Недвижимость
Сибири, 4 апреля 1996 г., № 13 (112), с. 4
Динамика столичных цен на
жилье
На рис. 1 показано, как менялась средняя цена 1 кв.м общей площади на вторичном рынке жилья Москвы в течение прошлого года и истекшей части нынешнего (по данным аналитического отдела фирмы «SAVVA Real Estate»). Конечно, о том, что столичные цены примерно втрое-вчетверо выше наших, мы наслышаны, так что их абсолютные величины вряд ли вызовут какие-то новые эмоции. Но вот поведение цен с первого взгляда изумляет. Лишь по апрель прошлого года они вели себя как подобает, т.е. росли, как во всех российских городах. И довольно быстро: за 4 месяца на 61,6%, тогда как в Новосибирске «только» на 38%. А вот затем тенденция динамики цен не имеет ничего общего с типичной для большей части России.
Однако со столичной точки
зрения рассматривать движение цен в рублях представляется, вероятно, странным
занятием. В Москве принято указывать цены – да и рассчитываться – в долларах
(причем не только на рынке жилья). И ценовые обзоры оперируют исключительно
валютными ценами, в рублевые их пришлось специально переводить. Еще в советские
времена сложилась манера судить о жизни страны по тому, что происходит в
Москве. Главным образом, именно столичные нравы сформировали мнение о
«долларизации» российской экономики (а из 20 млрд. наличных долларов на руках у
населения, которые сейчас часто упоминаются в прессе, львиная доля,
по-видимому, приходится на Москву). Правда, и у нас в конце 1994 – начале 1995
г. распространилось было поветрие назначать цены квартир в долларах. Но оно
сошло почти на нет, когда доллар стал падать (точнее, начал «укрепляться»
рубль). В столице же ни падение курса доллара прошлой весной, ни валютный
коридор позиций заморских денег не пошатнули.
Так что первичными на
московском рынке жилья – в отличие от провинциальных – являются долларовые
цены, рублевые же – производные от них. И в долларах средняя цена 1 кв.м на
вторичном рынке Москвы уже больше года остается примерно постоянной. За весь
прошлый год она выросла лишь на 10,5%, но и то основная часть роста приходится
на январь, а с февраля по декабрь он составил всего 2,3%. Не изменилось
положение и в нынешнем году: в январе цены несколько снизились, опять
вернувшись в феврале примерно на уровень конца минувшего года. Как видно на
рис. 1, средняя цена 1 кв.м с января 1995 г. колеблется около отметки 1200
долл., причем колебания незначительны: на 35 долл. (менее 3%) вверх и вниз,
т.е. в «коридоре» шириной 5,8%.
Поэтому динамика рублевых
цен определяется почти исключительно поведением курса доллара. Его снижение на
13,6% за май-июль 1995 г. сопровождалось уменьшением средней цены 1 кв.м в
рублях на 16,9% (усилившимся за счет того, что в этот период несколько – на
3,8% – упала цена квадратного метра и в долларах). В августе в долларах 1 кв.м
подешевел еще на 1,7%, тогда как курс долларах вырос всего на 0,6%, в итоге
снижение рублевых цен на жилье продолжилось, составив за этот месяц 1,1%. А с
сентября средняя цена 1 кв.м в рублях, следуя динамике курса доллара на ММВБ
медленно и плавно (за исключением скачка вверх-вниз на стыке 1995-1996 годов,
который и скачком-то назвать смешно – его величина всего 3,6% в долларах)
увеличивается: по февраль текущего года – на 12% при росте валютного курса на
8,4%.
Причиной стабилизации
долларовых цен на жилье в Москве является то, что их рост уперся в возможности
платежеспособного спроса. Особенно это сказалось на первичном рынке жилья, на
котором правит бал московское правительство: основной объем предложения на нем
составляют квартиры в домах, построенных по его заказам (и этим столичный рынок
жилья также отличается от рынков остальной части России, где предложение на
первичном рынке формируют почти исключительно негосударственные дивелоперы).
Еще с весны минувшего года московское правительство стало испытывать трудности
с реализацией квартир во вновь построенных муниципальных домах и было вынуждено
несколько раз снижать цены на них. В марте нынешнего года оно вновь снизило
цены на 10%, и теперь 1 кв.м общей площади муниципального жилья продается примерно
за 3,5-3,8 млн. руб. (720-780 долл.). Таким образом, цены на первичном рынке
жилья Москвы опустились ниже цен вторичного рынка. Такая ситуация также
необычна: почти во всех российских городах цены на первичном рынке жилья выше
(раза в полтора) средних цен «подержанных» квартир.
Стабильность валютных цен
при медленном росте курса доллара привела к тому, что рост цен на жилье в
Москве стал значительно отставать от инфляции. Как уже говорилось, за 1995 г.
цена 1 кв.м в долларах увеличилась на 10,5%, при этом доллар подорожал на
30,7%. Все это вместе дало рост рублевой цены 1 кв.м за год на 44,5%. Общий же
уровень потребительских цен в среднем по России увеличился на 131,6%.
Следовательно, реальная цена (из которой исключена инфляционная составляющая)
московского жилья стала падать. Если ее измерить в рублях со «среднероссийской»
покупательной способностью на 1 января 1995 г., то в декабре 1995 г. она
равнялась 2438 тыс. руб. в сравнении с 3909 тыс. руб. в декабре 1994 г., т.е.
реальная цена 1 кв.м за год снизилась на 37,6% (в Новосибирске в тех же
«среднероссийских» сопоставимых ценах – на 14,5%). В пересчете на «старые
деньги» – рубли начала 1991 г. – 1 кв.м московского жилья стоил 1945 руб. в
декабре 1994 г. и 1213 руб. в декабре 1995 г.
Так что хотя московская
недвижимость по-прежнему в цене, вложения средств в нее сейчас не спасает их от
инфляции, а валютная доходность таких инвестиций нулевая. Поэтому банковские
валютные депозиты оказываются куда выгодней (тем более что и ликвидность их
несравнимо выше, чем недвижимости). Рискованность банковских вкладов, правда,
теперь заметно выше вложений в недвижимость.
Интересно сравнить
изменение ценовой ситуации на московском вторичном рынке жилья с тем, что
происходило у нас. Такое сопоставление сделано на рис. 2. Как видно,
новосибирская динамика средней цены 1 кв.м не имеет ничего общего со столичной.
Она определяется изменением рублевых цен, тогда как долларовые являются
производными от них. И в начале прошлого года рост цены 1 кв.м стабильно
отставал от увеличения курса доллара, из-за чего долларовые цены неуклонно
снижались. Ситуацию переломила начавшаяся в мае 1995 г. катавасия с долларом,
после которой цена 1 кв.м в долларовом выражении в нашем городе стала постоянно
расти. За 1995 г. она увеличилась на 51,4% в сравнении с московскими 10,5%, в
рублях рост составил 97,9%, тогда как в Москве вдвое с лишним меньше: 44,5%.
|
|
|
На рис. 2 хорошо заметно,
что динамика рублевой цены 1 кв.м на вторичном рынке жилья Москвы почти всецело
определяется динамикой курса доллара: траектория средней цены жилья в рублях
повторяет траекторию курса доллара, а если исключить скачок цен в январе
прошлого года, они практически совпадут. У нас же в первом полугодии минувшего
года эти две траектории были чуть ли не зеркальным отражением друг друга, а
затем рост рублевых цен стал опережать увеличение курса доллара, в результате
чего и долларовые цены поднимались быстрее, чем дорожала валюта.
Такое развитие ценовой
ситуации привело к тому, что разрыв между московской и новосибирской ценой 1
кв.м на вторичном рынке жилья сократился. В декабре 1994 г. средняя цена 1 кв.м
в Москве составляла 1101 долл. и 3909 тыс. руб., в 4,73 раза превышая
новосибирскую (233 долл. и 826 тыс. руб.), в декабре 1995 г. – 1217 долл. и
5647 тыс. руб., в 3,45 раза выше цены в Новосибирске (352 долл. и 1635 тыс.
руб.), в феврале нынешнего года – 1207 долл. и 5818 тыс. руб., в 3,26 раза
дороже чем у нас (371 долл. и 1767 тыс. руб.).
Таким образом, с декабря
1994 г. по февраль текущего разрыв между средней ценой 1 кв.м на вторичных
рынках жилья Москвы и Новосибирска сократился почти в полтора раза – на 45,2%.
Но московских цен нашим, конечно, никогда не догнать – столица страны будет
всегда привлекательней столицы Сибири. Но разрыв, похоже, некоторое время
продолжит сокращаться, поскольку тенденции динамики цен пока что в этих двух
столицах противоположны: у нас цены по-прежнему растут (хотя относительно
вяло), а в Москве на вторичный рынок давит снижение цен на муниципальное жилье,
что, вероятно, приведет к уменьшению стоимости жилья, «бывшего в употреблении».
А каким установится «равновесный» разрыв между нашими и московскими ценами,
покажет только жизнь, спрогнозировать его вряд ли возможно.