Недвижимость Сибири, 6 ноября
1996 г., № 43 (142), с. 5
|
Н |
амерение
департамента строительства мэрии нашего города сделать упор на строительство
крупнопанельных пятиэтажек (см. «НС» № 40) вызвало скептическую реакцию
городской прессы.
Поводов для восторга такой замысел, сходный с «борьбой с излишествами в архитектуре» хрущевских времен, конечно, не дает – это шаг назад и в отношении комфортабельности жилья, и архитектурной выразительности зданий. И тем не менее нужно сказать, что это разумный путь, адекватно учитывающий реальность.
Спору нет, лучше быть
богатым, но здоровым, чем бедным, но больным. Беда только в том, что этой
альтернативы нет. А есть колоссальный дефицит жилья и острая нехватка средств
для финансирования муниципального и государственного жилищного строительства.
Чтобы обеспечить каждую новосибирскую семью (причисляя к таковым и одиночек)
отдельной квартирой, жилищный фонд города нужно увеличить примерно на треть.
Ситуация же с жилищным строительством в нынешнем году такова: по России за
истекшие три квартала ввод в действие общей площади жилых домов был на 9% ниже,
чем за соответствующий период прошлого года; в Новосибирске впервые с 1992 г.
происходит спад жилищного строительства, обещающий стать глубже, чем в том
году.
Нет в мире страны, где бы
не существовало жилищной проблемы. Но проблема проблеме рознь: ясно, что у нас
и, к примеру, в США в жилищной проблеме найдется мало общего. Можно выделить
четыре качественно различных «уровня» этой проблемы. Первый
– абсолютный дефицит жилья,
когда стоит задача обеспечит каждую семью отдельной квартирой (включая в это
понятие и индивидуальные дома). Второй – структурный дефицит жилья, когда в
качестве цели ставится достижение уровня обеспеченности жильем из расчета по
комнате на каждого члена семьи. Третий уровень характеризуется отсутствие
абсолютного и структурного дефицита жилья, и речь идет о качественной стороне
жилищ. И, наконец, четвертый связан со всемерным расширением личного владения
жильем высокого качества, главным образом, односемейными домами.
И как показывает мировая
практика, каждому уровню жилищной проблемы соответствует свой способ ее
решения. Для самого низшего, какой и наличествует в нашей стране, это массовое
строительство дешевого жилья с квартирами минимального стандарта. А на втором и
особенно на третьем уровнях строительство ориентируется на все более
комфортабельное жилье, при этом старое, построенное по минимальным стандартам,
сносится и заменяется новым.
По такому пути шли в
некоторой степени даже США. Так, одной из первых программ Федеральной
администрации по жилищным вопросам (FHA) в 1935 г. была направлена на
стимулирование строительства дешевого жилья, предназначенного для сдачи в
аренду. Установленные FHA стандарты квартир в таких домах были следующими: одна
из жилых комнат должна иметь площадь не менее 14,9 кв. м, одна – не менее 9,3
кв. м и еще одна – не менее 6,5 кв. м, итого жилая площадь (если
воспользоваться отечественными понятиями) трехкомнатной квартиры должна
составлять не менее 30,7 кв. м; кухня должна быть не менее 4,6 кв. м. Это будет
поубоже «хрущоб», где жилая площадь трехкомнатной квартиры обычно составляет
35–40 кв. м, площадь кухни – 5–6 кв. м. А строительные нормы и правила «Жилые
здания», утвержденные в 1985 г., устанавливают такие нижние пределы площадей в
квартире: жилая комната не может быть менее 8 кв. м (в однокомнатных квартирах
– не менее 12 кв. м), при этом площадь одной из нескольких комнат должна быть
не менее 16 кв. м; площадь кухни – не менее 8 кв. м (в однокомнатных квартирах
– не менее 5 кв. м).
В развитых странах Западной
Европы после Второй мировой войны, когда там существовал острый дефицит жилья,
главным средством его ликвидации было массовое строительство дешевых
государственных и муниципальных многоквартирных домов.
Тогда и были разработаны
для этой цели технологии крупнопанельного домостроения, в конце пятидесятых
годов пришедшие и в нашу страну (по некоторым данным, из Франции).
И именно крупнопанельные
«хрущобы» позволили совершить качественный скачок в интенсивности жилищного
строительства, до того росшего ничтожными темпами. И, может быть, через пару
десятков лет они, как на Западе, стали бы сноситься и заменяться более
комфортабельным жильем (и мы не стояли бы сейчас перед проблемой их
реконструкции), если бы в послехрущовские времена бурный рост жилищного
строительства не сменился спадом с последующим очень медленным увеличением.
Достаточно сказать, что объем российского жилищного строительства 1960 г. по
общей площади жилья (63,5 млн. кв. м) был превзойден только в 1986 г., а по
количеству построенных квартир (1554 тыс.) – уже никогда. Не были превзойдены и
удельные показатели жилищного строительства. В 1960 г. на душу населения РСФСР
было построено 0,53 кв. м общей площади жилья, квартир же в расчете на 1000 чел.
населения – 13. А в 1988 г., когда жилищное строительство в России достигло
пика, соответствующие показатели составили 0,5 кв. м и 9 квартир.
Конечно, и в период
послевоенного восстановления в Западной Европе строились не только дешевые
крупнопанельные здания, возводились и «элитные» многоквартирные дома, и
шикарные особняки. Речь идет о главном средстве за счет которого решалась
жилищная проблема. И перескочить через этапность ее решения – например, перейти
от абсолютного дефицита жилья сразу же к преобладанию односемейных домов – не
удавалось ни одной стране. Да такой задачи они и не ставили. Лишь наша страна
собралась пойти своим особым путем. Принятая в 1993 г. Государственная целевая
программа «Жилище» наметила в качестве основного направления структурных
изменений в градостроительстве «переход на преимущественное малоэтажное
строительство домов в один–два этажа с приусадебными участками с сохранением
многоэтажного строительства только для оборудованных инженерной инфраструктурой
зон крупных и крупнейших городов».
Разработчиков программы
«Жилище» можно понять. В 1992–1993 годах «рыночный романтизм» еще не покинул
умы. Казалось, что экономический кризис – это ненадолго, и как только экономика
станет действительно рыночной, мы заживем, как на Западе: государство,
переложив непосредственное ведение хозяйственной деятельности на субъектов
рынка, перестанет нуждаться в том, чтобы для развития производства изымать
львиную долю заработанного гражданами. Стало быть, доходы граждан значительно
возрастут, и они смогут обеспечивать себя жильем за собственный счет, и кто же
тогда захочет вместо особняка с лужайкой тратить свои деньги на «жилую ячейку»
в железобетонном улье. Да и вид типовых железобетонных коробок, делающих новые
районы разных городов неотличимыми друг от друга, настолько намозолил глаза,
что хотелось как можно скорее перейти к западным моделям застройки городов.
Но стать богатыми и
здоровыми не вышло. Да и из амбициозных замыслов программы «Жилище» ничего
хорошего не получилось (если вообще можно говорить хоть о каком-то ее реальном
воздействии на жилищную систему). И сейчас уже ясно, что рыночные
преобразования – дело затяжное, а достичь эффективности функционирования
экономики на уровне развитых стран хорошо, если удастся при жизни нынешнего
поколения. Так что выход один – пойти по уже проторенному пути: сперва
ликвидировать абсолютный дефицит жилья проверенным способом, т.е. массовым
строительством дешевых многоквартирных домов, а уж затем задумываться о
достижении западных стандартов комфортабельности.
Но почему-то эта истина не
достигла умов тех, кто призван определять стратегию развития жилищной системы.
В принятых в нынешнем году основных направлениях нового этапа реализации
программы «Жилище» повторен прежний тезис, правда, уже в несколько ином контексте:
«Должна быть закончена корректировка градостроительной документации с учетом
преимущественного развития малоэтажного ... жилищного строительства ...» (далее
почти слово в слово как в предыдущей цитате); «в последующие годы
предполагается дальнейшее стимулирование широкого распространения
индивидуальной и коллективной застройки с приусадебными участками».
Кроме того, в развитие
программы «Жилище» принята программа «Свой дом», направленная на всемерное
расширение строительства индивидуальных домов, причем в прессе она нередко
преподносится чуть ли не как панацея, которая позволит решить жилищную проблему
в стране. Один из существенных моментов этой программы – обеспечение
доступности жилья за счет его низкой стоимости: в среднем по России – 300 долл./кв.
м. Это меньше, чем в многоквартирных домах. Но концы с концами здесь не
сходятся, противореча, опять же, мировому опыту. Либо такая цена квадратного
метра нереалистична, либо в многоквартирных домах его можно сделать еще
дешевле: из опыта, например, США известно, что затраты на строительство одной
квартиры в многосемейном доме в 1,5 раза ниже, чем в односемейном.
Ориентация на строительство
крупнопанельных пятиэтажек на фоне устремлений программ «Жилище» и «Свой дом»,
конечно, выглядит анахронизмом. Наши минимальные стандарты комфортабельности
предельно убоги. Мне уже доводилось
проходиться по «санитарной норме»: 9 кв. м
жилой площади на человека даже несколько ниже требований теоретической гигиены
более чем вековой давности. Но как минимум у 30% домохозяйств (семей и
одиночек) Новосибирска нет и этого, а у 14% на человека приходится 6 кв. м
жилой площади и менее. Так что не до жиру, нужно перво-наперво достичь хотя бы
самых предельно допустимых жилищных условий – по квартире на семью и по 9 кв. м
жилой площади на человека. И даже на таком пределе, как видно из приведенных
данных, затраты на жилищное строительство потребуются огромные.
Следует сказать, что
государственное и муниципальное жилье и на Западе – это «жилье для бедных»,
комфортабельность его не намного выше, чем у нашего среднего жилья, и
выделяется оно, как и у нас, по жестким минимальным стандартам (хотя в
сравнении с отечественными 9 кв. м они все же кажутся вольготными). У наших
властей есть еще и специфическая проблема – получивший жилье по очереди имеет
право его приватизировать (хотя новосибирская мэрия пытается препятствовать
этому, предоставляя жилье на правах аренды, юридические основания таких
действий довольно зыбки). Понятно, что при бедственном состоянии
государственного и муниципального бюджетов охоты раскошеливаться на такие
«подарки» у властей нет и естественно их стремление обойтись здесь возможно
меньшими затратами.
Возврат к крупнопанельным
пятиэтажкам – мера непопулярная, вынужденная. Но – как, надеюсь, удалось
показать – единственно разумная в нынешних условиях. Этим, конечно, не
исчерпываются возможности удешевления жилья. К примеру, можно было бы
установить, что все жилые дома, взводящиеся за счет бюджетных средств или при
их участии, должны строится с так называемыми «гибкими» первыми этажами, т.е.
предназначенными для конторских помещений, магазинов, кафе и т.п., что позволит
за счет выручки от сдачи в аренду помещений на первых этажах компенсировать
часть затрат на строительство.
И последнее. Пятиэтажками ведь не будет исчерпываться жилищное строительство в городе. И, в отличие от времен социализма, выбор есть: либо дешево «жилье для бедных», либо дорого – квартира в доме той или иной комфортабельности из числа строящихся дивелоперскими фирмами. И есть «смешанный вариант»: сначала дешевая квартира, обеспечивающая минимально приемлемые жилищные условия, а затем – если позволят средства – приобретение более дорогой и более комфортабельной.
Константин Глущенко