Ваша недвижимость, 17 июля 1996 г., № 27 (36), с. 5

РЫНОК ЖИЛЬЯ В ПЕРВОМ ПОЛУГОДИИ

Изменение цен за первое полугодие
	1 кв.м общей	Квартиры
	площади	1-комн.	2-комн.	3-комн.
Уровень цен на начало года, млн. руб.
	1,925	62,86	87,57	154,30
Уровень цен на конец месяца, млн. руб.
январь	2,002	66,24	99,85	131,60
февраль	2,113	71,52	103,15	141,69
март	2,177	64,19	119,92	131,95
апрель	2,220	65,93	102,61	143,60
май	2,225	69,12	101,68	134,80
июнь	2,240	68,68	97,06	157,76
К предыдущему месяцу, %
январь	104,0	105,4	114,0	85,8
февраль	105,6	108,0	103,3	107,7
март	103,0	89,8	116,3	93,1
апрель	102,0	102,7	85,6	108,8
май	100,2	104,8	99,1	93,9
июнь	100,7	99,4	99,5	117,0
Конец полугодия к началу года, %
	116,4	109,3	110,8	102,8

Наступила пора традиционного подведения итогов за первую половину года. Для новосибирского рынка жилья самое заметное событие полугодия – лицензирование риэлтеров. К его концу - к 1 июля - оно и должно было закончиться. Но пока что лицензии получили меньше двух десятков агентств недвижимости (в том числе - «Крэдит риэлт»), и срок завершения этой акции теперь отодвинут до конца года.

До недавнего времени самым блестящим изречением о российской жизни я считал афоризм Карамзина: «Суровость российских законов смягчается необязательностью их исполнения». Но максима нашего премьера - «Хотели как лучше, а получилось как всегда» - не уступит, пожалуй, по глубине и не лишено вероятия, что тоже обретет бессмертие. Она как нельзя лучше характеризует то, что произошло в Новосибирске с лицензированием риэлтерской деятельности.

Положение о лицензировании обсуждали все газеты нашего города, связанные с рынком жилья (и не только), так что о содержащихся в нем нелепостях уже скучно и говорить. На практике же получение лицензии не дало никаких преимуществ ни риэлтерским фирмам, ни клиентам. Оно обернулось лишь средством выкачивания денег из риэлтеров. Не знаю, насколько весома эта прибавка для областного бюджета, но риэлтеров обобрали крепко: крупной риэлтерской фирме получение лицензии обходится в несколько сот миллионов (до полумиллиарда) рублей. Как ударили эти поборы по риэлтерам, видно даже со стороны: в городских газетах значительно сократилась публикация прайс-листов и рекламы агентств недвижимости. И если для крупных фирм это временные финансовые трудности, то многим мелким (и даже средним) лицензирование грозит разорением.

Приятным же в этом полугодии было то, что оно отличалось низкими темпами инфляции. Правда, месячный рост цен на потребительском рынке у нас пока что такой, как в приличных странах за год. Но будем надеяться (постучав по дереву), что инфляция будет уменьшаться и далее. За полугодие в Новосибирске потребительские цены выросли на 17,5% (в прошлом году за первые шесть месяцев - на 67,4%), в среднем по России - на 15,5%. К слову, наш город обогнал среднероссийские темпы главным образом за счет недавнего повышения тарифов на жилищно-коммунальные услуги. В июне же роста цен в Новосибирске в среднем почти не было: он составил лишь 0,2%, тогда как в среднем по стране июньская инфляция - 1,2%.

Уменьшение инфляции не могло не сказаться на динамике цен на жилье. Ее характеризует таблица, в которой обобщены данные еженедельных обзоров рынка недвижимости, публикуемых «Вашей недвижимостью». В таблице представлены средние цены, рассчитанные по квартирам, выставляемым на продажу в агентстве недвижимости «Крэдит риэлт». Но не по всем: не учитываются квартиры в «престижных пригородах», в двухэтажных домах и с неполным набором удобств. Уровень цен на конец месяца - это цены, усредненные по всем квартирам, поступившим в продажу в последнюю неделю месяца.

Как утверждают психологи, и трудно с ними не согласиться, графическое представление данных гораздо информативнее цифрового - теряя в деталях, оно позволяет охватить картину целиком. Поэтому таблицу дополняет рисунок, на котором показано изменение цен по отношению к уровню начала года, а также приведен график роста потребительских цен, т.е. инфляции, в Новосибирске (по данным нашего Облкомстата).

За полугодие средняя цена 1 кв.м общей площади жилья выросла на 16,4%. Как видно, это почти точно посередине между нашими и среднероссийскими темпами инфляции, отличие от тех и других - около 1 процентного пункта. А на рисунке видно, что траектория роста цены 1 кв.м в течение всех шести месяцев была близка к траектории инфляции. Так что можно сказать, что теперь средние цены на жилье растут примерно такими же темпами, что и в среднем на потребительском рынке. Когда цены растут быстрее инфляции, это выгодно продавцам квартир, когда медленнее - покупателям, сейчас же никому не обидно. Вот только если бы еще увеличение наших доходов тоже следовало за инфляцией (а еще лучше, обгоняло ее).

Если считать в долларах, то в начале года 1 кв.м стоил 415 долл., на конец июня - 439 долл.; таким образом, рост за полугодие - 5,8% (доллар же за это время подорожал ровно на 10%). Так что сейчас новосибирский квадратный метр вдвое с лишним - в 2,37 раза - дешевле московского, а в начале года был дешевле почти втрое - в 2,93 раза. Но это, конечно, не говорит, что мы догоним Москву - столичные цены всегда будут выше провинциальных, но вот сравняться с Санкт-Петербургом шансы есть: там сейчас 1 кв.м на вторичном рынке жилья оценивается в среднем в 500-550 долл.

Как видно из таблицы, темпы роста средней цены 1 кв.м по отношению к предыдущему месяцу ведут себя примерно так же, как инфляция, постепенно снижаясь в течение полугодия. Траектория цены 1 кв.м показывает общую тенденцию изменения цен на рынке жилья. И выглядит она вполне изящно. Примерно так же ведет себя траектория цены абстрактной «средней» квартиры, не показанная на рисунке. Но вот с ценами на конкретные виды квартир картина более сложная и не столь красивая. Так, в первом квартале необычно высокими темпами увеличивались цены двухкомнатных квартир: за январь на 14%, за март - на 16,3%, совсем как во времена высокой инфляции, подорожав за квартал почти на треть. Но во втором квартале они столь же неуклонно стали дешеветь. Уменьшились за март также цены однокомнатных квартир, слегка подешевели они и за июнь. А динамика цен трехкомнатных квартир, повышающихся в одном месяце и снижающихся в следующем, вообще похожа на график движения качелей.

Тут следует сказать, что в динамике цен отдельных видов квартир сказываются не только конъюнктурные факторы, но и структурные сдвиги: изменение удельных весов квартир из различных районов города и разного качества. Сказывается и то, что цены рассчитываются в среднем не за месяц, а за неделю: из-за этого велика вероятность влияния тех или иных случайных отклонений от общей тенденции. Когда же берется весь массив квартир при расчете средней цены квадратного метра, структурные сдвиги и случайные отклонения в основном взаимно погашаются, придавая стройность общей картине.

 Подготовил

Константин ГЛУЩЕНКО,

кандидат экономических наук