Недвижимость Сибири, 22-29 декабря 1994 г., № 38 (48), с. 1

 

Сколько жилья нужно в Новосибирске?

 

У жилищной проблемы много аспектов. Это и тесные квар­тиры, и малое число комнат, и низкое качество жилья и многое другое. Но самый болезненный из них – абсолютный дефицит жилья. Он состоит в том, что количество квартир – включая в их число индивидуальные дома – меньше числа домохозяйств (т.е. семей и одиночек – представляющих собой «семьи» из од­ного человека). Ликвидация абсолютного дефицита жилья – пер­вая ступенька на пути к цивилизованному решению жилищной проблемы.

Чтобы определить, сколько квартир требуется в Новоси­бирске, нужно знать число проживающих в городе домохозяйств. Статистика такого учета не ведет, но используя полученные на основе материалов переписи населения 1989 г. данные о струк­туре населения Новосибирска, можно рассчитать, что их 456 тыс., в том числе 393 тыс. «полноценных» семей (на начало 1994 г.). Квартир же – 424 тыс., так что дефицит составляет 32 тыс. квартир или же 7%. Даже при нынешнем спаде жилищного строительства в городе за год строится около 5 тыс. квартир, и, казалось бы, можно рассчитывать, что лет через пять-шесть абсолютный дефицит жилья уйдет в прошлое (тем более что и население Новосибирска сокращается).

Но дело обстоит не так радужно. Во-первых, как показали исследования новосибирских социологов В.Тапилиной, Т.Богомо­ловой, А.Михеевой, среди отнесенных при переписи населения к «членам семей, проживающим отдельно от семьи» (и, стало быть, не нуждающимся в постоянном жилье), на самом деле око­ло 40% являются одиночками. Для них нужно еще 36 тыс. квар­тир, т.е. дефицит жилья составит уже 14% (68 тыс. квартир).

Во-вторых, некоторые семьи живут в одной квартире не потому, что хотят этого, а из-за того, что вследствие жилищ­ного дефицита лишены возможности разъехаться. Они фактически отличаются от жильцов коммунальных квартир лишь тем, что связаны родственными узами. Это – так называемые сложные семьи, состоящие по сути из нескольких семей, и семьи со взрослыми неженатыми (незамужними) детьми, которые хотели бы жить отдельно. Таких семей – более 16%, и для их расселения требуется 64 тыс. квартир. Всего же в жилищном фонде Новоси­бирска должно быть 556 тыс. квартир – на 132 тыс. больше, чем сейчас. Таким образом, величина абсолютного дефицита жилья на самом деле – 24%.

К этому следует добавить резервный фонд. Его величина обычно принимается в размере 5% от общего объема жилищного фонда, что дает 28 тыс. квартир. С учетом этого в Новосибир­ске нужно построить 160 тыс. квартир, увеличив нынешний жи­лищный фонд на 38% – до 584 тыс. квартир.

Если принять последнюю оценку, на 1000 чел. населения будет приходиться 412 квартир (сейчас – 299, в среднем по России – 336). Эта величина близка к уровню развитых стран: в Норвегии на 1000 чел. населения приходится 412 квартир, в ФРГ и США – 424, в Финляндии – 441, в Швеции – 471. Оно и неудивительно, поскольку семейная структура населения в крупных городах России примерно такая же, как в развитых за­падных странах.

Любопытно, что согласно программе «Жилье-2000», сулив­шей отдельную квартиру «практически каждой советской семье», в 2000 г. на тысячу жителей Новосибирска должно было бы при­ходиться 337 квартир – меньше нынешней обеспеченности по России в целом. Отсюда видна цена словосочетания «практичес­ки каждой»: выполнение программы не дало бы возможности ни разделиться желающим этого семьям, ни получить отдельное жилье значительной части одиночек.

В заключение оценим объем жилищного строительства, не­обходимый для ликвидации абсолютного дефицита жилья. Для этого примем, что средний размер новой квартиры – 60 кв.м общей площади (т.е. на уровне, характерном для жилищного строительства Новосибирска за последние 5 лет) и не будем учитывать выбытие жилищного фонда. Тогда для того, чтобы ко­личество квартир сравнялось с число домохозяйств (включая не учтенных переписью населения одиночек), нужно ввести в дейс­твие 4,1 млн. кв.м общей площади жилых домов. Но это пробле­мы не решит – часть семей все равно разделится, увеличив число домохозяйств. Если полностью учесть потенциальное раз­деление семей, то объем строительства возрастает до 7,9 млн. кв.м, а с резервным фондом – 9,6 млн. кв.м. При годовом объ­еме жилищного строительства на уровне 1993-1994 гг. (около 0,3 млн. кв.м) на это потребуется соответственно 13, 25 и 30 лет; если же в год будет строиться 0,7 млн. кв.м – как в «рекордном» 1988 г. – то 6, 11 и 14 лет.

Но нужно сказать, что это самые минимальные оценки не­обходимого объема жилищного строительства. Во-первых, часть вновь построенного жилья уйдет на замену выбытия жилищного фонда (из-за ветхости, сноса, пожаров и т.п.). Во-вторых, будет увеличиваться средняя площадь строящихся квартир. И, в-третьих, эти объемы рассчитаны на нынешнюю численность на­селения, но через некоторое время (если, даст бог, улучшится экономическая ситуация), оно перестанет сокращаться и вновь начнет расти. С учетом этого объем строительства нужно уве­личить ориентировочно на 20-30%, возможно и больше. Так что для того, чтобы ликвидировать абсолютный дефицит жилья – постыдное по цивилизованным меркам явление – за разумные сроки, среднегодовой объем жилищного строительства в Новоси­бирске должен превысить уровень 1988 г. по меньшей мере в 1,5 раза, т.е. составить не менее 1 млн. кв.м общей площади.

Константин Глущенко