Недвижимость Сибири, 25 апреля 1996 г., № 16 (115), с. 5

Недвижимость всегда в цене?

В нашей прессе нередко можно встретить утверждение, что во всем мире цены на недвижимость постоянно растут. Стало быть, то же самое происходит и в России, вступившей на путь рыночных отношений, и потому нет более надежного способа спасти средства от инфляции, чем вложить их в недвижимость, а конкретно, в жилье.

Действительно, рыночные цены на жилье в России стабильно повышаются. Но растут цены вообще на все, так что это еще ни о чем не говорит. В условиях инфляции утверждать, что жилье дорожает, можно лишь если рост цен на него обгоняет увеличение общего уровня цен. А вот этого как раз и не происходит. За три года, 1993-1995, средняя цена 1 кв.м общей площади на вторичном рынке жилья Новосибирска выросла в 18,8 раз, тогда как общий уровень цен в России - в 68,8 раз. Таким образом, хотя номинальная цена 1 кв.м увеличивается (в обесценивающихся рублях), на деле за эти три года она снизилась в 3,6 раза. Попросту это означает, если воспользоваться примерами основоположника марксизма, что теперь за квартиру можно выменять почти вчетверо меньше сюртуков и сапог, чем три года назад.

И Новосибирск — не особый случай. Такова же картина в Екатеринбурге, где за 1993-1995 гг. рост цен на жилье отстал от темпов инфляции в 4 раза; за прошлый год во всех областных центрах Западной Сибири средняя цена 1 кв.м увеличилась меньше, чем выросли цены в России — за исключением Томска, но и там индекс цены 1 кв.м был меньше индекса потребительских цен в самом Томске (см. «НС» № 9). По обрывочным данным за предыдущие годы можно заключить, что в Западной Сибири динамика цен имела такую тенденцию и прежде, с окончания периода первоначально становления рынка жилья (в основном пришедшегося на 1991-1992 гг., но кое-где захватившего и 1993 г.). Более того, многочисленные (хотя тоже весьма неполные) сведения дают основания предполагать, что такая ситуация характерна для большинства российских городов.

Исключение составляют юг России, столичный регион, Санкт-Петербург и еще несколько местностей, где рост цен подстегивает приток состоятельных «мигрантов». Но и там тенденция начинает меняться. Как говорилось в прошлом номере «НС», с февраля минувшего года средняя цена 1 кв.м на вторичном рынке Москвы стабилизировалась на уровне 1200 долл. Но увеличение курса доллара за 1995 г. было меньше темпов инфляции. Поэтому, если исключить из увеличения цены московского жилья инфляционную составляющую, окажется, что за прошлый год цена реально снизилась на 37,6%.

Пример противоположного свойства — города с интенсивным оттоком населения. Это северные и некоторые дальневосточные города, жители которых стремятся при первой возможности уехать на «материк»: в частности, города Магаданской области, Камчатки, Сахалина. Для таких городов характерно гораздо более значительное отставание цены 1 кв.м от инфляции, чем «типичное» для большей части России (не говоря о том, что по новосибирским меркам и цены на жилье там смешные), иногда она долгое время вообще не растет или даже происходит абсолютное снижение цен.

Так обстоит дело с нашей страной. Что же касается «всего мира», то заявления о постоянном росте цен на недвижимость в нем либо от искреннего незнания, либо — не хотелось бы верить — от лукавства, чтобы привлечь на рынок жилья покупателей, которым нужно не квартиру саму по себе, а понадежней сберечь свои деньги от обесценения. В рыночных экономиках как раз цены на недвижимость наиболее чувствительны к экономической конъюнктуре: они расту в периоды экономических подъемов, но резко снижаются во время спадов (да и в благоприятных условиях изменение цен отнюдь не однозначно — так, при уменьшении престижности района стоимость жилой недвижимости в нем падает).

Это прекрасно иллюстрирует пример Финляндии. На рисунке показана поквартальная динамика средней цены 1 кв.м общей площади в многоквартирных домах за 1981-1995 гг. и первый квартал 1996 г. во всей Финляндии и в регионе Хельсинки (регион Хельсинки или «Большой Хельсинки» — это сама столица и слившиеся с ней три города, управляемые отдельными муниципалитетами). Средняя цена 1 кв.м на рисунке — по данным Статистического центра Финляндии, так что это надежная информация. В отличие от отечественной — наш Госкомстат по-прежнему упирает на сбор данных о выплавке железа, чугуна и стали, игнорируя статистику рынка жилья; и если по вторичному рынку такую статистику ведут некоторые риэлтерские и маркетинговые фирмы и специализированные издания вроде нашего, причем — по естественным причинам — по неполным сведениям, то по первичному рынку (во всяком случае, в нашем городе) нет и этого. Поэтому, само собой, данных о средних по России ценах не существует вообще.

Поскольку финские марки для нас экзотика, вместо них дальше цены будут приводиться в долларах США. Для перевода использован нынешний курс: 1 финская марка = 0,2164 долл. США (1052 руб.). Конечно, за 15 лет соотношение между долларом и маркой менялось, вклад в рост цен на жилье дала и инфляция, но заметно это картину не меняет (к примеру, в Финляндии годовой уровень инфляции, равный нашему теперешнему месячному, считается очень высоким). Как видно на рисунке, в 1981-1988 гг. цены на жилую недвижимость действительно неуклонно росли, увеличившись за это время примерно в 3,5 раза: в среднем по Финляндии с 540 до 1860 долл. за 1 кв.м, в Хельсинки — с 735 до 2600 долл. Но с 1989 по 1993 г. они столь же неуклонно падали: до 1060 долл. по Финляндии (в 1,75 раза) и до 1300 долл. в Хельсинки (в 2 раза). Причиной послужил мировой экономический кризис, который усугубился воздействием нашего (в хозяйстве Финляндии значительную роль играли торгово-экономические связи с СССР). Лишь в 1994 г. произошел небольшой — на 12-15% — рост цен на жилье, вновь сменившийся в следующем году снижением. И теперь 1 кв.м общей площади стоит в среднем по Финляндии около 1080 долл., по Хельсинки — 1400 долл. (Москва с ее 1200 долл. за 1 кв.м все же от финской столицы отстает, но ненамного — чуть больше чем на 15%).

Вернемся снова к нашей стране. Убеждение в том, что цены на жилье в России должны быстро расти, основывается на существовании значительного дефицита жилья (к слову, населения в регионе Хельсинки — 891 тыс. чел., квартир — 440 тыс., в Новосибирске численность населения в 1,5 раза больше, квартир же с индивидуальными домами — около 430 тыс.). Но этот дефицит — неудовлетворенные потребности, дефицита же в рыночном смысле нет: предложение на рынке жилья выше спроса (не исключая Москву). Так что потребности еще нужно превратить в платежеспособный спрос.

Спрос, а стало быть, и цены, будут расти, если станут увеличиваться доходы населения (с 1991 г. реальные доходы населения сократились примерно вдвое). Но главное даже не это: вряд ли они вырастут при жизни нынешнего поколения — и многих будущих — до уровня, когда сколь-либо заметной части жителей будет по карману сразу выложить сумму, равную цене жилища. Во всяком случае, сейчас такого не наблюдается и в самых богатых странах. В «мире капитала» жилье, как правило, приобретается в кредит, обычно за счет ипотечной ссуды с рассрочкой от 10 до 30 лет (иногда даже больше). И значительно спрос на жилье у нас может вырасти лишь если будет создана развитая система ипотечного кредитования с приемлемыми для значительной части населения условиями. Пока же дело ограничивается ритуальными жестами вроде указа о жилищных кредитах и недавнего «ипотечного», не оказывающими никакого реального влияния на стимулирование платежеспособного спроса.

В последнее время активность властей вокруг жилищного вопроса усилилась: за «ипотечным» указом последовали указы о разработке программы «Свой дом» и о субсидиях на приобретение жилья, утверждены основные направления нового этапа реализации программы «Жилище» (можно подумать, «старый» успешно выполнен). И если это окажется не пустой суетой, рассчитанной на привлечение голосов на предстоящих выборах, а повлечет за собой конкретные акции (в первую очередь, направленные на создание системы ипотечного кредитования), то на рынок жилья потекут дополнительные деньги, и немалые. Вот тогда российская недвижимость будет в цене — рост цен на жилье ускорится и, возможно, станет постоянно опережать инфляцию.

Константин Глущенко