Недвижимость Сибири, 22 августа 1996 г., № 32 (131), с. 1*

Наша область — среди «наиболее подготовленных»

Постановлением правительства утверждена федеральная целевая программа «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра». В ходе ее выполнения планируется создать банк данных о земельных участках, инвентаризировав все земельные ресурсы страны. Это позволит иметь и поддерживать в автоматизированном режиме исчерпывающую информацию о их составе, состоянии и движении (однако автоматизацию регистрации прав на землю и недвижимость программа не предусматривает, эта задача возложена на Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с которым система ведения земельного кадастра будет информационно совместима). Реализация программы намечена на 1996–2000 годы, причем по регионам в три очереди: в 1996–1997 годах в 25 субъектах федерации, наиболее подготовленных к развертыванию системы, в 1997–1998 годах еще в 33 субъектах РФ, и с 1998 по 2000 годы — в остальных. Любопытно, что восточнее Урала к «наиболее подготовленным» отнесены лишь Новосибирская и Омская области. Вторая очередь охватит в азиатской части РФ еще только три территории, также западносибирских: Республику Алтай, Алтайский край и Кемеровскую область. А до Восточной Сибири и Дальнего Востока дело дойдет лишь в третьей очереди.

Инфляция, курс доллара и квадратный метр в июле

В среднем по России потребительские цены за июль выросли на 0,7%. В Новосибирске рост был ниже: по данным облкомстата, он составил 0,3%. Биржевой курс доллара (на ММВБ) увеличился с 30 июня по 2 августа на 2,43% (с 5105 до 5229 руб./долл.). Почти на столько же — на 2,45%, с 2079 до 2130 тыс. руб. — подросла за это время, по данным еженедельных обзоров нашей газеты, средняя цена 1 кв. м общей площади на вторичном рынке жилья Новосибирска. В результате долларовая цена 1 кв. м за июль не изменилась, оставшись на уровне 407 долл. Но из–за опережающего роста средней цены 1 кв. м в сравнении с инфляцией в «неизменных» рублях (с покупательной способностью на 1 января) она увеличилась за месяц на 2,2%. По данным маркетингового центра «К–пресс», рост средней цены 1 кв.м за июль составил примерно 1,6%, по данным агентства недвижимости «Крэдит риэлт» — 1,5%, по данным фирмы «Эрсико» — 0,6%.

* По недосмотру редакции эти заметки были вновь опубликованы в № 34 (от 5 сентября 1996 г.).

Недвижимость Сибири, 22 августа 1996 г., № 32 (131), с. 4

Цены растут, но сближаются

В полугодовом обзоре рынка жилья («НС» № 27) было обещано сопоставить динамику абсолютных значений цен, приводимых в разных конъюнктурных обзорах. Напомню, что сейчас такие обзоры публикуют, кроме нашей газеты, «Квартал» (где их готовит маркетинговый центр «К–пресс»), «Ваша недвижимость» (по данным агентства Крэдит риэлт») и «Ключ от квартиры» (по данным фирмы «Эрсико»); основанные на информации «Эрсико» обзоры появляются еще в ряде газет («Купи–продай», «Деловая Сибирь» и др.).

На рисунке показано, как менялась средняя цена 1 кв. м общей площади (на конец месяца) на вторичном рынке жилья Новосибирска в нынешнем году. На нем хорошо заметно совершенно удивительное явление: чем меньше была цена квадратного метра в начале года, тем выше оказался последующий темп ее роста: согласно «НС», она увеличилась за 7 месяцев на 30,3%, «Кварталу» — на 20%, «Ключу от квартиры» — на 15,1% (правда, несколько не вписывается сюда показатель «Крэдит риэлта» — 18,1%, оказавшийся выше, чем у «Эрсико»). В результате цены на жилье, фиксируемые разными обзорами, значительно сблизились, а в конце полугодия средняя цена 1 кв. м, приводимая «НС», «Кварталом» и «Ключом от квартиры», практически совпала (диапазон расхождений составил 0,4% или 8 тыс. руб.).

Объяснения этому феномену нет. Если быть более точным, оно, конечно, существует, но настолько независимо от нашей воли и сознания, что им недоступно. Причину столь экзотического поведения цен в разных сегментах рынка жилья можно найти, если детально проанализировать выборки, используемые в разных обзорах для расчета средних цен, и происходившие в них изменения. Это, понятно, дело нереальное. Потому приходится ограничиться чисто описательным (или, как изящно выражаются ученые, феноменологическим) подходом, дополнив его несколькими гипотезами, которые представляются правдоподобными, но могут и не иметь ничего общего с истинными причинами загадочного явления.

В начале года различия в средней цене 1 кв. м, приводимой разными источниками, достигали 17,7%. В конце июля этот разрыв сократился до 8,2%, а без учета сведений «Вашей недвижимости» и вовсе до 1,4%. Значительно сблизились и средние цены квартир. Разброс цен на однокомнатные квартиры уменьшился с 20,5% в начале года до 9,2% в конце июля. Разрыв в средних ценах двухкомнатных квартир снизился с 22,1% до 7,8%. Диапазон цен трехкомнатных квартир сузился с 50,4% до 6,6%, четырехкомнатных — с 41,6% до 18,5%.

Можно подумать, что процентное сокращение разбросов цен происходит автоматически по мере того как растут цены: каждый рубль соответствует все меньшему проценту в цене. Но это не так, одновременно уменьшились и абсолютные расхождения средних цен, в рублях: на однокомнатные квартиры с 10,7 до 5,9 млн. руб. (52,2–62,9 и 63,9–69,8 млн. руб.), на двухкомнатные — с 16 до 7,6 млн. руб. (72,3–88,3 и 97–104,6 млн. руб.), на трехкомнатные — с 51,4 до 9,2 млн. руб. (102–153,4 и 139,6–148,8 млн. руб.), на четырехкомнатные — с 51,3 до 39,7 млн. руб. (123,4–149,9 и 173,9–206 млн. руб.). Разрыв в средней цене 1 кв. м, как видно на рисунке, сократился с 289 до 173 тыс. руб., а без учета данных «Вашей недвижимости» — со 190 до 30 тыс. руб.

Но средние цены — это средние цены. А цены конкретных квартир в зависимости от местоположения и качества могут разниться гораздо больше, чем средние цены в разных обзорах. К примеру, полногабаритная однокомнатная квартира в центре может оказаться вдвое–втрое дороже трехкомнатной «хрущевки» на окраине. И в этом все дело: различия средних цен, публикуемых разными газетами, обусловлены главным образом тем, квартиры какого качества и из каких районов попадают в «сети» того или иного обзора, т.е. составом выборки. Свой вклад дает и способ расчета средних цен.

В прежние годы средние цены, которые публиковала фирма «Эрсико» (сперва в разных городских газетах, а затем и в собственной — «Ключе от квартиры») были неизменно выше и росли быстрее (опережая инфляцию и рост курса доллара), чем цены в нашей газете. Качественное различие выборок здесь явное. «НС» рассчитывает средние цены по группе агентств недвижимости, «Эрсико» — только по «своим» квартирам. А поскольку фирма расположена в центре, у нее выше доля квартир из центральных районов, более дорогих. Кроме того, будучи солидной и активно рекламируемой, она привлекательна для солидных продавцов, предлагающих высококачественное жилье. По–разному рассчитываются средние цены: в «НС» — по всем квартирам, имеющимся в данную неделю в продаже, «Эрсико» же учитывает только вновь выставленные на продажу за неделю. Поэтому темпы роста цен в обзорах «Эрсико» неизбежно должны быть выше, у «НС» их «сдерживают» не меняющиеся (или слабо увеличивающиеся) цены давно находящихся в продаже квартир. Кроме того, не исключено, что раньше из выборки «Эрсико» исключались дешевые квартиры — в частности, в рекламных целях, чтобы убедить, что вложения в недвижимость хорошо защищают средства от инфляции и выгоднее вложений в валюту (напомню, это только гипотеза!).

В нынешнем же году темп роста цен на жилье так и так (по всем данным) примерно равен темпам инфляции или даже несколько выше, а валюта уже больше года перестала быть средством защиты от обесценения рубля. Возможно также, что стала сокращаться доля квартир из центра — как за счет роста известности «Эрсико», вызвавшего наплыв продавцов из других районов, так и за счет того, что такие квартиры в основной массе навсегда (или очень надолго) выбывают из оборота, а центр не так уж велик. К тому же при невысоких темпах роста цен, какими характеризуется нынешний год, различие средних цен, рассчитанных по всем имеющимся в продаже квартирам и вновь поступившим, значительно меньше, более того, случающиеся временами снижения цен во втором случае сказываются резче. Видимо, все это вместе и привело к сближению средних цен в «Ключе от квартиры» с рассчитываемыми по другим выборкам.

Что касается обзоров в «Вашей недвижимости», то с самого начала их публикации с октября прошлого года они отличались тем, что средние цены в них были существенно выше, чем даже в обзорах «Эрсико». Одна из возможных причин — также высокая доля квартир из центра, связанная с расположением «Крэдит риэлта»; это агентство тоже имеет солидную репутацию и довольно известно. Кроме того, средние цены в «Вашей недвижимости» также рассчитываются только по вновь поступившим квартирам. Но главное все же в том (и это прямо оговаривается в обзорах «Вашей недвижимости»), что при расчете средних цен из выборки исключается низкокачественное жилье: квартиры с неполным набором удобств и в двухэтажных домах. Этим и можно объяснить, почему средняя цена 1 кв. м общей площади в «Вашей недвижимости» по–прежнему существенно выше, чем у всех остальных источников. Обзоры «Квартала», как и «НС», основываются на информации по группе агентств, включающей как крупные, так и мелкие. В эту группу входит и «Крэдит риэлт», поэтому расчет средних цен у «Квартала» смешанный: по большей части агентств — по всем продаваемым квартирам, а квартиры «Крэдит риэлта» — только вновь поступившие. Вклад последних увеличивает средние цены, поэтому в «Квартале» они выше, чем в нашей газеты (в выборку «НС» квартиры «Крэдит риэлта» не входят). Но с конца прошлого года выборка «Квартала» стала, похоже, расширяться, и это могло обусловить нивелирование высоких цен «Крэдит риэлта» в общей массе, дав снижение темпов роста. Хотя, нужно сказать, поведение цен в обзорах «Квартала» не очень понятно. Имеется в виду заметное падение цен в мае, не зафиксированное другими источниками.

В выборке квартир, по которой рассчитываются средние цены в «НС», произошли, по–видимому, изменения, вызвавшие воздействие на динамику средних цен противоположного свойства: ускорение темпов их роста. Как можно предположить из того, что в мае–июне средняя цена 1 кв. м росла медленнее цен на все типы квартир, средняя площадь предлагаемых на продажу квартир — от одно– до четырехкомнатных — в этом сегменте рынка выросла. А это значит, что увеличилась доля квартир высокого качества. Поэтому рост цен на жилье здесь обусловлен не только конъюнктурой рынка и инфляцией, но и в значительной мере структурными сдвигами в используемой выборке. Таким образом цены обзоров «НС» постепенно и «догнали» остальные — за счет более высоких темпов роста.

Таковы догадки. Может, все дело вовсе не в этом, а в действии разных случайных факторов, в совокупности давших неожиданный эффект сближения средних цен. Так это или нет, покажет время. А может, и не покажет. Посмотрим, как будут вести себя цены дальше.

Константин Глущенко