Недвижимость
Сибири, 1995, 2-9 февраля, № 4 (53), с. 2
ЦЕНА
КВАДРАТНОГО МЕТРА
В 1994
ГОДУ
Завершение года дает повод
подвести итоги роста цен на жилье за истекший год. В этой статье мы
проанализируем динамику обобщенного показателя - удельной цены жилья, т.е. средней
по Новосибирску стоимости 1 кв. м общей площади выставляемых на продажу
квартир. За год цена 1 кв. м выросла с 355 тыс. руб. до 826 тыс. руб. На рис. 1
показано, как она менялась по отношению к предыдущему месяцу в течение года, в
сравнении с темпами роста потребительских цен (по Новосибирской области) и
курса доллара (по результатам торгов на Московской межбанковской валютной
бирже). Удельная цена жилья дана в трех измерителях: в текущих ценах, в «постоянных»
ценах, в качестве которых принят уровень потребительских цен на 1.01.1994 г.
(т.е. в пересчете на рубли с покупательной способностью, которую они имели на
начало минувшего года), и в долларах. Для расчета индексов все цены брались на
конец соответствующего месяца.
Как видно на рис. 1, начало
1994 г. характеризовалось резким ценовым всплеском. Стоимость 1 кв. м выросла
за январь на 10,4%, но в то же время потребительские цены подскочили на 34,1%,
а доллар подорожал на 23,3%. В результате удельная цена жилья по существу
снизилась: в «постоянных» ценах - на 17,7%, а в долларах - на 10,5%. В феврале
темп прироста цены 1 кв. м почти сохранился (составив 9,4%) и был близок к
темпам инфляции (прирост потребительских цен - 10,1%, курса доллара - 7,8%).
Поэтому в «постоянных» ценах и в долларах цена 1 кв. м осталась примерно такой
же, как в конце января. За март удельная цена жилья подросла на 8,2%, обогнав
месячное обесценение рубля (как по покупательной способности - на 4,8%, так и
по валютному курсу - на 5,6%), и поэтому увеличилась в сравнении с февралем,
хотя и ненамного, и в остальных стоимостных измерителях. За апрель все три
показателя - прирост цены 1 кв. м, потребительских цен и курса доллара - были
близки (соответственно 4,1, 4,4 и 4,5%), так что «истинная» удельная цена жилья
осталась на прежнем уровне. В мае-июле месячные приросты цен на жилье постоянно
отстают от обесценения рубля, в результате чего удельная стоимость жилья в «постоянных»
рублях и в долларах каждый месяц оказывается на несколько процентов ниже, чем в
предыдущем месяце.
Резкий рост потребительских
цен в Новосибирске за август (вызванный, заметим, значительным увеличением
тарифов на жилищно-коммунальные услуги) - на 19,9% - обусловил снижение
стоимости 1 кв. м в «постоянных» ценах на 13,4% при росте номинальной цены на 3,9%,
хотя цена 1 кв. м в долларах уменьшилась за месяц всего на 3,9%. В сентябре же
картина была обратной: из-за скачка курса доллара за месяц на 19,5% - при росте
цены 1 кв. м на 5% - она снизилась в долларах по отношению к августовской на
12,1%, тогда как в «постоянных» ценах - только на 1,8% (рост потребительских
цен составил 7%). После этого цены на жилье пустились вдогонку за долларом,
увеличившись за октябрь на 15,6%, в то время как доллар подорожал еще на 17,2%;
потребительские отстали от этой гонки, дотянув «всего лишь» до 11,9%. В итоге
долларовая цена жилья почти сохранилась на уровне предыдущего месяца
(снизившись на 1,3%), а в «постоянных» ценах подросла на 3,3%.
В ноябре цена на жилье по
инерции продолжала гнаться за долларом, ее рост был наибольшим за год - на
18,3%, хотя доллар за ноябрь вырос в цене только на 5,3%; рост цены 1 кв. м
обогнал и обесценение рубля (составившее 13,5%). Результатом явилось существенное
- на 12,3% - увеличение долларовой цены 1 кв. м в сравнении с октябрем, в «постоянных»
ценах удельная стоимость жилья выросла на 4,2%. И, наконец, в декабре темпы роста
цен на жилье резко снизились, составив 7,1%, при том, что потребительские цены увеличились
на 11,2%, а курс доллара - на 9,3%. Поэтому в «постоянных» ценах и в долларах стоимость
1 кв. м в сравнении с предыдущим месяцем упала - 
соответственно
на 3,7 и 2%.
Как видно, общей тенденцией
было отставание роста цены 1 кв. м как от общего роста цен в Новосибирской
области, так и от роста биржевого курса доллара. Первые удельная цена жилья за
год обгоняла лишь три раза: в марте, октябре и ноябре, рост курса доллара она
обгоняла также лишь трижды: в феврале, марте и ноябре. Эти отставания,
накапливаясь, привели к относительному удешевлению квадратного метра. Это
хорошо видно на рис. 2, где индексы даны по отношению не к предыдущему месяцу,
а к началу года. За год цена 1 кв. м общей площади выросла в 2,3 раза, тогда
как потребительские цены - в 3,5 раза, а курс доллара - в 2,8 раза. На динамику
потребительских цен в Новосибирске существенное влияние оказал рост более чем в
12 раз цен на платные услуги (главным образом, за счет повышения тарифов в
жилищно-коммунальном хозяйстве). Однако исключение этого фактора не меняет
картины: цены на жилье не поспевают и за увеличением цен на товары, выросших за
год в 2,9 раза (непродовольственные товары - в 2,8 раза, продовольственные - в
3,1 раза). В итоге удельная стоимость жилья в ценах начала года снизилась за
год примерно в 1,5 раза (на 33,8%), в долларах же - в 1,2 раза (на 17,7%).
Интересно проследить
изменение цен на жилье более детально - в разрезе отдельных типов квартир. Но
об этом - в следующей статье.
