Недвижимость Сибири, 18 июля 1996 г., № 27 (126), с. 1

Новости от «САВЫ»

Известная московская риэлтерская фирма «SAVVA Real Estate» предпочитает теперь именоваться Российским агентством недвижимости «САВА». Такое «возвращение к истокам» – редкий случай (пока?). То ли предприниматели кичатся знанием английского языка (нередко нетвердым), то ли считают заграничные буквы в названии признаком респектабельности, то ли пытаются пустить пыль в глаза клиентам, намекая на то, что вхожи на мировой рынок, но, так или иначе, мода на иностранные названия не проходит. Однако, как видно, солидные фирмы от этой «детской болезни» начинают выздоравливать.

По данным РАН «САВА», в июне цены на московском вторичном рынке жилья продолжали снижаться. Средняя за июнь цена 1 кв.м общей площади уменьшилась по сравнению с майской на 3,3%, и составила 1039 долл. За первое полугодие текущего года столичный квадратный метр подешевел на 14,7% или на 178 долл. Со следующего номера мы планируем публикацию подробного описания ситуации на московском рынке жилья, основанного на материалах РАН «САВА».

---

Недвижимость Сибири, 18 июля 1996 г., № 27 (126), с. 5

ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ: ПЕРВОЕ ПОЛУГОДИЕ

    Нынешний год в «новейшей ис- тории» российского рынка жилья довольно  необычен:  это  первый год,  когда рынок живет не только при низких (по нынешним отечест- венным  меркам)  темпах  инфля- ции, но и при весьма умеренных инфляционных ожиданиях, осно- вывающихся на вере в твердость антиинфляционного курса прави- тельства (дай бог, чтобы не напра- сной).  Из-за этого ценовая динами- ка на рынке жилья стала гораздо бо- лее спокойной, во многом определя- ясь не столько внешними факторами, сколько внутренними процессами, происходящими на самом этом рын- ке. За полугодие темп инфляции — рост потребительских цен — в Ново- сибирске составил 17,5%, несколько опередив среднероссийский, равный 15,5% (причем немалый вклад в это опережение внесло недавнее повы- шение тарифов на жилищно-комму- нальные услуги).

    Низкими темпами растет и курс доллара, значительно отставая от ин- фляции, из-за чего валюта переста- ла служить надежным средством за- щиты от роста цен. За полугодие бир- жевой курс доллара (на Московской межбанковской валютной бирже — ММВБ) увеличился ровно на 10%, по-

Сравнивая истекшее полугодие с первым полугодием прошлого года, можно видеть, что темпы роста цен нынче примерно вдвое ниже.  И если в пересчете на доллары новосибир- ское жилье стало дорожать уже в первой половине прошлого года, то теперь растет и его реальная цена, т.е. в «неизменных» рублях. Цена 1 кв.м в валюте перевалила за отметку 400 долл. Если к концу первого полу- годия прошлого года она была ниже московской вчетверо с лишним, то сейчас чуть больше чем в 2,5 раза, и неуклонно приближается к петер- бургской, где квадратный метр на вторичном рынке стоит 500–550 долл.

Взгляд на рис. 2 говорит, что в по- следние два месяца средняя цена 1 кв.м стала расти медленнее цен на квартиры всех видов. Для анализа причины этого нужна детальная ин- формация о составе предлагаемого на продажу жилья, которой нет. Поэ- тому можно только высказать пред- положение: причина в том, что стала расти средняя площадь предлагае- мых на продажу квартир. Другими словами, на рынке (во всяком слу- чае, на той его части, на которой ос- новываются обзоры нашей газеты), увеличивается  доля квартир  более

ры, выставленные на продажу соот- ветственно в фирмах «Эрсико» и «Крэдит риэлт», в «Квартале» — данные по ряду агентств (в число ко- торых входит опять же «Крэдит ри- элт»), в нашей газете также исполь- зуются данные группы агентств, ко- торая (группа) частично пересекает- ся с «квартальской» («Крэдит риэлт» в пересечение не входит).

Как видно на рис. 4, по апрель включительно все четыре траектории цены 1 кв.м довольно близки. Оста- ются близкими траектории, постро- енные по данным других газет, и да- лее, показывая, что средняя цена 1 кв.м увеличивается темпами, при- мерно равными темпам инфляции. Наши же данные дают гораздо более высокий рост. Возможно, это связа- но с упоминавшимися качественны- ми изменениями в той выборке, ко- торой мы пользуемся. Но есть и дру- гие источники расхождений, кроме различия выборок. Цены на конец месяца представляют собой средние за последнюю неделю месяца. Неде- ли же у разных газет не совпадают, различие точки отсчета доходит до половины недели. Особенно это мо- жет сказаться  на базовых ценах  — на начало года, по отношению к кото- рым  рассчитываются  темпы  роста.

«Начало» года у одних источников (в частности, у нас) — последние дни прошлого года, у других — первые дни нового. За этот промежуток цены могут довольно заметно измениться, что будет давать в течение года все нарастающую неточность. Полуне- дельный сдвиг присутствует и в точке «конец полугодия».

Кроме того, средненедельные це- ны гораздо более подвержены разли- чным случайным флуктуациям, чем среднемесячные, но пока ни один ис- точник среднемесячные цены не счи- тает. Следует сказать еще о динами- ке цен «Квартала». В газете не все- гда приводятся абсолютные значе- ния цен, поэтому недостающие при- шлось рассчитывать по темпам изме- нения цен. Это могло породить опре- деленные неточности, поскольку ре- зультаты получались не очень наде- жные (расчет от абсолютных значе- ний вперед и назад во времени ино- гда давал несовпадающие величи- ны).

Вместе с тем табл. 3 показывает, что абсолютные значения цен за по- лугодие значительно сблизились. Средняя цена 1 кв.м, по данным на- шей газеты, «Квартала» и «Эрсико», практически одна и та же; относи- тельно  невелики, в основном, и рас-

хождения в ценах квартир. Выбива- ется из ряда только  «Крэдит риэлт», в котором 1 кв.м традиционно самый дорогой. Сейчас его цена выше дава- емой другими источниками на 7-8%. Но в начале года она была выше, чем у «Эрсико», почти на 12%, а общий разброс по всем четырем источни- кам превышал 17%. Интересно было бы сравнить динамику абсолютных значений средней цены 1 кв.м в этом полугодии, но такая мысль пришла слишком поздно, это будет сделано в одном из ближайших номеров.

Совершенно по–разному характе- ризуется соотношение темпов роста цен на квартиры разных видов. Так что, пожалуй, нельзя обоснованно сказать, какие квартиры в городе до- рожают быстрее — то ли четырех- комнатные («ВН», «Квартал»), то ли трехкомнатные («Эрсико»), то ли двухкомнатные («Крэдит риэлт»).

Все это побуждает вновь призвать новосибирских риэлтеров «соеди- ниться» в деле создания единой по городу, общей для всех информаци- онной базы. Только это позволит по- лучить действительно объективную информацию о ценовой динамике и конъюнктуре на рынке жилья нашего города.

Константин Глущенко

теряв, стало быть, на российском рынке еще примерно 5% своей поку- пательной способности. И если в сто- лице доллар еще продолжает играть роль «всеобщего эквивалента», то у нас отошел на задворки, как видно по

прайс-листам в городских газетах: цены квартир в долларах в них те- перь попадаются довольно редко.
    Общее движение цен на рынке жи- лья характеризуют табл. 1 и рис. 1, 2, обобщающие данные еженедельных обзоров цен нашей газеты. Для срав- нения в таблице показаны также ре- зультаты первого полугодия прошло- го года. Цены даны в трех измерите- лях: текущие или номинальные (т.е. такие, какими их объявили продавцы квартир), пересчитанные в масштаб цен на 1 января (т.е. переведенные в «неизменные» рубли делением на индекс потребительских цен по отно- шению к началу года), а также пере- считанные в доллары по биржевому курсу. Использовавшиеся для таких пересчетов величины приведены в последних строках таблицы. Характе- ризующие темпы инфляции индексы потребительских цен — наши мест- ные, рассчитанные Новосибирским облкомстатом по ценам в нашем го- роде и области (в отличие от обзоров фирмы «Эрсико», публикуемых в «Ключе от квартиры» и других газе- тах, в которых используются индексы по России в целом).

высокого качества. Поэтому рост средних цен квартир в последние ме- сяцы обусловлен не только инфляци- ей и конъюнктурой рынка, но и каче- ственными изменениями в предло- жении жилья.

    В табл. 2 показаны изменения средней цены 1 кв.м общей площади жилья по «риэлтерским» районам го- рода. Быстрее всего росли цены в центре, а по мере удаления от него темп роста спадал, до вдвое с лиш- ним меньшего значения (не исклю- чая и «престижные пригороды» — Академгородок и Краснообск, он же ВАСХНиЛ), выпадают из этой тенден- ции только «непристижные» пригоро- ды. Траектории цен в отдельных рай- онах показаны на рис. 3, на котором видно, что такая динамика цен имела место с самого начала года. Траекто- рия средней по городу цены 1 кв.м очень близка к траекториям цен в районах средней отдаленности и от- даленных, почти сливаясь с ними (по- чему и не приводится на рисунке).

   И, наконец, в табл. 3 и на рис. 4 со- поставлены изменения цен за полу- годие, которые дают четыре разных источника, публикующие ценовые обзоры: наша газета, «Квартал», «Ключ от квартиры» и «Ваша недви- жимость». Выборки, по которым рас- считываются средние величины, у них разные: в «Ключе от квартиры» и «Вашей недвижимости»  это  кварти-

Таблица 1. Цены на жилье в I полугодии 1996 г.
Средняя цена	Значение на:							Индекс за I-VI, %
	1.I	2.II	1.III	29.III	3.V	31.V	30.VI	1996	1995*
1 кв.м общей площади:
- в текущих ценах, тыс.руб.	1635	1744	1767	1828	1912	1971	2079	127,2	159,0
к предыдущему месяцу, %	–	106,7	101,3	103,5	104,6	103,1	105,5	–	–
- в ценах 1.I.95, тыс.руб.	1635	1692	1664	1675	1682	1681	1769	108,2	95,0
- в валюте, долл.	352	368	367	376	387	392	407	115,6	124,3
Однокомнатной квартиры:
- в текущих ценах, млн.руб.	52,24	58,63	59,18	61,44	65,72	66,78	69,02	132,1	162,7
к предыдущему месяцу, %	–	112,2	100,9	103,8	107,0	101,6	103,4	–	–
- в ценах 1.I.95, млн.руб.	52,24	56,87	55,73	56,28	57,83	56,94	58,73	112,4	97,2
- в валюте, тыс.долл.	11,26	12,37	12,28	12,65	13,30	13,27	13,52	120,1	127,3
Двухкомнатной квартиры:
- в текущих ценах, млн.руб.	72,31	74,93	76,09	81,71	86,92	93,26	94,59	130,8	169,3
к предыдущему месяцу, %	–	103,6	101,5	107,4	106,4	107,3	101,4	–	–
- в ценах 1.I.95, млн.руб.	72,31	72,68	72,41	74,85	76,49	79,52	80,49	111,3	101,2
- в валюте, тыс.долл.	15,58	15,82	15,95	16,83	17,60	18,54	18,53	118,9	132,4
Трехкомнатной квартиры:
- в текущих ценах, млн.руб.	102,02	104,31	106,35	111,57	118,52	125,11	136,72	134,0	145,2
к предыдущему месяцу, %	–	102,2	102,0	104,9	106,2	105,6	109,3	–	–
- в ценах 1.I.95, млн.руб.	102,02	101,17	100,15	102,20	104,29	106,68	116,34	114,0	86,8
- в валюте, тыс.долл.	21,99	22,02	22,06	22,98	23,99	24,87	26,78	121,8	113,6
Четырехкомнатной квартиры:
- в текущих ценах, млн.руб.	123,41	142,48	145,89	150,04	163,31	165,33	175,95	142,6	137,0
к предыдущему месяцу, %	–	115,5	102,4	102,8	108,8	101,2	106,4	–	–
- в ценах 1.I.95, млн.руб.	123,41	138,20	137,38	137,44	143,71	140,97	149,73	121,3	81,9
- в валюте, тыс.долл.	26,60	30,07	30,27	30,90	33,06	32,86	34,47	129,6	107,2
Индекс потребительских цен, %	–	103,1	103,0	102,8	104,1	103,2	100,2	117,5	167,4
Курс доллара (ММВБ), руб.	4640	4738	4820	4856	4940	5031	5105	110,0	127,9
к предыдущему месяцу, %	–	102,1	101,7	100,7	101,7	101,8	101,5	–	–
* Постоянные цены – на 1.I.95

Табл. 2. Рост средней цены 1 кв. м по районам города
Район	Цена 1 кв. м, тыс. руб.		Рост за полугодие,
	На 1.I.96	На 30.VI.96	%
Центр	1973	3108	57,5
Прилегающие к центру районы	1834	2841	54,9
По линии метро	1751	2555	45,9
Средней удаленности в правобережье	1661	2142	29,0
Средней удаленности в левобережье	1525	1966	28,9
Отдаленные в правобережье	1391	1797	29,2
Отдаленные в левобережье	1336	1714	28,3
Престижные пригороды	1962	2490	26,9
Пригороды	1273	1730	35,8

Табл. 3. Изменение цен на жилье по данным различных источников
Показатель,	1 кв. м,	Квартиры млн руб.
источник	тыс.руб.	1-комн.	2-комн.	3-комн.	4-комн.
Цена на конец полугодия
“Недвижимость Сибири”	2079	69,0	94,6	136,7	176,0
“К-пресс”	2081	63,0	99,0	139,8	210,5
“Крэдит риэлт”	2240	68,7	97,1	157,8
“Эрсико”	2087	64,3	100,4	139,3	170,8
Рост за полугодие, %
“Недвижимость Сибири”	27,2	32,1	30,8	34,0	42,6
“К-пресс”	18,0	15,2	15,4	11,7	20,5
“Крэдит риэлт”	16,4	9,3	10,9	2,8
“Эрсико”	14,4	12,0	13,7	17,4	13,9