Недвижимость Сибири, 10-16
марта 1995, № 9 (58), с. 4
Жилищное строительство: Новосибирск на фоне мира
В предыдущей статье были рассмотрены жилищные условия в Новосибирске и России в сравнении с некоторыми странами. Любопытно было бы посмотреть, каков вклад жилищного строительства в улучшение ситуации – в тех же показателях и так же в сравнении с другими странами. Эти данные содержатся в приводимой таблице, в которой показан ввод в действие общей площадью жилых домов за год в расчете на 1 жителя и квартир (включая индивидуальные дома) на 1000 чел., а «типичную» новую квартиру характеризует средняя общая площадь построенных за год квартир. Круг охваченных таблицей стран шире, чем в предыдущей статье, поскольку международная статистика по жилищному строительству полнее, чем по жилищным условиям. Самые «свежие» зарубежные данные относятся к 1992 г., который поэтому и выбран для характеристики современной ситуации. Для сравнения приведены данные за докризисный (для нас и других соцстран) 1985 г.
Следует иметь в виду, что
динамика жилищного строительства в России и бывших соцстранах совсем не такая,
как в странах с рыночной экономикой. До нынешнего экономического кризиса общие
объемы жилищного строительства постоянно увеличивались (хотя удельные – в
расчете на душу населения – могли уменьшаться: ввод общей площади из-за того,
что строительство росло медленнее, чем население, а ввод квартир – вследствие
более быстрого роста средней площади квартир в сравнении с ростом объемов
строительства). Затем, после наступления кризиса, они стали также неуклонно
падать. В «странах капитала» объемы жилищного строительства год от года
значительно колеблются в зависимости от рыночной конъюнктуры.
Кроме того, следует учесть,
что прирост обеспеченности жильем за год отнюдь не равен вводу жилья на душу,
поскольку часть вновь построенного жилья заменяет старое (снесенное). В
особенности это относится опять же к странам с рыночной экономикой, в
большинстве из которых дефицит жилья отсутствует, и новое строительство
направлено не столько на расширение жилищного фонда, сколько на его обновление.
Но вернемся к таблице.
Нужно сказать, что пик жилищного строительства в Новосибирске был достигнут в
1988 г., когда было построено 0,47 кв.м общей площади на одного жителя и 7,5
квартир на тысячу; в России этот пик был пройден годом раньше и соответствовал
0,5 кв.м на 1 чел. и 9 квартирам на 1000 чел. Для Новосибирска 1992 г. был
самой нижней (будем надеяться) точкой спада в жилищном строительстве, его
объемы составили 37% к «рекордному» 1988 г. и менее 50% к 1986 г.; со
следующего года начался рост: в 1993 г. было введено 0,23 кв.м на 1 жителя и
3,6 квартиры на 1000 чел., в 1994 г. – около 0,28 кв.м и 4,6 квартиры (при их
средней площади 58 кв.м), т.е. в точности на уровне России в 1992 г. В целом же
по России спад продолжился, и в 1994 г. было построено примерно 0,26 кв.м на 1
чел. и 4,3 квартиры на 1000 чел., так что в минувшем году интенсивность
жилищного строительства в Новосибирске превысила среднероссийскую, чего не было
уже несколько десятилетий.
Прежде нас убеждали, что по
масштабам жилищного строительства наша страна не имеет себе равных в мире.
Взгляд на данные за 1985 г. показывает, что это далеко не так. Даже в соцлагере
по вводу общей площади на 1 жителя нас опережали Чехословакия, Венгрия и
Болгария. Отставала Полдьша – в которой удельный объем строительства почти
совпадал с новосибирским, и Румыния, где он был еще меньше. любопытно
вспомнить, что в 1988 или 1989 г. Румыния стала предметом зависти советского
народа, объявив, что решила жилищную проблему; приведенные в таблице данные
побуждают усомниться в этом (хотя ради справедливости следует отметить, что в
1980 г. показатели румынского жилищного строительства были на уровне наших
«рекордных» – достигнутых почти два десятилетия спустя – и составляли 0,51 кв.м
на 1 чел. и 8,9 квартир на 1000 чел.).
Если же обратиться к данным
по развитым (и не очень) странам, то видно, что наши достижения на мировом фоне
выглядят не слишком впечатляющими. Так, из 17 стран только в 6 ввод общей
площади на душу населения отставал от российского (и лишь в трех – от
новосибирского), причем это страны, где нет дефицита жилья и, следовательно,
необходимости в интенсивном жилищном строительстве. Но это же относится и к
остальным странам (кроме Японии), тем не менее в них удельные объемы
строительства превосходили российские. Что касается Японии – это одна из
немногих развитых стран, где имеется абсолютный дефицит жилья (т.е. квартир
меньше, чем нуждающихся в них). И, как видно, там душевые объемы жилищного
строительства вдвое превышают наши «рекордные», причем они довольно стабильны:
их колебания в течение 1980-1992 гг. составляют 0,85-1,1 кв.м на 1 чел. и
10,2-13,8 квартир на 1000 чел.
|
|
|
|
|
|
|
|
Показатели жилищного
строительства за 1985 г. (числитель) и 1992 г.
(знаменатель) |
|||
|
|
Страна |
Введено в действие |
Средняя общая площадь построенных квартир,
кв. м |
|
|
|
Общей площади жилищ на
1 жителя,
кв.м |
квартир
на 1000 чел. населения |
||
|
|
Новосибирск
* |
0,36 /
0,17 |
5,6 / 3,0 |
56 / 61 |
|
|
Россия |
0,44 /
0,28 |
8,0 / 4,6 |
54 / 61 |
|
|
Болгария |
0,47 /
0,13 |
7,2 / 2,0 |
65 / 68 |
|
|
Венгрия |
0,54 /
0,23 |
6,8 / 2,5 |
79 / 90 |
|
|
Польша |
0,35 /
0,25 |
5,1 / 3,3 |
70 / 75 |
|
|
Румыния |
0,27 /
0,05 |
4,6 / 0,6 |
57 / 87 |
|
|
Чехословакия |
0,56 /
0,29 |
6,7 / 3,4 |
83 / 85 |
|
|
Австрия |
0,53 /
0,49 |
5,5 / 5,3 |
97 / 91 |
|
|
Бельгия |
0,58 /
0,90 |
3,1 / 5,4 |
187 / 199 |
|
|
Великобритания |
0,29 /
0,25 |
3,9 / 3,3 |
75 / 78 |
|
|
Дания |
0,48 /
0,32 |
4,4 / 5,1 |
108 / 63 |
|
|
Ирландия |
0,64 /
0,61 |
6,8 / 6,3 |
95 / 97 |
|
|
Испания |
0,41 /
0,53 |
4,9 / 7,2 |
84 / 74 |
|
|
Италия |
0,31 /
0,38 |
3,5 / 4,1 |
88 / 93 |
|
|
Люксембург |
0,45 /
0,81 |
3,5 / 6,3 |
127 / 128 |
|
|
Нидерланды |
0,71 /
0,54 |
7,0 / 5,4 |
101 / 101 |
|
|
Норвегия |
1,13 /
0,55 |
6,3 / 4,2 |
180 / 132 |
|
|
Португалия |
0,28 /
0,50 |
3,9 / 2,7 |
70 / 185 |
|
|
США |
1,09 /
0,63 |
7,1 / 4,4 |
152 / 156 |
|
|
Финляндия |
0,80 /
0,80 |
10,3 /
10,0 |
78 / 80 |
|
|
Франция |
0,41 /
0,49 |
4,7 / 4,6 |
88 / 106 |
|
|
ФРГ ** |
0,49 /
0,23 |
5,3 / 2,3 |
92 / 98 |
|
|
Швеция |
0,37 /
0,68 |
3,9 / 6,6 |
94 / 103 |
|
|
Япония |
0,85 /
0,97 |
10,2 /
11,3 |
83 / 86 |
|
|
* Числитель – 1986 г. |
|
|
|
|
|
**
Знаменатель – 1991 г. |
|
|
|
По количеству построенных на 1000 чел. населения квартир в 1985 г.
Россия действительно превосходила почти весь мир, немного (на 20%) ее опередили
лишь Финляндия и Япония. Но взглянув на среднюю площадь построенных квартир,
можно увидеть, что достигнуто это ценой убожества жилищных условий,
предлагаемых новоселам: в России она меньше, чем во всех странах, даже
«братских» (близка к ней лишь Румыния). Но Новосибирск и по числу построенных
квартир на мировом фоне выглядит не блестяще даже в благополучном 1985 г.,
опережая из соцстран лишь Польшу и Румынию и отставая, несмотря на маленькие
размеры квартир, от трети других стран.
В 1992 г. экономический
кризис в бывших соцстранах привел к тому, что во всех них объемы ввода жилья на
душу населения упали сильнее, чем в России, так что она в этом году превзошла
их (кроме Чехословакии, которую почти «догнала»). Из западных стран Россия
опережает только Великобританию (в которой объемы жилищного строительства в
последние 15 лет медленно, но неуклонно сокращаются) и ФРГ, где в сравнении с
1985 г. жилищное строительство уменьшилось вдвое. То же можно сказать и о
Новосибирске, но относительно объемов строительства в прошлом году (напомним,
они в точности совпадают с российскими на 1992 г.), если же взять худший для
него 1992 г., то Новосибирск опережал лишь румынские и болгарские показатели.
По строительству квартир в
расчете на 1000 чел. населения Россия в 1992 г. обогнала все бывшие соцстраны,
но теперь даже малая средняя площадь новых квартир (так и не достигшая уровня
даже этих стран) не позволила прилично выглядеть на мировом фоне: из 17
остальных стран Россия превосходила только 6. Это целиком относится и к
новосибирскому жилищному строительству в 1994 г.; но в 1992 г. оно из бывших
соцстран отставало от Польши и Чехословакии, а из исконно рыночных опережало
лишь ФРГ и Португалию.
Интересно, что в некоторых
странах (Австрия, Дания, Испания, Норвегия) в 1992 г. средняя площадь новых
квартир уменьшилась по сравнению с 1985 г., причем в Дании аж до нашего уровня.
Это – «гримасы рынка», в котором структура жилищного строительства (по типам
квартир) определяется спросом, тогда как у нас и в ряде бывших соцстран –
по-прежнему в основном соотношением квартир разных типов в типовых проектах
жилых домов (чем, кстати, объясняется уменьшение средней площади квартир,
построенных в Новосибирске в 1994 г. в сравнении с 1992 г.). Можно предсказать,
что развитие рыночных отношений в жилищной сфере в Новосибирске в частности и в
России вообще (да и во всем бывшем соцлагере) такими «гримасами» не грозит,
поскольку наибольший недостаток ощущается именно в комфортных, просторных
квартирах, так что еще долгие годы средняя площадь квартир будет расти. На
Западе же, где жилищный рынок насыщен жильем всех типов, значительная доля
спроса может перемещаться в сторону квартир меньшего размера – как в Дании, где
для последних лет характерен повышенный спрос именно на небольшие квартиры.
И последнее. Чтобы ликвидировать дефицит жилья, в Новосибирске нужно построить в расчете на 1000 чел. населения 90-110 квартир (считая население постоянным и не учитывая выбытие жилищного фонда). При интенсивности строительства в городе на уровне 1994 г. (4,6 квартиры на 1000 чел. в год) это займет 20-25 лет.
Константин
Глущенко
Недвижимость Сибири, 10-16
марта 1995, № 9 (58), с. 5
Долгие годы положение в
жилищной сфере регулировалось так называемой «санитарной нормой» – 9 квадратных
метров жилой площади на человека. Откуда же появилось это магическое число?
Оказывается, оно берет начало еще с XIX века. Добраться до его истоков не
удалось, но вот в 1895 г. приват-доцент Императорского Санкт-Петербургского
Университета В.В.Святловский (кстати, автор вышедшего в 1902-1904 гг.
многотомного труда «Жилищный вопрос с экономической точки зрения») в докладе
Московскому гигиеническому обществу сообщает: «Современная гигиена требует,
чтобы жилище, предназначенное для помещения взрослого рабочего, вмещало в себя
25 кубических метров воздуха».
Как видно, гигиенисты
прошлого отталкивались от биологических потребностей человека (норму в 25 куб.м
они определили исходя из сменяемости воздуха с тем, чтобы было обеспечено
здоровое дыхание). И понятно, что раз речь идет о кубатуре воздуха, то кубатуру
самого жилища нужно увеличить на объем, занимаемый мебелью и другими предметами
обстановки.
В упомянутом труде
В.В.Святловский говорит также, что наряду с рациональной нормой теоретической
гигиены есть и предельная – «минимум, допускаемый гигиеною», составляющий 20
куб.м на человека. Он приводит такие данные: в домах лучших немецких
домостроительных обществ на человека приходится 49 куб.м, в прусских казармах –
18 куб.м, а английский закон о бедных устанавливает минимальную норму в 13,5
куб.м.
Нужно сказать, что при всех
вздохах о «России, которую мы потеряли», ни рациональная норма, ни «минимум,
допускаемый гигиеною» отнюдь не соответствовали жилищным условиям россиян того
времени. Так, в действительности в «мелких квартирах, углах, подвалах и пр.»
(т.е. в массовом жилье) на жильца в среднем приходилось 11 куб.м, а, например,
в доходном доме Жигаревой (Москва) – 5,5 куб.м. Не роскошествовали и крестьяне:
обследование села Новоживотинского дало среднюю величину 2,7 куб.м на человека
(даже если предположить, что высота жилых помещений в этом селе не превышала
1,8 м, то на человека достанется по 1,5 кв. м жилой площади).
Однако старания гигиенистов
XIX века не пропали даром: рациональную норму законодательно закрепила
советская власть – «Временными правилами Наркомздрава», утвержденными 25 мая
1920 г. декретом Совнаркома РСФСР. И вот тут кубатура воздуха как раз и трансформировалась
в жилую площадь. Трудно сказать, из каких соображений это было сделано, но
санитарная норма жилой площади была определена делением нормы объема воздуха на
считавшуюся тогда нормальной (для «достойного» жилья) высоту помещения в 3 м,
что дало 8,25 кв.м жилой площади на человека.
Несколько позже эта норма
была увеличена до 9 кв.м. «Санитарными правилами по постройке жилых зданий»,
утвержденными Наркомздравом РСФСР 20 июля 1922 г. Если перевести в кубатуру,
это соответствует 27 куб.м. Мотивы увеличения нормы неизвестны – возможно,
таким образом была введена поправка на мебель, а может, советская власть хотела
продемонстрировать, что ее забота о трудящихся не ограничивается рамками норм
«буржуазной гигиены». Но так или иначе, именно норма в 9 кв.м жилой площади на
человека и дожила в абсолютно неизменном виде до наших дней, действуя и сейчас
в ставшей немощной, но все же продолжающей существовать системе
административного распределения жилья.
Однако превратившись из
объема воздуха, необходимого в жилище в расчете на одного человека, в площадь
для проживания, санитарная норма утратила смысл, который в нее вкладывали
гигиенисты прошлого и о котором, похоже, забыли гигиенисты настоящего.
Потолками высотой 3 м давно уже мало кто может похвастаться, типичная для
массового жилья высота – 2,5 м, а в квартирах «улучшенной планировки» – 2,6 м
(в 1882 г. постановление Петербургской Городской управы установило, что высота
жилых помещений должна быть не менее 3 1/2 аршин, т.е. 2,5 м, так что прогресс
в сравнении с временами царизма все же есть). При такой высоте потолков
рациональной норме прошлого века соответствует 9,6-10 кв.м жилой площади – даже
не считая того, что часть жилого объема занята мебелью и другими предметами
домашнего обихода (и часть эта довольно существенна).
Наряду с санитарной нормой
существовала еще «норма для постановки на учет на улучшение жилищных условий»,
т.е. предельная величина приходящейся на человека жилой площади, дающая право
встать в очередь на получение жилья, происхождение которой установить не
удалось. Они была различной в разных населенных пунктах и составляла от 5 до 7
кв.м., т.е. в пересчете на кубатуру – 12,5-18,2 куб.м. Это меньше нормы,
которая в XIX веке считалась предельной для нормальной жизни, а если говорить о
5 кв.м – ниже минимума, который гарантировал столетней давности английский
закон о бедных. Так что имея несчастье обладать чуть больше 5 кв.м на человека
в тех городах, где на очередь ставили при наличии менее 5 кв.м, человек
считался вполне обеспеченным жильем при жилищных условиях как у английских
пауперов XIX в. и чуть лучших, чем у российской городской бедноты времен
царизма. Такая вот «забота о трудящихся».
Для «домов лучших немецких
домостроительных обществ» начала ХХ в. пересчет в площадь по нынешней высоте потолков
дает 18,8-19,6 кв.м. На такую жилую площадь многие новосибирцы и не
замахиваются, считая (по данным опроса), что «хорошие жилищные условия» – это
14-16 кв.м на человека. Жилую площадь в пределах 9-10 кв.м на человека, т.е. –
учитывая мебель и т.п. – не дотягивающую до рациональной нормы, имеет примерно
четверть населения Новосибирска. Около пятой части жителей города имеет 7-8
кв.м жилой площади на человека или от 17,5 до 21 куб.м – первая величина
меньше, чем в прусских казармах, а вторая лишь ненамного превосходит «минимум,
допускаемый гигиеною» прошлого века. Где-то 15% новосибирцев имеют площадь в
пределах 5-6 кв.м, т.е. 12,5-15,6 куб.м – первая величина, как уже говорилось,
ниже нормы английского закона о бедных XIX в. Более того, у 5-6% нет и этого,
на них приходится менее 5 кв.м жилой площади, как у городской бедноты конца XIX
в.
В целом степень убожества
жилищных условий новосибирцев (к слову сказать, близких к среднероссийским)
можно охарактеризовать следующим: лишь у пятой части жителей города жилая
площадь выше или на уровне требований рациональной нормы теоретической гигиены
XIX в., у четверти она приближается к норме, и у 40% жилищные условия не
отвечают санитарно-гигиеническим требованиям более чем вековой давности.