Недвижимость, 4 августа 1997 г., № 26, с. 70

Цены на жилье в первом полугодии

Т

акой низкой инфляции, как в этом году, за время существования рынка жилья еще не было. Но цены на жилье в Новосибирске растут еще медленнее, ни в одном из месяцев первого полугодия не обогнав рост цен на товары и услуги. И если за шесть месяцев инфляция в нашем городе составила 8,9%, то средняя цена 1 кв. м общей площади выставленных на продажу на вторичном рынке жилья Новосибирска квартир поднялась лишь на 2,8% (информация о ценах на жилье основывается на данных еженедельных конъюнктурных обзоров, публикуемых в “Доске объявлений”).

На графике показано, как росла средняя цена 1 кв. м в сравнении с общим уровнем цен в Новосибирске и официальным курсом доллара. Как видно, цены на жилье не поспевали не только за инфляцией, но и за подорожанием доллара. Его курс за полугодие увеличился с 5554 руб. до 5782 руб., т.е. на 4,1%, а цена 1 кв. м в валюте упала: с 388 до 383 долл., т.е. на 1,3%. Правда, в последние три месяца, когда заморские деньги стали дорожать черепашьими темпами, долларовая цена 1 кв. м потихоньку поднимается. Поскольку рубль продолжает обесцениваться, логично сравнить цену 1 кв. м в начале и конце полугодия в “неизменных” рублях, например, с покупательной способностью на 31 декабря минувшего года (сделать это нетрудно: нужно просто делить текущую цену квадратного метра на индекс инфляции с начала года). В таких рублях, как показывает график, квадратный метр неуклонно “дешевеет” и тянет сейчас лишь на 2,032 млн. руб. — на 5,6% меньше, чем на Новый год.

Изменение средних цен на квартиры (млн. руб.)
	На начало года	На конец полугодия	Рост, %
1-комнатные	70,0	72,9	4,1
2-комнатные	94,8	98,7	4,1
3-комнатные	141,1	146,4	3,8
4-комнатные	181,8	176,8	-2,7

Если посмотреть изменение цен в разрезе “риэлтерского” районирования Новосибирска, то больше всего средняя цена 1 кв. м выросла в районах средней удаленности на левом берегу: на 5,3%, меньше всего — в отдаленных районах правобережья: на 1,6%. Разброс же “среднерайонных” цен почти не изменился: если в начале года жилье в центре было в среднем в 1,78 раза дороже, чем в пригородах, то сейчас — в 1,76 раза.

Траектории средних цен отдельных типов квартир не столь гладкие, как у квадратного метра. Квартиры с числом комнат от одной до трех за полугодие выросли в цене (примерно на 4%), но в течение этого времени не только дорожали, в некоторые месяцы и дешевели. Четырехкомнатные же, в отдельные месяцы дорожая, к концу июня стали заметно дешевле, чем в начале года (в среднем). В таблице показано, как изменились за полугодие средние цены квартир.

Обзоры в "Доске объявлений" основываются на информации по группе агентств недвижимости. Но если взять отдельное крупное агентство недвижимости, цифры расходятся ненамного. Так, по данным фирмы "Эрсико" за полугодие средняя цена 1 кв. м выросла на 1,4 % (с 2171 до 2202 тыс. руб.). Средняя цена однокомнатной квартиры в этой фирме сейчас 69,4 млн. руб., двух- — 106,9, трех- — 144,6 и четырехкомнатной — 171,2 млн. руб.

Всего с 1991 года рубль в Новосибирске полегчал в 9083 раза. Отсюда можно посчитать, что сколько стоит в “старых деньгах”: 1 кв. м — 360 руб., однокомнатная квартира — 11,8 тыс. руб., двух- — 16,9, трех- — 23,7, четырехкомнатная — 28,7 тыс. руб. Кто помнит, может сравнить с тогдашними (до 1991 года) ценами кооперативных квартир. А средняя стоимость строительства 1 кв. м общей площади многоэтажных жилых домов в 1986-1989 годах колебалась в Новосибирске в пределах 230-270 руб.

В целом о ситуации на рынке жилья можно сказать, что она благоприятна для покупателей, но неблагосклонна к продавцам. Превышение предложения над спросом продолжает нарастать, поэтому темпы роста цен на жилье сколь-либо заметно в этом году не ускорятся, не исключено, что некоторое время они будут топтаться на месте или даже сползать вниз. Единственное, что может изменить эту картину — принятие закона о декларировании источника средств на крупные покупки. В преддверии этой акции возникнет, по понятным причинам, ажиотажный спрос на жилье и цены быстро поползут вверх. Но после того как закон вступит в силу, спрос резко упадет (вероятно, даже ниже нынешнего уровня), а через месяц-другой покатятся вниз и цены.

Константин Глущенко