Недвижимость, 10 ноября 1997 г., № 40, с. 69-70

О ПОВЕДЕНИИ ЦЕН НА НОВОСИБИРСКОМ
РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

за I-III квартал 1997 г.

От редакции:

Прошедшие три квартала на рынке недвижимости характеризовались как определенная стабилизация, что нашло подтверждение в поведении цен. Инфляция уменьшилась до самых низких темпов за все время проведения реформ. Но наши реформаторы, живущие под прессингом международных финансовых институтов, продолжают реформы, направленные на балансирование государственных финансов и бюджета. Естественно, своими продуманными и непродуманными действиями они спровоцировали подъем цен на рынке недвижимости. Но об этом – уже в следующем обзоре. А пока предлагаем вашему вниманию обзор поведения цен на новосибирском рынке недвижимости в эпоху стабилизации.

Как менялась в нынешнем году средняя цена 1 кв. м общей площади квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке жилья Новосибирска, показывает график на рис. 1. Информация о ценах на жилье основывается на данных еженедельных конъюнктурных обзоров, публикуемых в “Доске объявлений”.

Следует иметь в виду, что цены — на последнюю неделю месяца. В этом есть некоторая опасность: при медленном изменении цен их случайные колебания от недели к неделе становятся сопоставимыми с той составляющей изменений, которая обусловлена регулярной тенденцией движения цен на рынке жилья. И не исключено, что последняя неделя того или иного месяца как раз характеризовалась случайным отклонением вниз или вверх от этой тенденции.

Что вызывает эти отклонения? Во-первых (и главным образом) изменения структуры попадающего на рынок жилья: доли в общем объеме предложения квартир с разным числом комнат, из разных районов престижности, разного качества. Во-вторых, тем, что часть квартир предлагается по завышенным ценам, а часть — по заниженным. И хотя в общей массе квартир это взаимно погашается, но не всегда полностью, в отдельную неделю отклонение в одну из сторон может возобладать. Сгладить случайные колебания позволило бы использование средних за месяц цен, но, к сожалению, в нашем городе их никто не рассчитывает.

Так что к конкретным числовым данным, приводимым в статье, следует относиться с некоторой долей осторожности. Но, будем надеяться, случайные колебания все же не затемняют тенденций динамики цен на рынке жилья за прошедшую часть года.

На рис. 1 изменение средней цены 1 кв. м сопоставлено с движением общего уровня цен в Новосибирске и официального курса доллара. Как видно, в нынешнем году (как, впрочем, и в нескольких предшествующих) цены на жилье не поспевают как за инфляцией, так и за подорожанием доллара. Средняя цена 1 кв. м вплоть до августа нехотя, в отдельные недели снижаясь, но все же росла. В последнюю неделю июля она достигла 2,217 млн. руб., увеличившись с начала года ровно на 3%. К этому времени товары и услуги подорожали в нашем городе в совокупности на 10,6%, и 100 рублей в конце июля равнялись лишь 90,4 "новогодних" рублей. Если же пересчитать цену квадратного метра в одних и тех же, "неизменных" рублях (взяв в качестве таковых рубли с покупательной способностью, которая была у них на 31 декабря), то в июле она была 2,005 млн. руб. в сравнении с 2,153 млн. руб. в последнюю неделю декабря. Доллар с начала года потяжелел к концу июля на 4,4% и цена 1 кв. м за это время опустилась с 388 до 382 долл.

С августа средняя цена жилья стала снижаться, опустившись к концу сентября до отметки 2,203 млн. руб., и стала на 0,6% ниже, чем в июле. Но одновременно стал уменьшаться и общий уровень цен в Новосибирске: за два месяца — на 1,2% (не следует обольщаться — это временное, сезонное явление, связанное с тем, что снизились цены на овощи-фрукты нового урожая, с октября инфляция снова начнет брать свое). К концу сентября обесценение рубля сократилось: 100 рублей равнялось уже 91,5 рублям "новогодним". И в "неизменных" рублях квадратный метр стал стоить немножко дороже, чем в конце июля: 2,017 млн. руб. Но в долларах он подешевел — до 376 долл.

Итак, итоги прошедшей части года таковы. Средняя цена 1 кв. м выросла за 9 месяцев на 2,3% (с 2,153 до 2,203 млн. руб.). Инфляция в Новосибирске за это время составила 9,3% и цена 1 кв. м в "неизменных" рублях снизилась на 6,3%. Курс доллара за январь-сентябрь увеличился с 5555 до 5860 руб., т.е. на 5,5%, а цена 1 кв. м в валюте упала на 3% (с 388 до 376 долл.).

Увеличился разброс цен, причем если нижние границы остались на уровне конца декабря, то верхние выросли: в самых дешевых пригородных районах 1 кв. м стоил тогда от 1,3 до 2,5 млн. руб., то сейчас — от 1,3 до 3 млн. руб., диапазон цен в центре изменился с 2,5-4,7 до 2,5-5,5 млн. руб. Однако различие средних цен между “риэлтерскими” районами города сократилось: если в начале года жилье в центре было в среднем в 1,78 раза дороже, чем в пригородах, то сейчас — в 1,66 раза. В центре средняя цена 1 кв. м снизилась в сравнении с концом декабря на 0,8%, еще больше — в так называемых "престижных пригородах" (в Краснообске и Академгородке): на 2,2%. А подорожал квадратный метр больше всего в отдаленных районах левого берега — аж на 8,5%, за ними следуют пригороды: 6,3%. Это и вызвало сокращение разброса средних цен в пределах всего города.

Как изменились за три квартала средние цены на квартиры отдельных типов, показывает рис. 2*. Как видно, цены однокомнатных квартир теперь почти вернулись к уровню начала года: рост составляет всего лишь 1,6%. В валюте средняя однокомнатная квартира тянет сейчас на 12,15 тыс. долл. (по курсу Центробанка). Увеличение средней цены двукомнатных квартир более значимо: 5,1%. Оно почти такое же, как рост курса доллара, поэтому цена их в заморских деньгах осталась практически на уровне начала года: 17 тыс. долл. Чуть снизилась средняя цена трехкомнатных квартир — на 0,3% по отношению к концу декабря, в валюте она составляет 24 тыс. долл. А вот квартиры с четырьмя и более комнатами подешевели на 4,5%, их средняя цена в валюте сейчас 29,6 тыс. долл. Но нужно заметить, что средние величины для этих квартир — самые ненадежные. Дело в том, что их доля на рынке очень невелика — 5-7%, а потому средние цены очень сильно зависят от того, что за квартиры выставляются в тот или иной период на продажу (какой "комнатности, площади, качества, местоположения).

В целом о ситуации на рынке жилья Новосибирска можно сказать, что цены в нынешнем году практически стоят на месте. Ведь 2,3% увеличения за 9 месяцев — это не рост. По сути, можно говорить лишь о небольшом увеличении средних цен на двухкомнатные квартиры, на остальные типы квартир изменения цен укладываются, по-видимому, в пределы точности расчета средних цен. Не предвидится пока никаких причин, которые бы изменили сколь-либо серьезно конъюнктуру за оставшуюся часть года (разве что принятие закона о декларировании крупных расходов, о чем уже говорилось в прошлом обзоре — в (№ 26).

Константин Глущенко

* При вёрстке утерян.