Ваша недвижимость, 10 июля 1996, № 26 (35), с. 5

ЕСЛИ У НАС СИБИРСКОСТЬ,

ТО У НИХ МОСКВИНЯЧЕСТВО^*

То, что самые высокие в стране цены на жилье - в Москве, известно всем. Но интересно было бы посмотреть, насколько они выше наших, и как ведут себя столичные цены в сравнении с новосибирскими.

Данные о московских ценах основаны на информации аналитического отдела фирмы «SAVVA Real Estate». Эти цены - средние за месяц. По Новосибирску есть сведения только о средних за неделю ценах; чтобы сопоставить их со столичными, бралось среднеарифметическое цен на первую и последнюю недели месяца. Такая величина, конечно, не совсем равна средней за месяц, но неточность вряд ли будет слишком велика, во всяком случае, тенденцию изменения новосибирских цен (в процентах) она сколь-либо заметно изменить не сможет.

Одна из характерных сторон «столичного образа жизни» в том, что роль денежной единицы в Москве выполняет почти исключительно доллар. Пожалуй, ни один москвич не станет называть свой заработок в рублях - только в долларах. Хорошо это или плохо, но таким образом жители первопрестольной избавились от необходимости постоянно учитывать инфляционную составляющую изменений цен, используя в качестве «всеобщего эквивалента» твердую валюту вместо непрерывно обесценивающегося (и одновременно умудряющегося «укрепляться») рубля.

Эффект от этого на рынке жилья совершенно удивительный. С января прошлого года цена 1 кв.м общей площади выставляемых на продажу квартир в Москве держится почти на одном уровне: около 1200 долл. Колебания этого уровня очень невелики: максимальное отклонение вверх составило 35 долл. или менее 3% (в апреле прошлого года), вниз - 56 долл., чуть более 4,5% (в апреле нынешнего). Если сравнить апрель 1996 года (1144 долл.) с январем 1995 года (1190 долл.), то московский квадратный метр даже подешевел (без малого на 4%). Еще больше упала его цена в мае - до 1065 долл. (более чем на 10% к январю прошлого года), но это, по мнению московских риэлтеров, «предвыборный эффект».

Однако курс доллара отнюдь не следует за темпами инфляции, более того, с мая по июль прошлого года он из-за игр Центробанка падал, и хотя затем вновь начал расти, но уже черепашьими темпами. Поэтому картина изменения средней цены 1 кв.м, пересчитанной в рубли, выглядит на наш провинциальный взгляд вообще иррационально. В январе минувшего года 1 кв.м стоил 4,546 млн. руб., в апреле уже 6,226 млн. руб. (увеличившись на 37%, тогда как в Новосибирске за это время - «всего» на 24%). Но после этого московский квадратный метр стал дешеветь, достигнув в июле нижней отметки в 5,158 млн. руб. (т.е. упав в сравнении с апрелем на 17%). Затем шло медленное увеличение цены 1 кв.м до 5,765 млн. руб. в феврале нынешнего года. А в марте и апреле - вновь спад: 5,68 млн. руб. и 5,6 млн. руб. соответственно; в мае - 5,31 млн. руб.

Поскольку долларовая цена 1 кв.м остается примерно постоянной, то график ее изменения в рублях почти (если пренебречь незначительными отклонениями от уровня 1200 долл.) повторяет график изменения курса доллара.

Совершенно по-иному ведут себя цены в Новосибирске, что хорошо видно на рисунке, где сопоставлено изменение средней цены 1 кв.м в долларах и в рублях у нас и в Москве по отношению к январю прошлого года, цены которого взяты за точку отсчета (100%). Доллар в качестве «всеобщего эквивалента» так и не получил в провинции (по крайней мере, в Сибири) широкого распространения. Правда, в конце позапрошлого - начале прошлого годов все большее число новосибирских продавцов квартир стало назначать цены в долларах, доля таких цен доходила до трех четвертей, если не больше. Но когда доллар стал падать, это поветрие сошло почти на нет и сейчас долларовые цены в Новосибирске единичны (в чем можно убедиться, посмотрев хотя бы прайс-листы в этом номере «ВН» - на каждой странице попадается лишь 3-4 квартиры с ценами в валюте).

Так что и продавцы, и покупатели на новосибирском рынке жилья ориентируются на общий уровень цен на потребительском рынке, т.е. на покупательную способность рубля, не обольщаясь твердостью доллара (в чем тоже есть резон: из-за отставания курса доллара от инфляции его покупательная способность на нашем рынке падает). А поскольку этот общий уровень цен постоянно повышается, растут и цены на жилье. Причем при высоких темпах инфляции они отставали, но по мере того, как инфляция снижалась, средняя цена 1 кв.м увеличивалась примерно так же, как растут в среднем цены на товары и услуги.

Не могли угнаться цены на жилье и за удорожанием доллара, когда оно шло довольно быстро, из-за чего в пересчете на доллары квадратный метр в Новосибирске дешевел. Ситуация изменилась с мая прошлого года, с началом «укрепления» рубля. Поскольку доллар стал падать, а рублевые цены на жилье продолжали расти, то естественным образом в долларах они увеличивались еще быстрей. А последовавшее затем подорожание доллара было настолько вялым, что тенденцию к росту цены 1 кв.м в долларах уже переломить не смогло.

Сейчас - в среднем за май - средняя цена 1 кв.м общей площади квартир, выставленных на продажу в «Крэдит риэлте», составляет около 440 долл. Это в 2,4 раза меньше московской цены. В январе прошлого года новосибирский квадратный метр был примерно вчетверо дешевле московского. Как видно, разрыв значительно сократился, но нашим ценам, конечно, московских никогда не догнать.

Принцип деления Москвы на «риэлтерские» районы отличается от нашего. В Новосибирске принято выделять районы удаленности (центр, линия метро, средняя удаленность, окраины). В Москве - «направления»: по сторонам света от центра. Самый дешевый квадратный метр - на юго-востоке, он в 1,3-1,6 раза (в зависимости от типа дома) дешевле, чем в центре. В Новосибирске в отдаленных районах 1 кв.м дешевле, нежели в центре, примерно вдвое. По типам домов различие в 1,4-1,6 раза. Самое дешевое жилье в 5-этажных панельных домах, затем следуют 9-этажные панельные, 5-этажные кирпичные, «типовые» - 10-16-этажные панельные, «сталинские» и улучшенной планировки, самое дорогое - в кирпичных домах от 16 этажей и выше. В среднем по москве за апрель цены на квартиры были такими (в диапазоне от «хрущевок» до 16-этажных кирпичных зданий): 1-комнатные - 27,5-41,3 тыс. долл. (135-202 млн. руб.), 2-комнатные - 35,9-73,7 тыс. долл. (175,8-361 млн. руб.), 3-комнатные - 49,8-102,7 тыс. долл. (244-503,1 млн. руб.).

 Константин ГЛУЩЕНКО,

кандидат экономических наук

* Этот чудовищно безвкусный заголовок был дан статье редакцией газеты. Авторский заголовок – «Московские цены».

Ваша недвижимость, 17 июля 1996 г., № 27 (36), с. 5

СТОЛИЧНЫЕ ЦЕНЫ ПРОДОЛЖАЮТ ПАДАТЬ

В прошлом номере нашей газеты была опубликована статья о ценах на московском рынке жилья. В ней содержалась ссылка на рисунок, на котором сопоставлены изменения средней рыночной цены 1 кв.м общей площади в Москве и Новосибирске, но сам рисунок отсутствовал. Сейчас мы исправляем эту оплошность. Но не только: на графиках добавлены данные за июнь, так что можно видеть динамику цен на нашем и столичном рынках жилья за полтора года: весь прошлый и первое полугодие нынешнего.

В июне цены выставляемых на продажу квартир в Москве продолжали снижаться: средняя цена 1 кв.м уменьшилась в сравнении с майской еще на 3,3%. Всего же за первое полугодие текущего года средняя цена 1 кв.м упала на 14,7%, до отметки 1039 долл. (в рублях - на 6,4%, до 5,265 млн. руб.). Такого за всю историю существования московского рынка жилья еще не было: вплоть до 1995 г. столичные цены (в долларах) неуклонно росли, а весь прошлый год держались почти постоянными на уровне 1200 долл. за 1 кв.м. И если еще в мае московские риэлтеры считали снижение цен временным явлением, связанным с предвыборными ожиданиями, то сейчас они прогнозируют дальнейшее сохранение этой тенденции, ожидая падения цены 1 кв.м ниже отметки 1000 долл., и только осторожно говорят, что изменение ситуации на рынке жилья возможно не ранее сентября-октября.

Для графиков изменения новосибирских цен использованы данные по квартирам, выставленным на продажу в агентстве недвижимости «Крэдит риэлт». Обзор динамики этих цен за истекшее полугодие публикуется в этом номере, так что подробно останавливаться на ней нет нужды. Следует лишь отметить, что здесь речь идет о несколько других ценах: на рисунке показано изменение среднемесячных цен, тогда как в обзоре говорится о ценах на конец месяца. За полугодие среднемесячная долларовая цена 1 кв.м у нас выросла на 4,9%, до 441 долл., рублевая – на 14,8%, до 2,233 млн. руб. Видно, правда, что за май и апрель долларовые цены в Новосибирске слегка снизились – на 1,5%, но по совершенно иной причине, нежели в Москве: просто рост рублевых цен (которые у нас первичные, в столице же первичны долларовые) за эти два месяца был чуть ниже роста курса доллара.

И в заключение для любителей вычислений - чтобы они могли пересчитать процентные изменения в абсолютные величины, в рубли и доллары - скажем, чему соответствует исходный уровень 100%: в Москве 1190 долл. и 4,546 млн. руб., в Новосибирске - 298,5 долл. и 1,14 млн. руб.