Недвижимость Сибири, 1995, 2-10 марта, № 8 (57), с. 1

Как мы живем:

Новосибирск на фоне мира

То, что жилищные условия жителей России и тем более Новосибирска хуже, чем в «приличных» странах, известно всем. Судим мы об этом большей частью по зарубежным фильмам, в которых герои живут в шикарных (по нашим меркам) апартаментах и не испытывают затруднений в том, чтобы снять или сменить квартиру. Но интересно было бы посмотреть, насколько «их» жилищные условия лучше наших – объективно, в конкретных цифрах. Оставив в стороне качество жилья (число комнат, соотношение между общей и жилой площадью, высоту потолков, оснащенность удобствами и т.д.), рассмотрим только «просторность» проживания.

Ее можно характеризовать также многими показателями, но мы ограничимся тремя, по которым имеется доступная статистика: общей площадью жилья в расчете на 1 жителя, количеством квартир (в их число включены и индивидуальные дома) на 1000 чел. населения и стредней площадью новых квартир. Первый показатель – традиционный для нашей страны, по нему власти всегда судили об успехах в решении жилищной проблемы. Распространен он и за рубежом, однако следует иметь в виду, что в разных странах общая площадь определяется по разному. Если у нас она – это все, что находится внутри квартиры, то в США, например, в нее включается еще площадь общих коридоров и лестничных площадок, а в ряде европейских стран при расчете уровня обеспеченности жильем в общей площади не учитываются ванные комнаты и санузлы. К тому же у нас общая площадь больше жилой в 1,5 раза (и то лишь в современных многоквартирных домах), тогда как за рубежом – в 2 и более.

Если обеспеченность общей площадью характеризует «просторность» проживания для одного жителя, то число квартир на 1000 чел. – для семей (точнее, домохозяйств; это понятие различается в разных странах, но можно считать, что оно объединяет семьи и самостоятельно ведущих хозяйство одиночек). Нормальным считается, когда количество квартир превышает число домохозяйств (часть квартир – ориентировочно 5-7%, точных данных нет – пустует в ожидании покупателей или арендаторов), в противном случае – как в нашей стране – имеет место абсолютный дефицит жилья. Именно избыток жилищ и позволяет любой семье или отдельному человеку без особых проблем подобрать себе подходящее (в том числе и по средствам) жилье и снять или купить его. При наличии абсолютного дефицита жилья в одной квартире нередко вынуждены проживать несколько домохозяйств. Не говоря уже о коммуналках (и тем более общежитиях), это случаи, когда взрослые дети (имеющие семью или еще не имеющие ее) из-за дефицита жилья не имеют возможности отделиться от родителей, или даже когда в одной квартире приходится жить взрослым родственникам трех поколений.

Что же касается средней площади вновь построенных квартир, то смысл этого показателя очевиден: он характеризует «типичную» для настоящего времени квартиру в данной стране. Но не совсем. В западных странах средняя площадь новых квартир, во-первых, зависит от преобладания того или иного вида жилья, строящегося в данном году – муниципального или частного, первое как «жилье для бедных» имеет гораздо меньшие размеры. Во-вторых, площадь строящегося жилья определяется спросом на тот или иной тип квартир, а он, в свою очередь, зависит от демографических процессов – например, «дробления» семей (раннего ухода взрослых детей из семьи, еще до женитьбы). Так, в Дании средняя площадь построенных в 1980 г. квартир составляла 118 кв.м, а в 1992 г. – 63 кв.м; в Швеции в 1980 г. она была 113 кв.м, в 1992 г. –103 кв.м. Тем не менее в большинстве стран средняя площадь новых квартир со временем растет.

В таблице показаны характеристики жилищных условий жителей Новосибирска и России в сравнении с рядом бывших социалистических и развитых стран, по которым имеются относительно свежие данные. Как видно, обеспеченность жильем, оцениваемая по общей площади, в России вообще и в Новосибирске в частности отстает даже от уровня бывших соцстран. Но если в Польше на жителя приходится всего на 10% больше площади, то в Болгарии уже на треть, а в Венгрии – вдвое. Относительно же уровня развитых стран обеспеченность новосибирцев и россиян меньше в 3-4 раза (кроме Японии). Исходя из приведенных в таблице данных можно заключить, что в настоящее время нормальным по цивилизованным меркам уровнем обеспеченности жильем следует считать по меньшей мере 40 кв.м общей площади на человека (или хотя бы 35 кв.м).

В большинстве своем жители Новосибирска свои жилищные условия хорошими не считают. Однако их притязания довольно скромны – в лучшем случае на уровне, достигнутом в бывших соцстранах, и близко не подходя к жилищным стандартам развитых стран. Согласно опросу (проведенному в 1991 г. новосибирскими социологами В.Тапилиной, Т.Богомоловой,

А.Михеевой), новосибирцы полагают жилищные условия хорошими, когда на человека приходится 14-16 кв.м жилой площади, т.е. при нынешних стандартах – 22-25 кв.м общей. Если в год в Новосибирске будет строиться столько же, сколько в 1994 г. (385 тыс. кв.м общей площади), для достижения такого уровня потребуется 20-30 лет, и то без учета выбытия жилищного фонда и возможного роста населения города.

Если по размеру площади жилья на человека Новосибирск отстает от России ненамного, то по количеству квартир на 1000 жителей – довольно заметно, более чем на 10%. Это говорит о том, что абсолютный дефицит жилья в Новосибирске острее, чем в среднем по России. С Болгарией и Венгрией разрыв уже 27%. В Польше, правда, положение хуже – не только в сравнении с Россией, но и с Новосибирском. Разрыв с развитыми странами, в которых абсолютный дефицит жилья ликвидирован и довольно давно, составляет от 38 до 58%. Исключением является Япония, в которой этот дефицит еще имеется, причем углубляется: в 1980 г. на 1000 чел. приходилось 323 квартиры (в России – 294), а на человека – 27,8 кв.м общей площади, к 1992 г. эти показатели снизились до 303 квартир (почти как в Новосибирске) и 24,4 кв.м. И это несмотря на то, что жилищное строительство в Японии чуть ли не самое интенсивное в мире: с 1980 по 1992 г. ежегодно вводится в действие около 1 кв.м общей площади на одного жителя и более 10 квартир на тысячу («рекордные» за эти годы значения в России – 0,5 кв.м и 9 квартир, в Новосибирске – 0,47 кв.м и 7,5 квартир, и достигнуты они были в одном-единственном году). Еще одна из развитых стран, где имеется абсолютный дефицит жилья – это Израиль, но по нему у нас нет количественных данных.


Жилищные условия в Новосибирске и в некоторых странах мира
Страна	Обеспеченность населения жильем (на начало года)		Средняя общая площадь квартир, построенных в 1992 г., кв. м
Страна	Общая площадь жилищ на 1 жителя, кв. м	Квартир на 1000 чел. населения
Новосибирск (1994)	16,4	299	61
Россия (1994)	16,7	336	61
Болгария (1992)	22,2	379	68
Венгрия (1992)	34,1	379	90
Польша (1992)	18,0	291	75
Великобритания (1992)	32,0*	417	78
Германия (1991)	41,6*	424	98**
Норвегия (1991)	57,0	412	132
США (1990)	64,3	426	156
Финляндия (1990)	32,0*	441	80
Франция (1992)	40,0*	468	106
Швеция (1992)	48,2	471	103
Япония (1989)	24,4	303	86
* Без учета площади ванных комнат и санузлов ** 1991 г.

Из данных таблицы можно заключить, что нормальный современный уровень обеспеченности квартирами – около 400 квартир на 1000 чел. населения, на треть выше имеющегося сейчас в Новосибирске. Если исходить из официальных данных, на 1000 жителей города приходится 322 домохозяйства, т.е. чтобы ликвидировать дефицит жилья, нужно иметь 322 квартиры на 1000 чел. населения Новосибирска. Несоответствие действительности видно хотя бы из того, что такой уровень в России уже достигнут, а дефицит остался. Кроме того, новосибирцы не отличаются патриархальными традициями, и размеры их семей вряд ли намного больше, чем на Западе (хотя бы в Венгрии и Болгарии), так что даже из этого можно предположить, что реальная потребность должна быть около 400 квартир на 1000 чел. Действительно, тщательный расчет (см. «НС» N 38'94) показал, что она составляет 392 квартиры на 1000 чел., а если учесть «резервный фонд» (без которого не будет свободы в выборе жилья), приняв его в размере 5% от объема жилищного фонда города, то 412 квартир – уровень Норвегии. Отсюда видно, что уровень обеспеченности квартирами на Западе – отнюдь не излишество, даже по намим меркам: их столько, чтобы хватило на всех и имелся не очень большой избыток для маневра (что же касается тех, кто имеет несколько квартир или домов – для личного пользования, а не для сдачи в аренду – то они составляют ничтожную часть населения).

И, наконец, о средней площади новых квартир (1992 г. взят потому, что данные по всем странам имелись именно за этот год, так что сопоставимость здесь полная). Видно, что в развитых странах вновь строящиеся квартиры в среднем по меньшей мере на треть просторнее наших; даже японцы, несмотря на жилищный дефицит, не желают строить «клетушки», подобные российским. Да и бывшие соцстраны, включая Польшу, предпочитают жилищные стандарты, приближающиеся к западным (а в Венгрии – соответствующие им). Отечественные же строители в массе своей продолжают городить жилые дома по прежним госстроевским типовым проектам. Так, в Новосибирске за 1986-1993 гг. в числе построенных за год квартир свыше половины однокомнатные и двухкомнатные, квартир с четырьмя и более комнатами лишь десятая часть, а то и меньше. Но о строительстве – в следующей статье.

Константин Глущенко

Недвижимость Сибири, 1995, 2-10 марта, № 8 (57), с. 4

Обеспеченность

жильем

в Новосибирске

В этой статье мы продолжим тему о жилищных условиях новосибирцев, уже затрагивавшуюся на страницах газеты («НС» № 36-37'94). Если в предыдущей публикации речь шла о качественной стороне жилищных условий, то здесь мы рассмотрим их количественные характеристики – обеспеченность общей и жилой площадью, а также квартирами.

На начало 1994 г. на одного жителя Новосибирска приходилось 16,4 кв.м общей площади и 10,7 кв.м жилой. Это немногим ниже, чем в среднем по городам России (16,7 кв.м общей площади). Причем во всех крупных городах уровень обеспеченности жильем примерно такой же – за исключением Москвы, на жителя которой жилой площади приходится больше ненамного, но общей – примерно на 15%. Оно и понятно, поскольку в Москве в индивидуальных домах живет лишь 0,2% населения, тогда как в Новосибирске – 10,2%, а в «частном секторе» соотношение между жилой и общей площадью значительно хуже, чем в многоквартирных домах (оно составляет соответственно 0,75:1 и 0,66:1); кроме того, сказываются и лучшие планировочные характеристики московских квартир.

Таким образом, в среднем картина вроде бы неплохая. Однако если рассмотреть дифференциацию обеспеченности жильем (рис. 1), она становится далеко не радужной. Данные об этой дифференциации основаны на материалах переписи населения 1989 г. (больше их получить и неоткуда); с тех пор положение, конечно, несколько улучшилось, но непринципиально. Почти половина населения города (43,5%) имеет менее 9 кв.м жилой площади на человека, т.е. ниже санитарной нормы; если же взять семьи (включая в их число и «семьи» из одного человека, т.е. одиночек), то в таких условиях живет треть семей. Средние условия - от 9 до 12 кв.м жилой площади - имеет треть населения и семей. Согласно опросам, жители города ассоциируют хорошие жилищные условия с обеспеченностью жилой площадью на уровне 14-16 кв.м на человека. Такие условия - 15 и более кв.м жилой площади - имеет только 13,8% населения и 21,7% семей. Что касается общей площади, то 53,8% населения и 43% семей имеет обеспеченность ею менее 15 кв.м на человека, т.е. ниже средней по городу; относительно хорошие условия (20 кв.м и более) имеет 21% населения и 31,1% семей.

Сопоставление дифференциации обеспеченности жильем в Новосибирске и по городским поселениям России в целом, а также в Москве как «эталоне» для России представлено в таблице.

Видно, что положение в Новосибирске близко к среднероссийскому с тем отличием, что в Новосибирске неравномерность распределения по площади, приходящейся на 1 жителя, несколько ниже: в нем меньше доля низкообеспеченных, но меньше также и удельный вес высокообеспеченных жильем. Разница с жилищными условиями москвичей, малозаметная при сравнении средней обеспеченности жильем, при рассмотрении дифференциации последней становится явной: так, в Москве доля обеспеченных жилой площадью на уровне менее 7 кв.м на четверть ниже, чем в Новосибирске, доля обеспеченных общей площадью на уровне менее 13 кв.м – ниже на 30%, а удельный вес имеющих 20 и более кв.м общей площади на человека в Москве выше на 25%.

При сравнении среднедушевой обеспеченности площадью жилья семей различного состава выявляется четкая закономерность, хорошо видная на рис. 2: чем больше размер семьи, тем хуже ее жилищные условия с точки зрения этого показателя (в отличие от обеспеченности отдельными квартирами, где зависимость прямо противоположная, см. «НС» N 37'94). Так, если на одиночку приходится в среднем 26 кв.м общей площади и 18 кв.м жилой, то в больших семьях (более 4 человек) на одного члена семьи приходится соответственно 10 и 7 кв.м.

При этом в средних и больших семьях (более 3 человек) среднедушевая обеспеченность жилой площадью составляет 7-8 кв.м, т.е. среди таких семей весьма значителен удельный вес имеющих обеспеченность ниже санитарной нормы.

На рис. 3 показана зависимость размера площади жилья, приходящейся на 1 человека, от характера жилья. Она говорит о том, что к малокомфортности проживания в коммунальных квартирах и общежитиях, связанной с неизолированностью семьи, добавляется и стесненность по площади: в коммунальных квартирах на человека в среднем приходится 7-8 кв.м жилой площади и 11-12 общей, в общежитиях соответственно 6 и 9-11 кв.м. В отдельных квартирах и индивидуальных домах средняя обеспеченность жилой площадью примерно одинакова, но обеспеченность общей площадью в индивидуальных домах ниже на 10-12% (что связано с упоминавшимся худшим соотношением общей и жилой площади в них).


Распределение населения по обеспеченности площадью жилья (числитель - общая площадь, знаменатель - жилая), %
	Доля населения, имеющего на человека кв.м
	до 7	7-12	13-19	Более 19
Новосибирск	4,1/22,6	37,3/54,0	37,6/19,5	21,0/3,9
Города России	5,8/24,1	35,8/52,5	36,7/18,3	21,7/5,1
Москва	2,3/16,3	25,9/56,7	43,9/21,5	27,9/5,5

Обеспеченность населения Новосибирска отдельным жильем (отдельная квартира, индивидуальный дом, часть дома – далее для краткости будем это называть просто квартирой) совпадает со средней по городским поселениям России – его имеет 84% жителей. Однако по такому показателю как количество квартир на 1000 чел. населения Новосибирск заметно отстает от среднероссийского уровня. На начало 1994 г. на 1000 жителей Новосибирска приходилось 299 квартир (на начало 1986 г. – 250), тогда как на 1000 жителей России на конец 1992 г. - 336, т.е. разрыв составляет более 10%. Нынешний новосибирский уровень примерно соответствует среднероссийскому уровню 1980 г. (когда на 1000 чел. приходилось 294 квартиры). Это говорит о том, что многие новосибирские семьи лишены возможности «разделиться» и, например, в одной квартире вынуждены жить семьи родителей и их взрослых детей.