Недвижимость Сибири, 17
августа 1995 г., № 32 (80), с. 2
Цены на жилье: итоги полугодия
|
Цены на жилье в I
полугодии 1995 г. |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Публикация обзора динамики цен на рынке жилья Новосибирска за
полугодие в августе не свидетельствует, ко-нечно, об оперативно-сти автора.
Но ведь и правительство подвело итоги экономического развития России только
31 июля. Так что можно оправдаться тем, что было бы несолидно вы-ступать со
своими ито-гами прежде правитель-ства. Теперь же самое время. Движение цен на рын-ке жилья характеризуют таблица
и рис. 1, 2, обобщающие данные регулярно публикуемых в нашей газете
ежене-дельных обзоров цен. Для сравнения в табли-це показаны также
ре-зультаты первого пол-угодия прошлого года. Динамика текущих цен сама по
себе малоин-формативна без сопо-ставления с изменени- ем общего уровня цен,
т.е. с темпами инфля-ции. В качестве показа-телей темпов инфляции
использованы индексы потребительских цен в Новосибирской области (по данным
Новосибир-ского облкомстата). С их помощью и можно оценить реальную дина-мику
цен на жилье, при-ведя их к единому зна-менателю – пересчитав в рубли с
покупательной способностью, которую они имели на 1 января. К слову сказать, в
Ново-сибирской области ин-фляция за первую поло-вину года была ниже
среднероссийской, (со-ставившей 77,9%) на 10,5 процентных пункта; это самый
низкий пока-затель во всей Запад-ной Сибири (самый вы-сокий – в Томской
обла-сти: 79,7%). В прошлом
году для новосибирского рынка жилья была характерна четкая тенденция: рост
средней по городу цены 1 кв.м общей площади выставляемых на про-дажу квартир
стабильно отставал как от темпов инфляции, так и от рос-та курса доллара
(кото-рый, в свою очередь, увеличивался медлен-нее потребительских цен). В
результате, при росте номинальной цены квадратного метра, в неизменных ценах
и в валюте она неуклонно снижалась. Как видно на рис. 1, эта тенденция сохранялась и в первые четыре месяца
нынеш-него года. Исключение составил январь, в ко-тором рост цены 1 кв.м,
потребительских цен и курса доллара почти совпали (причем увели-чение
удельной цены жилья даже немного – на
1 процентный пункт – обогнало инфляцию). Для соотношения цен на жилье и
инфляции она качественно не измени-лась и далее (включая также июль), но
ано-мальное поведение кур-са доллара
по сути ли- |
шило смысла
всякие со-поставления с ним. Кстати, с
долларом связаны два события, нарушившие в нынеш-нем году однообразное
течение жизни новоси-бирского рынка жилья. В начале года, в подра-жание
столичным нра-вам, Новосибирск охва-тила мода на объявле-ние цен продажи
квартир в долларах. Уже в январе примерно три четверти, а то и более,
выставляемых на про-дажу квартир имели це-ны в долларах. Когда же рубль,
продолжая обес-цениваться, стал «ук-репляться», доллар по-терял роль
«всеобщего эквивалента» и средст-ва защиты от инфляции (хотя и не
стопроцент-ного – так, за 1994 г. потребительские цены в России выросли в 3,2
раза, а курс доллара увеличился
в 2,8 раза, – но все же
довольно надежного). Запанико-вавшие продавцы «дол-ларовых» квартир спер-ва
стали увеличивать цены в валюте, а затем начался массовый воз-врат к
назначению цен продажи в рублях. Сей-час долларовые цены единичны, их доля
при-мерно такая же, как до Нового года – достаточ-но посмотреть прайс-листы в
майских выпу-сках нашей газеты и хо-тя бы в этом номере. Нужно, кстати,
отме-тить, что еженедельные обзоры рынка в «Недви-жимости Сибири» учи-тывают
только «рубле-вые» квартиры. Хотя та-кой подход сужает вы-борку (особенно при
преобладании долларо-вых цен), он сослужил хорошую службу, когда начались
игры с курсом доллара, позволив из-бежать связанных с ни-ми искажений
динамики цен на жилье. Сравнивая итоговый рост цен за первое пол-угодие
текущего и про-шлого года, можно за-метить, что в нынешнем году цены на жилье
рос-ли быстрее, тогда как темпы инфляции были меньше (разница со-ставляет
соответствен-но +18,4 и -13,3 процен-тных пункта). В резуль-тате к началу
июля уве-личение цены 1 кв.м го-раздо меньше отстава-ло от роста
потреби-тельских цен, чем в про-шлом году (причем в январе и июне они шли
вровень): если в 1994 г. удельная стоимость жилья в постоянных це-нах
снизилась за пол-угодие на 22,2%, то в 1995 г. – лишь на 5%. Для цен,
пересчитанных в доллары, картина, по-нятно, вообще несопо-ставимая: в прошлом
году – уменьшение на 11,3%, в нынешнем – рост на 24,3%. Динамика цен на от-дельные типы квартир показана на
рис. 2. В течение всего полуго-дия
лидером по подоро- |
жанию были двухком-натные
квартиры. Для остальных типов квар-тир четкая тенденция сложилась только в
ап-реле: следующими по темпам роста цен были однокомнатные кварти-ры,
опередившие уве-личение средней цены 1 кв.м, цены на трехком-натные квартиры
отста-вали от удельной сто-имости жилья, и меньше всего выросли цены на
четырехкомнатные. В прошлом году ситуация была иной. За первое полугодие и весь
1994 г. больше всего подоро-жали нынешние аутсай-деры – четырехкомнат-ные
квартиры. Двух-комнатные квартиры к концу полугодия были на втором месте по ро-сту цены, сместившись к концу года
на послед-нее; однокомнатные же,
наоборот, послед- нее место по результа-там первого полугодия сменили на
второе по результатам года. Трехкомнатные кварти-ры, как и сейчас, ста-бильно
занимали третье место. Это говорит
о том, что «невидимая рука» ново-сибирского рынка жилья все еще продол-жает нащупывать рав-новесные
соотношения между ценами квартир разных типов (хотя оп-ределенный вклад в
различие темпов роста цен дают и изменения структуры предложения по районам
престижно-сти и качеству жилья). Так, опережающий рост цен на двухкомнатные
квартиры в течение ми-нувшего полугодия, не очень понятный на пер-вый
взгляд, поскольку их предложение
наибо- лее велико (из-за пре-обладания в жилищном фонде города), можно
объяснить тем, что в прошлом году цены на эти квартиры увеличи-вались слишком
мед-ленно, что привело к за-метному отклонению от равновесного соотно-шения с
ценами одно- и трехкомнатных
квар- тир, и сейчас этот раз-рыв наверстывается (причем по инерции
мо-жет возникнуть отклоне-ние в обратную сторо-ну). Слишком большой рост цен
на четырех-комнатные квартиры в прошлом году может быть причиной того, что в
нынешнем они доро-жают медленнее квар-тир других типов. В це-лом же за
полтора года – с начала 1994 г. –
од-нокомнатные квартиры подорожали в 3,9 раза, двух- и четырехкомнат-ные – в
3,6, трехком-натные – в 3,4. Константин Глущенко
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
