Недвижимость
Сибири, 10 октября 1996 г., № 39 (138), с. 1
За сентябрь — с 30 августа
по 27 сентября — средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на вторичном рынке
жилья Новосибирска выросла, по данным
еженедельных обзоров нашей газеты, на
0,52% — с 2119 до 2130 тыс. руб. (вернувшись точно к той величине, которую она
имела на начало августа). Но доллар дорожал быстрее, его биржевой курс (на
ММВБ) за это время увеличился на 3,35% (с 5229 до 5404 руб.), из-за чего цена 1
кв. м в валюте за сентябрь снизилась на 0,45% — c 396 до 394 долл.
По данным фирмы «Эрсико», 1 кв. м с 28 августа по 2
октября подорожал лишь на 0,1%, с 2129 до 2131 тыс. руб. Рост в агентстве
недвижимости «Крэдит риэлт» — на 0,8%, до 2346 тыс. руб. (на 29 сентября).
Сведения маркетингового центра «К-пресс» дают увеличение средней цены 1 кв. м
за сентябрь на 3,6%, до 2270 тыс. руб. (на 27 сентября). Подробный обзор
динамики цен за I-III кварталы читайте в следующем номере.
Собств. инф.
Как сообщило Российское
агентство недвижимости «САВА» (Москва), средняя за август цена 1 кв. м общей
площади жилья на вторичном рынке столицы выросла на 1,7% в сравнении с
предыдущим месяцем и составила 1063 долл. В отличие от июля, когда при общем
росте удельной цены жилья (на 0,6%) наряду с увеличением наблюдалось и снижение
цен при рассмотрении их в более детальном разрезе (по комнатности квартир и
категориям качества домов), в августе поднялись все цены. В одно-, двух- и
трехкомнатных квартирах квадратный метр подорожал соответственно на 1,9%, 2% и
1,5%. Из семи категорий качества жилья, выделяемых столичными риэлтерами,
крайними являются 5-этажные панельные дома и кирпичные дома высотой в 14 и
более этажей. Они определяют диапазон средних цен квартир, который в августе
составлял: у однокомнатных квартир 26,4—47,7 тыс. долл., у двухкомнатных
35,2—74,5 тыс. долл., у трехкомнатных 48,8—108,2 тыс. долл.; но у диапазона
роста цены 1 кв. м, равного 1,3—4,4%, на нижней границе оказались типовые
квартиры. Если все удельные цены жилья в августе выросли, то для абсолютных цен
квартир отмечено два случая снижения: на двухкомнатные квартиры в 9-этажных
панельных домах (на 1,5%) и на однокомнатные в 5-этажных кирпичных (на 0,4%).
Средние цены квартир в зависимости от категории качества изменились в следующих
пределах: однокомнатных — от —0,4% до 6,1% (в 14-этажках), двухкомнатных — от
—1,5 до 4,3% (в 5-этажных кирпичных домах), трехкомнатных — от 1,2% (типовые)
до 4,7% (в 14-этажках). По «риэлтерским» районам — центр и 8 направлений по
сторонам света — средняя цена 1 кв. м в августе была заключена в пределах от
907 долл. на южном направлении до 1339 долл. в центре. Самым дорогим оказался
квадратный метр в квартирах улучшенной планировки в центре (дома в 17-22
этажа): 1593 долл., самым дешевым — в 5-этажных панельных домах на северном
направлении: 745 долл. В структуре предложения квартир по категориям качества
лидируют типовые, в августе их доля была 26%, меньше всего — лишь 2% —
предлагается квартир в 14-этажках. Среди районов наибольший удельный вес
принадлежит Юго-Западу и Северо-Западу: 18% и 17%, наименьший — Северу: 4%.
Центр с его 12% стоит на четвертом месте. Несмотря на повышение стоимости
жилья, которое наблюдается уже второй месяц после четырехмесячного снижения,
московские риэлтеры осторожно замечают, что пока еще преждевременно говорить о
преодолении застоя на рынке недвижимости, начавшегося в столице более года
назад.
Недвижимость Сибири, 10
октября 1996 г., № 39 (138), с. 5
В пору,
когда пресса крамолу уже печатала, но еще с оглядкой, прощупывая каждой
очередной публикацией границы дозволенного, в «Новом мире» появилась статья о
советской статистике.
В ней раскрывался механизм
того, каким образом ЦСУ удавалось, не прибегая к прямому обману, создавать
иллюзию небывалых достижений планового хозяйства. Статья произвела большой
фурор, выражение «лукавая цифра» из ее заглавия стало крылатым, а один из
авторов, наш земляк Г. Ханин, прежде знакомый лишь узкому кругу
ученых-экономистов, приобрел известность в широких массах. Зачем были нужны
манипуляции со статистическими данными «уму, чести и совести нашей эпохи»,
понятно — чтобы наглядно демонстрировать неоспоримые преимущества социалистического
способа хозяйствования над обреченным на гибель капиталистическим.
Но скоропостижная кончина
постигла как раза социалистический способ. А с ней отмерла и идеологическая
функция официальной статистики. Сейчас, казалось бы, нет нужды приукрашивать
реальную картину, напротив, от статистики требуется возможно более объективное
ее отражение. Это, конечно, стало непростым делом, и можно посочувствовать
статистическим органам: прежде вся первичная информация содержалась в
автоматически поступавшей статотчетности, теперь же, чтобы получить достоверные
сведения о многих важных сторонах жизни, нужны специальные усилия (чего стоит
хотя бы проблема данных о доходах населения). К таким условиям наша статистика
не была приспособлена, и выходит у нее пока что не очень.
Но не о том речь — это не
вина официальной статистика, а ее беда. Со временем, будем надеяться,
приспособится. Неладное что-то в статистическом королевстве видится в другом.
В марте нынешнего года были
приняты «Основные направления нового этапа реализации Государственной целевой
программы «Жилище». Естественно, в начале этого документа оцениваются итоги
«старого» этапа (напомню, программа «Жилище», в которой среди прочего ставились
задачи на 1993-1995 гг., была утверждена в 1993 г.). Общая оценка такова:
«Прошедший период подтвердил эффективность предусмотренных направлений жилищной
реформы». Не думаю, что такую точку зрения разделяет большинство россиян, но
она имеет право на существование, и будем уважать ее, даже не соглашаясь.
Дальше перечисляются конкретные результаты.
Один из важнейших —
«преодолено сокращение объемов жилищного строительства». Действительно, в
минувшем году эти объемы выросли. В 1992 г. в России было введено в действие
41,5 млн кв. м общей площади жилых домов, в 1993 г. — 41,8, в 1994 г. — 39,2, а
в 1995 г. — 42,8 млн кв. м. Это больше, чем в каждом из трех предшествующих
лет, в сравнении с предыдущим годом рост составил 9,2%. Правда, краткий
статистический сборник «Россия в цифрах» дает уже другую величину — 41 млн кв.
м, что ниже показателей 1992 и 1993 гг., а по отношению к 1994 г. рост
оказывается вдвое меньшим — 4,6%. Но это бывает — предварительные итоги года,
рассчитанные в январе (а именно в январской сводке Госкомстата фигурировали
42,8 млн кв. м), иногда затем уточняются, и не всегда в сторону уменьшения, как
в данном случае. Дело в другом: если ввод в действие общей площади жилья вырос,
то число построенных за год квартир, напротив, снизилось: в 1992 г. оно
составляло 682 тыс., в 1993 г. — 682 тыс., в 1994 г. — 611 тыс., в 1995 г. —
602 тыс. (на 1,5% меньше, чем в 1994 г.). Но народу нужны не квадратные метры,
а квартиры, и именно ими надо было бы оценивать результативность жилищного
строительства. Но, как видно, традиции еще живы: в подмене конечных результатов
объемными показателями и состояло лукавство советской статистики.
Обращает на себя внимание
категоричность вывода: для утверждения, что спад в жилищном строительстве
преодолен, результаты одного года слишком зыбкое основание (тем более что и в
1993 г. объемы ввода жилья увеличивались, правда, ненамного, но затем опять
последовало их снижение). Конечно, рост — пусть и в квадратных метрах — давал
повод для оптимизма. И мне доводилось писать, что похоже, 1995 год может стать
переломным для жилищного строительства. Не стал. Судя по тому, что происходит в
этом году, в России за год будет введено в действие 38-39 млн. кв. м жилья. Для
нашего же города нынешний год вообще оказался драматичным: впервые с 1992 г.
ожидается снижение объема ввода жилья, причем не исключено, что он будет
меньше, чем в том году, до сих пор бывшим нижней точкой спада жилищного
строительства в Новосибирске.
Вернемся все же к
статистике. Еще один результат 1993-1995 гг.: «Средняя обеспеченность жильем
увеличилась на 1,2 кв. м и составила 18 кв. м на человека». Самый острый аспект
жилищной проблемы в бывшем СССР — абсолютный дефицит жилья: квартир у нас
меньше, чем домохозяйств (семей и одиночек). Но нынешняя российская статистика,
как прежде советская, не использует для характеристики жилищной ситуации
обеспеченность квартирами, предпочитая пользоваться средней обеспеченностью
квадратными метрами, которая не столько выявляет, сколько маскирует истинное
положение дел. Число 18 кв. м общей площади — сакраментальное: оно считается у
нас «социальной нормой» обеспеченности жильем. И стало быть, в 1995 г.
преодолен важный рубеж — в среднем мы стали обеспечены жильем на уровне нормы
(уточненные данные даже лучше: они говорят о 18,1 кв. м на человека и о росте
за 1993-1995 гг. на 1,3 кв. м). Бессмысленность такого «рубежа» (справедливости
ради нужно сказать, что «Основные направления» только намекают на его
достижение, не используя даже самого этого слова) очевидна из-за значительной
дифференциации по обеспеченности этими самыми метрами: в начале 1994 г., как показала
микроперепись населения, лишь в половине домохозяйств (даже меньше — 47%) на
человека приходилось по 17 кв. м общей площади и более, а 30% жило в условиях,
не отвечающих гигиеническим требованиям более чем вековой давности, имея менее
9 кв. м жилой площади на человека.
Но примем правила игры:
пусть будут квадратные метры на человека. Рост обеспеченности ими на 1,3 кв. м
за три года не бог весть какое достижение — по 0,43 кв. м в год. Но все же. В
1987 г., когда жилищное строительство в России достигло пика, в расчете на душу
населения было введено в действие 0,5 кв. м общей площади жилья. Обеспеченность
же жильем за тот год должна была вырасти на меньшую величину из-за выбытия
части жилищного фонда (от сноса, пожаров, наводнений, перевода жилых помещений
в категорию нежилых и других напастей). И тут зарождается подозрение:
получается, что не так уж плохо обстоят дела, раз отличия от лучшего года
заключены лишь в сотых долях квадратного метра. Оно усиливается, если
вспомнить, что начиная с 1992 г. в расчете на одного жителя России ежегодно
строилось менее 0,3 кв. м общей площади жилья.
Информации о выбытии
жилищного фонда наша статистика не дает. Поэтому посмотрим, как менялся сам
объем жилищного фонда за 1993-1995 гг. Эти данные (из статистического сборника
«Россия в цифрах» за 1996 г.) приведены в табл. 1. Если посчитать прирост
жилищного фонда за год и сравнить с тем, какой вклад дало жилищное
строительство (его объемы — из этого же сборника), обнаруживается удивительная
картина. Как видно из табл. 1, не то что никакого выбытия жилищного фонда не
было, прибывало в него больше, чем было построено. Мистика? Допустим, наш
изобретательный народ как-то умудряется расширять площадь своего жилья,
пристраивая какие-нибудь эркеры, преобразуя балконы в лоджии, превращая нежилые
помещения в жилые или еще какими-то способами, не подпадающими под понятие
жилищного строительства, и, стало быть, не учитываемыми в его объемах. Но не в
таких же масштабах! За три года прирост жилищного фонда России почти в полтора
(если точно, в 1,46) раза превысил ввод в действие жилья. Иначе говоря, объем
какой—то неучтенной деятельности по расширению жилищного фонда достиг половины
объемов жилищного строительства — и это даже не учитывая, что в жизни выбытие
жилья все же происходило (ведь не прекратились же хотя бы пожары). Ясно, что
такого быть не может, и мы имеем дело с гримасами статистики.
А теперь посмотрим, как
менялась обеспеченность общей площадью жилья. Численность населения и
обеспеченность жильем в табл. 2 снова из сборника «Россия в цифрах», последние
две колонки рассчитаны. Несколько не сходятся с официальными данными об
обеспеченности жильем результаты деления объема жилищного фонда на численность
населения (например, на конец 1993 г. получается не 17,4, а 17,2 кв. м), но
отнесем это на ошибки округления. И действительно, если считать по динамике
жилищного фонда, обеспеченность жильем за три года выросла на 1,3 кв. м. Однако
жилищное строительство за эти три года дало всего лишь 0,82 кв. м на человека.
Свой вклад в рост средней обеспеченности жильем внесло, конечно, сокращение
численности населения России за 1993-1995 гг. на 0,7 млн. чел. («меньше народа
— больше кислорода»). Но добавка от этого — менее 0,1 кв. м/чел. И если
поверить (а проведенные выкладки теперь дают основания для сомнений), что в
начале 1993 г. на жителя России приходилось 16,8 кв. м общей площади, то судя
по динамике жилищного строительства, к концу 1995 г. должно было стать никак не
более 17,6 кв. м.
Интересно, сознательно ли лукавит нынче статистика,
или уже инстинктивно, побуждаемая сформировавшимися в советские времена генами?
Константин Глущенко
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||