнести почти все сказанное об услугах по содержанию жилья). Поэтому рынок таких услуг должен жестко регулироваться государством и местными властями. Сейчас действуют «Правила предоставления коммунальных услуг», утвержденные правительственным постановлением, свое слово скажет и готовящийся закон «О естественных монополиях». Но защитит ли это нас от произвола монополистов? Цены-то будут регулироваться, но вот основой установления их являются затраты производителей услуг. Насколько они различаются, можно судить хотя бы по разнице в тарифах на горячее водоснабжение в городах Новосибирской области (данные о них приводились в предыдущей статье): от 1330 руб. с человека в Куйбышеве до 4760 руб. в Бердске – т.е. в 3,6 раза. А способность обосновать любые затраты показывает опыт строителей, которым мэрия регулярно утверждает «коэффициенты удорожания строительства», далеко обогнавшие рост потребительских цен. В свои затраты коммунальные службы включают, например, и расходы на воду, утекающую из прорванных магистралей, и на тепло, для избавления от которого в конце весны приходится раскрывать все форточки – и все это мы должны оплачивать из своего кармана.

Обратного же не бывает. Хотя «Правила предоставления коммунальных услуг» содержат требования к качеству услуг и предусматривают, что при несоблюдении их оплата уменьшается, слышать о таком не приходилось. Так, холодное водоснабжение должно осуществляться круглосуточно, а суммарные отключения за месяц не должны превышать 8 часов, иначе плата за холодную воду снижается (за каждый час неподачи). Примеров нарушения этого требования в городе тьма, приведем лишь один. В микрорайоне «Щ» Советского района уже долгое время подача холодной воды на ночь регулярно прекращается, однако платят за воду жители микрорайона в полной мере. Защитить свои права перед коммунальными службами отдельному жильцу вряд ли по силам (да и мало кто знает даже о существовании упомянутых «Правил», не говоря уже о их содержании). Это должно входить в обязанности организаций, оказывающих жилищно-эксплуатационные услуги (сейчас ЖЭУ, потом – частных фирм), которые, например, смогут удерживать на своих счетах переплачиваемые за коммунальные услуги деньги, снизив за счет этого оплату жилья в следующем месяце.

Нормативные акты,

регулирующие деятельность

жилищно-коммунального хозяйства

Постановление Совета Министров – Правительства РФ от 22.09.1993 г. № 935 «О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг» и утвержденное им «Положение о порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг».

Постановление Совета Министров – Правительства РФ от 23.12.1993 г. № 1329 «О дополнении постановления Совета Министров – Правительства РФ от 22.09.1993 г. № 935».

Постановление Правительства РФ от 26.09.1994 г. № 1086 «О государственной жилищной инспекции в Российской Фе-дерации и утвержденное им «Положение о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации».

«Правила предоставления коммунальных услуг и «Правила предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов», утвержденные Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 г. № 1099.

Постановление Правительства РФ от 24.02.1995 г. № 182 «О внесении изменений в некоторые решения Правительства Российской Федерации».

Есть и другая сторона. Оплата коммунальных услуг производится по утвержденным мэрией «нормам потребления». Сколько же на самом деле потребляется (кроме электроэнергии), никто не знает, но есть основания полагать, что меньше, чем считают коммунальные службы. К примеру, года два назад некоторые предприятия установили у себя счетчики тепловой энергии, и тут выяснилось, что счета за нее, мягко говоря, завышены. Вряд ли с подачей тепла для бытовых нужд положение иное. Оплачивая коммунальные услуги по полной стоимости, мы вправе требовать права платить только за то, что действительно потреб№ляем, и возможности регулировать свое потребление. Стало быть, в каждой квартире нужны контролирующие приборы (водомеры, газовые счетчики, счетчики теплоэнергии). Но если потребление холодной и горячей воды, газа жилец сможет регулировать (если в том будет смысл, т.е. при наличии контролирующих приборов), то для центрального отопления во многих новосибирских домах такой возможности нет. Так что рыночные отношения в коммунальном хозяйстве требуют даже иной схемы центрального отопления.

Конечно, установка контролирующих приборов в каждой квартире требует значительных затрат (не говоря уже о том, что нужно будет сделать с отоплением), которые не окупятся, а наоборот, позволят жильцам меньше платить (скорее всего). Возложить их на жителей города было бы несправедливо – это забота государства: раз оно перекладывает на нас финансирование коммунального хозяйства, то должно дать нам и возможность его контролировать. Но пока что государство об этом не вспоминает, а значит, эта забота – по крайней мере, на первое время – ложится на городские власти. В полном объеме для городского бюджета такая акция, конечно, неподъемна. Паллиативом может быть установка для начала контролирующих приборов хотя бы на дом целиком. И уж вполне по силам сделать обязательным требование об установке контролирующих приборов (и регулируемой в квартире системе отопления) во всех вновь строящихся жилых домах.

Константин Глущенко

---

Недвижимость Сибири, 1995, 30 марта – 6 апреля, № 12 (60), с. 5

СТРУКТУРНЫЙ ДЕФИЦИТ ЖИЛЬЯ В НОВОСИБИРСКЕ

Одна из наиболее болезненных сторон жилищной проблемы – абсолютный дефицит жилья, состоящий в том, что квартир – включая и индивидуальные дома – в жилищном фонде меньше числа проживающих в городе семей (под ними мы будем иметь в виду и одиночек, хотя, строго говоря, тогда надо употреблять неуклюжий термин «домохозяйство»). Другая сторона – «просторность» проживания, причем для семьи в первую очередь имеет значение количество комнат в квартире и уже во вторую – какая площадь приходится на человека. Наряду с абсолютным дефицитом жилья (и даже при его отсутствии) может иметь место и структурный дефицит: нехватка квартир отдельных типов – с тем или иным числом комнат, т.е. несоответствие структуры жилищного фонда семейной структуре населения города.

Чтобы оценить абсолютный дефицит жилья, нужно просто сопоставить наличие квартир с числом семей (хотя здесь есть и некоторые трудности, см. «НС» № 38 ’94). Со структурным дефицитом сложнее. Во-первых, следует определить, какой тип квартиры соответствует семье определенного размера – «формулу заселения квартир». От времен социализма осталась норма – количество комнат на одну меньше числа членов семьи (исключая, понятно, одиночек), для краткости обозначим ее «К=N–1». Но опрос, проведенный новосибирскими социологами в 1991 г., показал, что такая формула устраивает немногих, в основном приемлемым считается количество комнат, равное числу членов семьи (эту формулу будем обозначать «К=N»), иногда на одну больше. Так, из семей, которых устраивает однокомнатная квартира, 80% составляют одиночки – при том, что среди семей, которым по нормам положена однокомнатная квартира, т.е. из 1-2 человек, одиночек лишь 33%. Во-вторых, абсолютный дефицит жилья искажает семейную структуру населения: из-за него, например, молодые семьи не могут отделиться от родителей. Поэтому нельзя просто сказать, что структурный дефицит жилья составляет столько-то процентов, его приходится оценивать более развернуто.

Как же обстоит дело со структурным дефицитом жилья в Новосибирске? Ответ на это можно получить только из материалов переписи 1989 г. С того времени ситуация, конечно, изменилась, но надо думать, не принципиально из-за последовавшего резкого спада жилищного строительства. Нужные данные имеются не по самому Новосибирску, а по всем городам области. Это тоже источник некоторых неточностей, но и они не слишком велики, поскольку доля Новосибирска в городском населении области – около 70%. Кроме того, и данные переписи не без греха: среди тех, кто был отнесен к «членам семей, проживающим отдельно от семьи» (т.е. которые со временем с ней «воссоединятся», и поэтому не нуждаются в отдельном постоянном жилье), на самом деле около 40% являются одиночками; выделить же, в каких типах квартир проживают эти одиночки, невозможно, поэтому приходится не учитывать их.

Отдельных квартир в Новосибирске не имеют менее 17% семей. Но в то же время жилищные условия четверти семей (26%), живущих в отдельных квартирах, не соответствуют нормативной «формуле заселения квартир» К=N–1. Более детально об этом говорят данные таблицы 1. В ней выделена доля семей каждого размера, обеспеченных комнатами точно по норме, слева от нее – доля обеспеченных ниже нормы, справа – выше. Как видно, обеспеченность ниже нормы имеют 16% семей из трех человек, 51% – из четырех и 85 – из пяти и более. К слову сказать, в коммунальных квартирах в таком же положении находится 3% одиночек и 1% семей из двух человек (это – занимающие часть комнаты), 66% семей из трех человек, 97% – из четырех и 98% – из пяти и более. Это подтверждает (см. «НС» № 8), что чем больше размер семьи, тем хуже ее жилищные условия, оцениваемые размерами жилища (естественно, в среднем). Если принять формулу К=N – комната на члена семьи – то ей не соответствуют жилищные условия 29% семей из двух человек, 67% – из трех, 95% – из четырех.

Наряду с недостатком комнат, у части семей есть «излишки»: так, 37% одиночек живут в двухкомнатных и более просторных квартирах (это большей частью лица пожилого возраста – «остаток» прежней полной семьи). Всего с превышением формулы заселения живет треть (34%) семей, но значительные «излишки» -- более одной комнаты на члена семьи – имеют только 11% (точно в соответствии с формулой К=N–1 живет 40% семей).

Зайдем теперь с другой стороны. В таблице 2 показано, какая доля квартир каждого типа заселена семьями разного размера. В ней выделена доля квартир, заселенных точно в соответствии с нормой, левее нее – доли «недозаселенных» квартир, правее – «перенаселенных». Из таблицы видно, что с точки зрения нормативной формулы К=N–1 в жилищном фонде, заселенном посемейно, перенаселено 31% однокомнатных квартир, 30% двухкомнатных, 19% трехкомнатных; в целом же 26% (кроме того, по данным социологического обследования, из четырехкомнатных квартир перенаселено 20%). Если же исходить из формулы К=N, перенаселенными следует считать 70% однокомнатных квартир, 60% двухкомнатных и 55% трехкомнатных. Недозаселенными согласно норме являются 40% двухкомнатных квартир, 46% трехкомнатных и 62% квартир с четырьмя и более комнатами (всего – 34% квартир). Если же основываться на формуле К=N, то соответственно 7%, 21% и 36% (всего – 11% квартир).

Хотя некоторые семьи живут просторнее, чем «положено», недостаточный уровень обеспеченности комнатами других обусловлен отнюдь не тем, что «их» комнаты перераспределились в пользу первых. Это как раз следствие структурного дефицита жилья – общего несоответствия структуры жилищного фонда Новосибирска семейной структуре населения города, что видно при сопоставлении итоговых строк таблиц 1 и 2. Однако нужно иметь в виду, что они не совсем точно отражают и ту и другую структуру. Итоговая строка таблицы 2 – это структура не всей совокупности семей, а только имеющих отдельные квартиры. Но из одиночек они есть лишь у 60%, тогда как у семей из двух человек – у 85%, а из пяти и более – у 94%. Структура жилищного фонда – итоговая строка таблицы 1 – хотя и близка к новосибирской, но все же отличается от нее, поскольку рассчитана по всем городам области.

Более полную картину структурного дефицита жилья может дать непосредственное сопоставление структуры жилищного фонда и семейной структуры населения Новосибирска. Этому будут посвящены последующие публикации.

Константин Глущенко

Таблица 1. Расселение семей в отдельных квартирах с различным числом комнат
Размер семьи, чел.	Процент семей, живущих в квартирах с числом комнат:
	1	2	3	4 и более
1	63	28	8	1
2	29	50	19	2
3	16	51	30	3
4	9	42	44	5
5 и более	5	29	51	15
Все семьи	22	44	30	4

Таблица 2. Заселение квартир с разным числом комнат семьями разного размера, % к числу квартир
Тип квартиры	Процент проживающих семей с числом членов:
	1	2	3	4	5 и более
однокомнатные	63	28	8		1
двухкомнатные	29	50	19		2
трехкомнатные	16	51	30		3
4 и более комнат	5	29	51		15
Все квартиры	22	44	30		4