Недвижимость Сибири, 28 сентября 1995 г., № 38 (86), с. 1

Цены на жилье и доходы населения

Сейчас на тысячу жителей Новосибирска приходится 306 квартир, включая индивидуальные дома. Состоит же эта тысяча из 347 домохозяйств (семей и самостоятельно живущих одиночек), т.е. именно столько квартир, как минимум, нужно бы иметь в городе в расчете на 1000 чел. населения. Почему как минимум? Потому что семья, члены которой живут вместе вынужденно, из-за невозможности разъехаться, далеко не исключение. По данным социологов, это главная проблема в «жилищном вопросе» для 12% домохозяйств Новосибирска. Кроме того, есть еще семьи с такой проблемой, но у них она не главная: ее заслоняют более насущные, например, вообще отсутствие сколь-либо сносного жилья. Всего же в общем числе домохозяйств семей, которые желали бы разделиться, около 14-15%. С учетом этого на 1000 чел. населения Новосибирска нужно 392 квартиры – примерно на треть больше, чем имеется. Такая ситуация – физическая нехватка жилищ – называется абсолютным дефицитом жилья.

Однако дефицита жилья в рыночном смысле – когда платежеспособный спрос на жилье превышает предложение – ни на первичном, ни на вторичном рынке жилья не наблюдается. Причина очевидна – низкий уровень доходов населения. На рисунке показана динамика показателей, характеризующих платежеспособность населения, в сравнении с ростом цен на жилье.

Анализ финансовых возможностей массы потенциальных покупателей, позволяющий оценить, насколько потребности в жилье могут трансформироваться в платежеспособный спрос, – одно из важнейших направлений маркетинговых исследований рынка жилья. К сожалению, сведения официальной статистики, на основе которых построены графики, дают для этого очень ограниченные возможности. Во-первых, если динамика цен на жилье дана по Новосибирску (на основе обзоров, регулярно публикуемых в «НС»), то информация о душевых доходах, средней зарплате и инфляции имеется только по всей области. Во-вторых, что гораздо существенней, статистика денежных доходов населения крайне недостоверна (что сразу же бросается в глаза при взгляде на рисунок).

Поступление значительной части личных доходов сейчас ускользает от документальной регистрации. К примеру, вряд ли кто из многих тысяч уличных торговцев делится сведениями о своих доходах с налоговой инспекцией, которая служит одним из источников информации для органов статистики. Немалую долю составляет и оплата труда «наличкой», минуя всякие документы. По некоторым оценкам, 60% доходов населения формируется в сфере необлагаемого налогом оборота.

Поэтому, чтобы оценить доходы населения, статистические органы используют косвенные методы (например, по данным о розничном товарообороте и других направлениях расходов населения, а также об изъятии или «вливании» наличности в области Центробанком), надежность которых весьма низка. При этом они по ходу дела меняются. Так, с января нынешнего года Новосибирский облкомстат, публикуя величину доходов населения по области, сообщает, что она определена с досчетом на доходы лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью (с апреля это пояснение из публикаций исчезает). Неудивительно поэтому, что нередко данные за какой-то месяц не согласуются с обнародованными месяц назад, так что за один и тот же месяц получается несколько величин, и невозможно судить, которая из них «правильней». Можно также уверенно сказать, что заметное на графике резкое падение доходов в некоторые месяцы отражает не реальность, а лишь особенности применяемой статистическими органами методики их оценки.

Как видно на рисунке, судя по официальным данным, рост душевых доходов в Новосибирской области в последние полтора года опережает инфляцию, а значит, реальные доходы населения увеличиваются. Неизвестно, правда, так ли это на самом деле. Единственное, за что можно поручиться, так это за то, что статистика верно отражает тенденцию опережающего роста доходов в сравнении с зарплатой. Так что к приведенному на рисунке графику динамики доходов нужно относиться крайне критично, как к ориентировочному.

Из сказанного ранее ясно, что доля зарплаты среди источников личных доходов отнюдь не подавляющая (и в июне нынешнего года эта доля уменьшилась более чем в 1,5 раза по сравнению с январем прошлого). Кроме того, немало тех, кто получает ее не в одном месте (но немало и таких, которым она вовсе не выплачивается, хоть и начисляется). Но данные о средней зарплате не в пример достовернее информации о доходах, поскольку основываются на документированных сведениях. Поэтому рассмотрим динамику зарплаты. В январе 1994 г. средняя по области зарплата составляла 118,2 тыс.руб., в июле 1995 г. - 435,4 тыс.руб., увеличившись в 3,7 раза, а удельная цена жилья выросла за это время в 3,3 раза (с 329 до 1302 тыс.руб. за 1 кв.м), постоянно отставая от темпов инфляции. Однако на доступности жилья это отразилось мало: если в начале прошлого года месячной зарплаты хватало на покупку 0,3 кв.м, то нынче лишь на 12% больше – 0,33 кв.м.

Да и то из-за летнего застоя цен на квартиры. В целом же, сопоставляя траектории роста цены 1 кв.м и средней зарплаты, можно видеть, что они довольно близки. Так что покупательная способность на рынке жилья «среднеобластного работника», живущего на одну зарплату, практически остается постоянной. Но если учесть динамику инфляции, видно, что его финансовые возможности значительно сократились: с октября прошлого года увеличение зарплаты постоянно отстает от роста потребительских цен, а значит, все большую ее долю поглощают траты на товары и услуги, все меньше оставляя для рынка жилья (за полтора года покупательная способность средней зарплаты на потребительском рынке уменьшилась в 1,5 раза).

В июле текущего года средняя зарплата в промышленности Новосибирской области составила 496 тыс.руб. Таким образом, цена жилища (средняя цена двухкомнатной квартиры) – 59 млн.руб. – превышала годовой заработок работника промышленности в 10 раз, в то время как в развитых европейских странах это отношение – около 4. Но в сравнении с январем, когда оно равнялось 12,5, ситуация все же несколько улучшилась.

Хотя в целом динамика душевых доходов, даваемая статистикой, малодостоверна, среди официальной информации о доходах есть данные, которым можно доверять. Это данные, определяемые Новосибирским облкомстатом прямым путем - выборочным обследованием бюджетов семей (хотя оно дает несколько заниженные величины – в «сети» статистики богатый слой населения по понятным причинам не попадается). В июне текущего года, по результатам такого обследования, средний по городскому населению области доход составил 333,7 тыс.руб. на человека или 988 тыс.руб. на семью. Средняя цена двухкомнатной квартиры (для «средней» семьи из трех человек) в июне-июле в 5 раз превосходила годовой доход семьи. Если исходить из зарубежных стандартов (применяемых в ипотечном кредитовании), которые требуют, чтобы выплаты, связанные с приобретением жилья, не превышали 30% дохода семьи, срок оплаты такой квартиры составит около 17 лет (конечно, при условии, что ее цена будет расти теми же темпами, что и доходы). Однако при этом на одного члена семьи оставалось бы 233 тыс.руб. в месяц при июньском прожиточном минимуме по области, равным 251 тыс.руб.

Константин Глущенко