Ваша недвижимость, 19 марта 1996 г., № 11 (20), с. 3

ОТ СЕМЕЙНОЙ СТРУКТУРЫ -

К СТРУКТУРЕ СПРОСА НА ЖИЛЬЕ

Материалы микропереписи населения, проведенной в 1994 году, дают богатую информацию для анализа состояния жилищного вопроса. В предыдущей статье («Ваша недвижимость» N 2) было показано, что говорят демографические данные об общей потребности в квартирах в Новосибирске. В этой же речь пойдет о ее структуре - какой должна быть доля квартир разных типов («комнатности»).

В первой строке таблицы 1 приведена выявленная при микропереписи семейная структура населения нашего города (правда, это данные не по самому Новосибирску, а по городскому населению области, но поскольку жители областного центра в нем преобладают, отклонения незначительны). Напомню, что понятие «домохозяйства» практически соответствует объединению понятий «семьи» и «одиночки».

Дальше вроде бы все просто - зная, какова доля домохозяйств разного размера, можно получить структуру потребности в жилье. А отсюда определить структуру спроса на жилье по типам квартир. Чем определяется структура предложения? Структурой жилищного фонда города. А спроса, по-видимому, структурой потребности в квартирах, вытекающей из семейной структуры населения Новосибирска. Но если первое умозаключение верно, что подтверждается статистикой агентств недвижимости, в том числе «Крэдит риэлта», то второе очень далеко от истины.

Дело в том, что семейная структура населения в нашей стране деформирована дефицитом жилья: нередко семья существует в составе, зафиксированном переписью, не потому, что все ее члены хотят жить вместе, а из-за невозможности разъехаться. Как показало обследование очередников, проведенное еще в советские времена в Ленинграде, лишь четверть семей из пяти человек желала сохранить свой состав, среди семей из четырех человек разделиться стремилась каждая пятая, из трех - каждая десятая, и даже среди семей из двух человек - четыре из ста. В Новосибирске ситуация вряд ли слишком сильно отличается, так что эти данные можно отнести и к нашему городу (за неимением собственных). И тогда получится «истинная», но скрытая от статистики, семейная структура населения Новосибирска. Она показана во второй строке таблицы 1.

Казалось бы, вот то, что нужно - уж теперь истинная структура потребности в жилье даст структуру спроса на него. Но потребности и спрос - вещи разные, для превращения одного в другое нужны еще возможности. а есть они далеко не у всех. Некоторым семьям-покупателям приобрести еще одну квартиру (чтобы, например, отделить взрослых детей) возможности не позволяют, им по силам купить лишь более просторную вместо прежней. Так что и среди семей, способных улучшить жилищные условия за свой счет, реализовать стремление разделиться может только часть. И значит, реально структура, стоящая за структурой спроса - где-то между показанными в первой и второй строках таблицы 1.

Но и это не все. Есть еще вопрос о соответствии размера домохозяйства и типа квартиры. При социализме он решался просто: существовала норма «комнатности» квартиры: количество комнат на одну меньше числа членов семьи (для одиночек - однокомнатная). Для краткости этот принцип будет обозначаться формулой K=N-1. Но по данным обследования, проведенного новосибирскими социологами в 1990 году, большинство жителей считает, что нормальным жилищным условиям отвечает формула K=N - по комнате на члена семьи. А это даст уже совсем другую структуру потребности.

В таблице 2 приведены два варианта структуры потребности в жилье в Новосибирске: первая - в соответствии с семейной структурой населения города, зафиксированной микропереписью 1994 года и по норме K=N-1, вторая - с учетом разделения семей и формулой заселения квартир K=N.

Таблица 1. Семейная структура населения Новосибирска, %
Варианты структуры	Доля домохозяйств с числом членов
	1	2	3	4	5(более)
По данным микропереписи	16,7	27,6	23,5	21,5	10,7
С учетом разделения семей	24,9	32,1	23,3	17,5	2,2

Первый вариант соответствует тому, как бы считалась структура потребности в жилье во времена «планового хозяйства». Хотя на жилищное строительство это никак не влияло - все диктовалось соотношением квартир разных типов в типовых проектах жилых домов, а насколько велико было несоответствие, можно увидеть, сравнив эту структуру со структурой жилищного фонда Новосибирска в этой же таблице. Бросается в глаза явный избыток двухкомнатных квартир при нехватке однокомнатных и особенно больших - с четырьмя и более комнатами (к слову, пятикомнатных квартир в Новосибирске вообще ничтожное число).

Второй вариант структуры потребности в жилье можно с определенной долей условности («для данных исторических условий») принять за идеал.

Таблица 2. Структура потребности в жилье, жилищного фонда и спроса на жилье, %
Структура	Доля квартир с числом комнат
	1	2	3	4(более)
Потребности в жилье
- без учета разделения семей, K=N-1	44,3	23,5	21,5	10,7
- с учетом разделения семей, K=N	24,9	32,1	23,3	19,7
Жилищного фонда	23,6	41,1	30,7	4,6
Спроса на жилье	37,8	33,6	22,1	6,2

Как и в случае с разделением семей, «комнатность» приобретаемой квартиры (ориентация на формулу K=N-1 либо K=N) зависит от финансовых возможностей домохозяйства-покупателя. А это значит, что удельный вес спроса на квартиры того или иного типа заключен где-то между крайними значениями долей потребности в этих квартирах (правда, с определенной неточностью, поскольку при «первичной» покупке квартиры - например, отделяющейся от родителей молодой семьей - она нередко отвечает формуле K=N-2, а то и K=N-3, а самая богатая часть покупателей приобретает квартиры, соответствующие формулам K=N+1, K=N+2 и так далее).

Для однокомнатных квартир это 25-44%, для двухкомнатных - 23-32%, для трехкомнатных - 21-23% и для четырехкомнатных - 11-20%. Как видно, фактическая структура спроса (по статистике сделок «Крэдит риэлта» - «Ваша недвижимость» N 6) как раз и укладывается в эти диапазоны. Но четырехкомнатные квартиры ожидания не оправдывают. Причина в том, что доля спроса на эти квартиры на самом деле выше, чем доля сделок с ними из-за небольшого их количества таких квартир (можно даже сказать, что они дефицитны).

Константин Глущенко,

кандидат экономических наук