Недвижимость Сибири, 19 октября 1995 г., № 41 (89), с. 2

Цены на жилье: итоги трех кварталов

Динамика цен на новосибирском рынке жилья за текущий год показана в таблице и рис. 1, 2, которые обобщают информацию еженедельных обзоров цен, публикуемых в «НС». Сведения за первое полугодие в таблице приведены поквартально (более детально они были даны в полугодовом обзоре, см. «НС» № 32), за минувший, третий, квартал – помесячно. Сводную характеристику изменения цен за прошедшие три квартала дают индексы за январь-сентябрь, они сопоставлены с индексами за этот же период прошлого года.

В таблице и на рис. 1 использованы три вида цен: текущие, сопоставимые и валютные (на рис. 2 – только текущие). Текущие цены – это фактические цены на указанный момент (конец месяца или квартала). Сопоставимые – это цены, «очищенные» от влияния инфляции, т.е. в рублях с покупательной способностью на 1 января нынешнего года (они получены из текущих делением на уровень инфляции с начала года, т.е. на индекс потребительских цен по Новосибирской области). Динамика стоимости жилья в сопоставимых ценах показывает реальное изменение цен, из которого исключено «автоматическое» инфляционное удорожание. И, наконец, валютные цены – пересчитанные из текущих в доллары по курсу ММВБ. Раньше долларовые цены, хотя курс доллара и отставал от темпов инфляции, служили хорошим ориентиром для оценки реального движения цен на рынке жилья (тем более что доллар – это осязаемые деньги, в отличие от эфемерного «рубля с покупательной способностью на 1 января»). Но начавшийся с мая рост валютного курса рубля при продолжающейся инфляции практически уравнял в обесценении доллар с рублем. Так что долларовые цены приведены скорее как дань традиции (хотя кто его знает, как обернется дело с долларом дальше).

Как четко видно на рис.1, в течение всего нынешнего года (как и прошлого) цены на рынке жилья растут медленнее цен на потребительском рынке. Отставание цен на жилье от темпов инфляции означает, что оно относительно (в сравнении с потребительскими товарами и услугами) дешевеет. За прошедшие три квартала нынешнего года стоимость 1 кв.м общей площади уменьшилась в сопоставимых ценах на 13%, а стоимость отдельных типов квартир – на 14-24%. Но это – общая тенденция, в частностях время от времени возникают отклонения от нее. Так, во II квартале рост средней цены 1 кв.м, а также цен на одно- и двухкомнатные квартиры превышал инфляцию – соответственно на 6, 8,4 и 5,8 процентных пунктов. Однако из-за накопившегося за I квартал отставания темпов роста цены 1 кв.м от темпов инфляции разрыв между ними лишь сократился: стоимость квадратного метра за полугодие увеличилась на 59%, тогда как потребительские цены – на 67,4%. Но тем не менее вплоть до конца июня цены на двухкомнатные квартиры шли почти вровень с инфляцией (увеличившись за полугодие на 69,3%), к началу июня почти догнали ее цены однокомнатных квартир (но затем отстали: рост за полугодие составил 62,7%).

Для III квартала характерен застой в движении цен: если за I квартал среднемесячный рост цены 1 кв.м составлял 8,8%, за II – 7,3%, то за III – лишь 1,3%. Летнее снижение активности на отечественном рынке жилья – традиционное явление (если можно говорить о традиционности при столь недолгом сроке его существования), но прежде оно не приводило к такой значительной стагнации цен: в III квартале прошлого года среднемесячный рост цены 1 кв.м составлял 4,2%. Причем сходные явления происходили на рынке жилья всех крупных городов, включая Москву (где падение спроса даже заставило городские власти снизить цены на продаваемое ими вновь построенное жилье). Так что похоже, дело не только в сезонности, а в более глубоких причинах. Можно предположить, что рост цен «уперся» в возможности платежеспособного спроса, а летнее замедление только наложилась на это.

Цены на жилье в I-III кварталах 1995 г.
Средняя цена	Значение на:						Индекс за I-IX, %
	1.I	31.III	30. VI	30. VII	1.IX	30.IX	1995	1994*
1 ка.м общей площади:
- в текущих ценах, тыс.руб.	826	1064	1313	1302	1316	1365	165.3	158.9
к предыдущему периоду, %	–	128.8	123.4	99.2	101.1	103.7	–	–
- в ценах 1.I.95, тыс.руб.	826	746	784	737	718	716	86.7	63.8
- в валюте, долл.	233	217	289	295	296	303	130.4	75.7
Однокомнатной квартиры:
- в текущих ценах, млн.руб.	29.02	37.54	47.22	44.95	44.99	47.04	162.1	158.8
к предыдущему периоду, %	–	129.4	125.8	95.2	100.1	104.6	–	–
- в ценах 1.I.95, млн.руб.	29.02	26.33	28.21	25.45	25.54	24.64	85.0	63.8
- в валюте, тыс.долл.	8.17	7.66	10.40	10.17	10.12	10.46	127.9	75.7
Двухкомнатной квартиры:
- в текущих ценах, млн.руб.	35.38	48.63	59.91	58.91	55.44	58.18	164.4	146.7
к предыдущему периоду, %	–	137.5	123.2	98.3	94.1	104.9	–	–
- в ценах 1.I.95, млн.руб.	35.38	34.11	35.79	33.36	30.24	30.52	86.3	58.9
- в валюте, тыс.долл.	9.97	9.93	13.20	13.33	12.47	12.93	129.8	69.9
Трехкомнатной квартиры:
- в текущих ценах, млн.руб.	54.91	69.75	79.75	79.76	78.04	79.34	144.5	149.9
к предыдущему периоду, %	–	127.0	114.3	100.0	97.8	101.7	–	–
- в ценах 1.I.95, млн.руб.	54.91	48.92	47.64	45.16	42.57	41.62	75.8	60.2
- в валюте, тыс.долл.	15.47	14.24	17.57	18.05	17.55	17.64	114.0	71.5
Четырехкомнатной квартиры:
- в текущих ценах, млн.руб.	62.01	79.34	84.98	85.31	93.41	95.67	154.3	214.4
к предыдущему периоду, %	–	127.9	107.1	100.4	109.5	102.4	–	–
Индекс потребительских цен, %	–	142.6	117.4	105.5	103.8	104.0	190.6	248.9
Курс доллара (ММВБ), руб.	3550	4899	4539	4420	4447	4499	126.7	209.8
к предыдущему периоду, %	–	138.0	92.7	97.4	100.6	101.2	–	–
* ПОСТОЯННЫЕ ЦЕНЫ – НА 1.I.94

Вопрос о соотношении доходов населения и цен на жилье уже обсуждался на страницах «НС» (№ 38). Насколько можно судить по малодостоверным (относительно доходов) статистическим данным, опережающий рост потребительских цен все больше «съедает» те средства, которые могли бы быть направлены на рынок жилья. Не исключено, что именно кумулятивный эффект этой тенденции и начал сказываться на динамике платежеспособного спроса на жилье, сдерживая темпы роста цен. Косвенным подтверждением может служить сопоставление итогов первых трех кварталов прошлого и нынешнего года. Несмотря на незначительный рост цен за III квартал, в нынешнем году цены на жилье за 9 месяцев выросли быстрее, чем в прошлом году, тогда как темпы инфляции были меньше (за 9 месяцев 1995 г. цена 1 кв.м увеличилась на 65,3% при росте потребительских цен на 90,6%, за этот же период 1994 г. увеличение составило соответственно 58,9% и 148,9%). В результате к началу октября увеличение цены 1 кв.м гораздо меньше отставало от роста потребительских цен, чем в прошлом году: если в 1994 г. удельная стоимость жилья в постоянных ценах снизилась за три квартала на 36,2%, то в 1995 г. – лишь на 13,3%.

На рис. 2 показана динамика цен на отдельные типы квартир. Лидером по подорожанию по-прежнему остаются двухкомнатные квартиры. Это не очень понятный факт, поскольку они же преобладают в структуре предложения (в жилищном фонде Новосибирска, как и всех крупных российских городов их около 40%). Но сейчас к ним по темпам роста цен вплотную подошли однокомнатные квартиры, довольно высокими темпами в последние месяцы росли цены на четырехкомнатные квартиры. Примечателен тот факт, что в августе и сентябре средняя цена 1 кв.м росла быстрее цен на все типы квартир (обычно траектория цены 1 кв.м проходит где-то посередине между траекториями цен на квартиры отдельных типов). Причиной, вероятно, являются сдвиги в структуре предложения: заметное увеличение квартир более низкой комфортности, которые при той же «комнатности» имеют меньшую площадь (но предлагаются по цене более просторных или ненамного дешевле). Свой вклад, возможно, внесло и изменение структуры предложения по районам престижности.

Константин Глущенко