Русская Азия, 3 мая 1995 г., № 16 (92), с. 13

ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ: РОСТ ПРОДОЛЖАЕТСЯ

––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––

Константин ГЛУЩЕНКО

Динамика цен на жилье в I квартале продолжила тенденцию, сложившуюся в прошлом году. Но она отнюдь не в том, что эти цены опережают курс доллара. Как раз это было отклонением от тенденции, вызванным тем, что цены на жилье реагируют на скачки курса доллара и инфляции с опозданием – они ускоряют свой рост тогда, когда обесценение рубля уже замедлилось и в результате в такие периоды обгоняют курс доллара.

---

В табл. 1 показаны изменения цен на рынке жилья Новосибирска в течение I квартала текущего года. Приводимые в статье цены являются средними по Новосибирску по квартирам, выставляемым на продажу в рублевом измерении (по публикациям газеты "Недвижимость Сибири").

					Таблица 1
Цены на жилье в I квартале 1995 г.
Средняя цена	1.I	3.II	3.III	1.IV	Квартальный индекс, %
1 кв.м общей площади
в текущих ценах, тыс.руб.	826	952	1025	1064	128.8
в ценах 1.I.95, тыс.руб.	826	834	777	746	90.3
в валюте, долл.	233	231	225	217	93.3
Однокомнатной квартиры
в текущих ценах, млн руб.	29.02	32.98	35.96	37.54	129.4
в ценах 1.I.95, млн руб.	29.02	28.88	27.26	26.33	90.7
в валюте, долл.	8.17	8.01	7.89	7.66	93.7
Двухкомнатной квартиры
в текущих ценах, млн руб.	35.38	42.26	47.01	48.63	137.5
в ценах 1.I.95, млн руб.	35.38	37.01	35.64	34.11	96.4
в валюте, долл.	9.97	10.27	10.31	9.93	99.6
Трехкомнатной квартиры
в текущих ценах, млн руб.	54.91	65.44	68.25	69.75	127.0
в ценах 1.I.95, млн руб.	54.91	57.30	51.74	48.92	89.1
в валюте, долл.	15.47	15.90	14.97	14.24	92.0
Четырехкомнатной квартиры
в текущих ценах, млн руб.	62.07	74.59	76.23	79.34	127.9
в ценах 1.I.95, млн руб.	62.07	65.32	57.79	55.63	89.7
в валюте, долл.	17.48	18.13	16.72	16.19	92.7

Такая ситуация в 1994 г. имело место дважды: в феврале-марте и в октябре-ноябре. В первом случае цены на жилье пустились вдогонку за январским скачком. Рост цены 1 кв.м в феврале и марте опередил подорожание доллара, в феврале он почти совпал с ростом цен на товары и услуги, а в марте обогнал и их. Но в целом за январь-март средняя цена 1 кв.м все равно отстала как от доллара, так и от потребительских цен. Это же повторилось в октябре-ноябре после памятного обвала валютного курса рубля. Но и тогда рост цен на жилье по отношению к началу года не догнал ни рост потребительских цен, ни подорожание доллара, в чем и состоит тенденция прошлого года (см. "РА" N 2): за год средняя цена 1 кв.м увеличилась в 2,3 раза, тогда как курс доллара – в 2,8, а общий уровень цен в Новосибирской области – в 3,5. Таким образом, за 1994 г. в постоянных ценах (на 1.I.1994) стоимость 1 кв.м снизилась в 1,5 раза (на 34%), а в долларах – в 1,2 раза (на 18%).

То же самое происходит и в нынешнем году. В рублях с покупательной способностью, которую они имели к 1995 году, цена 1 кв.м снизилась за квартал на 10%, в долларах же – на 7%. Это относится и к ценам квартир всех типов (различие – в десятых долях процентов), кроме двухкомнатных, цены которых, "очищенные" от инфляции, остались почти на уровне начала года. По-видимому, это объясняется тем, что в прошлом году цены на двухкомнатные квартиры росли медленнее, чем на другие (за год – в 2,1 раза в сравнении с 2,3-2,6 раза для остальных). К началу текущего года средняя цена двухкомнатной квартиры всего на 22% превышала цену однокомнатной, но в результате опережающего роста цен первых к началу апреля это различие увеличилось до 30%.

Какова же была динамика цен на жилье в I квартале нынешнего года? В таблице 2 темпы роста удельной цены жилья и цен на квартиры сопоставлены с индексами потребительских цен по Новосибирской области и курса доллара на торгах ММВБ (по которым стоимость жилья и пересчитывалась в "постоянные" цены и в доллары в табл. 1), а на рис. 1 показана динамика цен с недельным интервалом – кроме первой "каникулярной" недели года.

Поскольку январский скачок потребительских цен и курса доллара стал уже традиционным, продавцы квартир действовали с опережением, увеличив к моменту возобновления операций на рынке жилья в новом году цену 1 кв.м на 11,4%. Цены на квартиры отдельных типов подскочили еще больше: на 15,7% на двухкомнатные, на 16,6% на трехкомнатные, на 19% на четырехкомнатные, только однокомнатные квартиры подорожали "всего" на 9,2%. Однако увеличение валютного курса оказалось не столь резким, как ожидалось: к 13 января доллар подорожал всего на 6,3%, так что цена 1 кв.м поднялась и в долларах – на 4,8%. Но в течение оставшейся части января цены на жилье росли медленнее доллара (так, цены четырехкомнатных квартир почти не увеличились) и в результате за январь в целом темпы их роста оказались примерно равными: соответственно 15,3 и 15.9%, обогнав темпы инфляции, составившие 14,2%. Однако цены на многокомнатные квартиры выросли за январь примерно на 20%, опередив доллар. "Противовесом" замедлившемуся росту средней цены 1 кв.м было отставание цен на однокомнатные квартиры, которые увеличились на 13,6%.

				Таблица 2
Индексы инфляции, валютного курса и цен на жилье в 1995 г., %
Индексы	К предыдущему месяцу			За I квартал
	январь	февраль	март
Потребительских цен	114.2	115.5	108.1	142.6
Курса доллара	115.9	110.8	107.5	138.0
Средней цены:
1 кв.м общей площади	115.3	107.7	103.8	128.8
Однокомнатной квартиры	113.6	109.0	104.4	129.4
Двухкомнатной квартиры	119.4	111.2	103.4	137.5
Трехкомнатной квартиры	119.2	104.3	102.2	127.0

Подчеркнем в связи с этим один важный, хотя и довольно очевидный, момент. Средняя цена 1 кв.м общей площади жилья дает обобщенную характеристику цен на рынке жилья. Но складывается она из отдельных составляющих (по числу комнат, районам расположения квартир, качеству жилых домов и т.д.), динамика которых может сильно разниться, причем, чем детальнее эти компоненты, тем больше различия. Цена 1 кв.м дает некую среднюю динамику, зависящую от удельного веса отдельных составляющих, и изменение этих удельных весов будет менять и характер "траектории" удельной цены жилья. Поэтому структура предложения (и ее изменения) значительно влияет на среднюю цену 1 кв.м. По отдельно взятой риэлторской фирме эта структура (например, по типам квартир) может сильно отличаться от средней по городу и, кроме того, ее колебания гораздо резче. Это одна из существенных причин того, что данные о цене 1 кв.м разных фирм значительно различаются.

Вернемся к анализу динамики цен на жилье. В первой половине февраля квадратный метр дорожал почти теми же темпами, что и доллар (как и квартиры всех типов, кроме четырехкомнатных, цены на которые росли гораздо медленнее). Но во второй половине доллар сохранил свои темпы, тогда как увеличение цен на жилье резко затормозилось (в третьей неделе февраля цены на трех- и четырехкомнатные квартиры остановились, а в следующей трехкомнатные квартиры даже подешевели). За февраль доллар подорожал на 10,8% (еще большим было увеличение потребительских цен – 15,5%, оно превысило среднероссийское главным образом, за счет выросших вдвое цен на жилищно-коммунальные услуги), а средняя цена 1 кв.м – на 7,7%. Еще сильнее отстали цены на квартиры с 3-мя и более комнатами, повысившись на 2-4%; цены на однокомнатные квартиры увеличились на 9%. По отношению к началу года цены на жилье выросли на 23-24%, тогда как доллар – более чем на 28%. Исключение составили цены на двухкомнатные квартиры, которые весь февраль росли параллельно курсу доллара (лишь в последнюю неделю февраля началось замедление) и обогнали его за месяц на 0,4 процентных пункта, с начала же года – на 4,5 пункта (увеличившись на 32,9%).

				Таблица 3
Цены на жилье по районам города на 1 апреля 1995 г., млн руб.
Типы квартир	Центр	По линии метро	Среднеудаленные	Окраины
Однокомнатные:
средняя цена	52.3	43.3	38.3	31.9
диапазон цен	45 – 80	38 – 55	32 – 45	28 – 36
Двухкомнатные:
средняя цена	84.8	57.7	50.9	43.8
диапазон цен	70 – 110	50 – 80	45 – 65	37 – 55
Трехкомнатные:
средняя цена	116.5	80.9	74.3	55.0
диапазон цен	90 – 160	70 – 120	60 – 110	50 – 75
1 кв.м общей площади:
средняя цена	1.480	1.259	1.029	0.855
диапазон цен	1.0 – 3.0	0.8 – 2.5	0.8 – 1.2	0.7 – 1.25

В течение всего марта цены на жилье росли медленными темпами, все более отставая от роста валютного курса (хотя во второй половине марта он начал замедляться), составившего за месяц 7,5%. Цена 1 кв.м выросла на 3,8%, а цены на квартиры – в диапазоне 2,2-4,4%. В итоге за I квартал цены на жилье отстали на 9-11 процентных пунктов от роста курса доллара и на 13-16 от темпов инфляции. Кроме двухкомнатных квартир, почти сохранивших долларовую цену, которую они имели на 1 января, отстав от курса доллара лишь на 0,5 пункта, но от темпов роста потребительских цен – на 5,1 пункта.

Интересно посмотреть, как изменялись цены по районам расположения квартир. Эта динамика показана на рис. 2 (выделенные районы не покрывают весь город: не включены прилегающие к центру, районы средней удаленности и отдаленные в левобережье, а также пригороды – ВАСХНИЛ и т.п.). Как видно, здесь картина несколько другая, чем в разрезе типов квартир. В первые недели года цены подскочили на 20-23% (т.е. больше, чем цены на квартиры), но в центре – менее чем на 3%, добавив за оставшуюся часть января всего 1%. За январь в районах, прилегающих к метро, и средней удаленности цены выросли на 25%, значительно обогнав подорожавший на 16% доллар, но в отдаленных районах цены во второй половине января снизились и в целом за январь лишь ненамного опередили рост курса доллара.

В феврале остановившиеся было цены на жилье в центре стали расти, но в конце месяца опять замерли; за месяц они увеличились на 5%, а с начала года – на 9% (рост курса доллара соответственно 11 и 28%). Рост цен на окраинах, в первой половине февраля почти совпавший с ростом валютного курса, во второй замедлился (всего за месяц – примерно 9%), но с начала года отставание составило лишь около 2 процентных пунктов. Примерно такой же была динамика цен в прилегающих к метро и среднеудаленных районах, месячный рост – 6%, а с начала года – 31-32%, на 3-4 пукта больше роста валютного курса.

В марте рост цены 1 кв.м в центре был незначительным, менее 2%, по отношению к началу года он составил 10%, отстав от подорожания доллара на 28 процентных пунктов (и на 19 пунктов от средней по городу цены 1 кв.м). В остальных районах рост был более интенсивным: более 3% по линии метро, около 5% в районах средней удаленности и 8% в отдаленных. Но хотя по отношению к 1 января в этих районах рост цены 1 кв.м был выше средней по городу (напомним, что она охватывает и ряд других районов), он отстал от роста курса доллара: от 1 процентного пункта в среднеудаленных районах до 5 в отдаленных.

В таблице 3 приведены средние цены на жилье по районам Новосибирска на конец I квартала и их границы. Как видно, средним по городу примерно соответствуют цены в районах средней удаленности, по мере приближения к центру цены все более превосходят средние, а к окраинам – отстают. Видно также, насколько велик разброс цен как между районами, так и внутри них.

В центре и по линии метро цена 1 кв.м может различаться в 3 раза, в среднеудаленных районах – в 1,5, в удаленных – в 1,8; квартиры одинакового типа отличатся в цене в 1,6-1,8 раза в центре, в 1,4-1,8 раза в окрестностях метро и районах средней удаленности, в 1,3-1,5 раза на окраинах. Различие средних цен между центром и окраинами у 1 кв.м общей площади – в 1,7 раза, у однокомнатных квартир – в 1,6, у двухкомнатных – 1,9, у трехкомнатных – 2,1. Разброс конкретных цен по всему городу, конечно, еще больше: квадратного метра – 4,3 раза, а квартир – в 2,9-3,1 раза.

Любопытно, что диапазоны цен "соседних" типов квартир в одном и том же районе зачастую пересекаются, так что двухкомнатную квартиру можно купить дешевле однокомнатной, а трехкомнатную – дешевле двухкомнатной. Как правило, и качество, конечно, будет хуже, но если хорошо поискать, может повезти и на исключение (особенно при срочной продаже). Если же выбирать еще и между месторасположением дома, то можно даже купить трехкомнатную квартиру недалеко от метро (и тем более в районе похуже) дешевле, чем однокомнатную в центре.

г. Новосибирск