Недвижимость Сибири, 9 ноября
1995 г., № 44 (92), с. 1
Принципиальные вопросы в маркетинговых исследованиях – оценка емкости рынка и определение его сегментации. В случае рынка жилья знание его сегментации нужно для того, чтобы сформировать политику продаж, поскольку из-за высокой стоимости жилья (в сравнении с доходами семей) для покупателей из разных сегментов рынка нужны разные способы оплаты приобретаемых квартир.
Самое грубое представление
о емкости рынка дает потребность в жилье (о ней уже доводилось писать – см.
«НС» № 38'94).
По самой осторожной оценке, в улучшении жилищных условий нуждается не менее
половины живущих в Новосибирске семей (в понятие «семья» включены и одиночки),
что составляет около 250 тыс. семей. Но потребности – это далеко не
платежеспособный спрос. В зависимости от возможностей приобрести жилье на рынке
всю совокупность нуждающихся в жилье можно разделить на четыре группы:
– высокообеспеченные,
способные единовременно оплатить полную стоимость желаемой квартиры;
– среднеобеспеченные,
возможности которых не позволяют им купить квартиру сразу, но достаточны для
оплаты заметной части ее цены - от 30 до 70%;
– малообеспеченные – те,
кто имеет возможности выделять какие-либо средства для улучшения своих жилищных
условий, но в весьма скромных размерах, менее 30% цены квартиры за раз;
– необеспеченные – семьи,
которые могут тратить свои средства только на текущее потребление.
Первые три группы и
представляют отдельные сегменты рынка жилья. Это те, кто в принципе способен
обеспечить себя жильем за свой счет, но по разному: высокообеспеченные могут
купить квартиру сразу, среднеобеспеченным требуется рассрочка на 3-5 лет,
малообеспеченные для приобретения квартиры должны потратить долгий (но
сравнимый с временем ожидания в жилищной очереди) срок, скажем, до 10-15 лет. А
вот необеспеченные в сегодняшних условиях (когда нет государственной финансовой
поддержки приобретения гражданами жилой недвижимости и отсутствует коммерческий
арендный сектор жилищного фонда) могут улучшить свое жилищное положение только
за счет бесплатного муниципального жилья.
Уровень материальной
обеспеченности в данном случае определяется не только доходами, но и (или)
высокоценным имуществом (стоимостью не менее нескольких миллионов рублей),
выручку от продажи которого можно использовать на покупку жилья:
приватизированная квартира, дача, земельный участок, капитальный гараж,
автомашина. Но здесь не все просто. Во-первых, желание расстаться, например, с
дачей обмен на улучшение жилищных условий зависит от того, насколько остро
стоит «квартирный вопрос» для той или иной семьи. Во-вторых, и возможности
обратить такое имущество в средства для покупки жилья также есть не всегда. К
примеру, сложной семье, которая живет в одной квартире и желает разделиться,
нужна не другая квартира взамен имеющейся, а еще одна, поэтому даже если
квартира приватизирована, продать ее возможности нет.
Такое специфическое
определение уровня обеспеченности расходится с обыденными представлениями,
когда в расчет берутся только текущие доходы. Так, семья со скромными доходами
может относиться (с точки зрения возможностей приобретения жилья) к
высокообеспеченным, если имеет высокоценное имущество, стоимость которого
перекрывает цену желаемой квартиры и которое семья может и желает обратить в
средства для ее покупки. Это, как было сказано в одной из публикаций,
«миллионеры без гроша в кармане». С другой стороны, обладающая таким же
имуществом семья, которая не хочет или не имеет возможности расстаться с ним,
может быть классифицирована как малообеспеченная, даже при относительно высоких
среднедушевых доходах (например, 500-600 тыс. руб. на человека в месяц).
При оценке численности
групп использовались цены середины 1995 г. Предполагалось, что жилье
приобретается по цене 1,5 млн.руб. за 1 кв.м общей площади; «объем» покупки в
расчете на одного члена семьи – 13,5 кв.м (9 кв.м жилой площади при соотношении
между жилой и общей 1:1,5; для одиночек это не так, но данное обстоятельство не
учитывалось), т.е. около 20 млн.руб. Это означает, что к высокообеспеченным
относятся семьи, которые могут за раз заплатить на каждого члена семьи 20
млн.руб. и более, к среднеобеспеченным – 6-14 млн.руб., к малообеспеченным –
менее 6 млн.руб. на человека. Считалось, что на каждого члена семьи должно
оставаться не менее 200-250 тыс.руб. в месяц (это, конечно, очень мало, но
полагалось, что если есть реальные шансы улучшить жилищное положение, на
какое-то время можно «поджаться», экономя на непервоочередных тратах).
Доступная в настоящее время
информация дает очень ограниченные возможности для определения численности
указанных групп. Чтобы получить сколь-либо точные результаты, нужно специальное
социологическое обследование (финансировать его могли бы риэлтерские фирмы и
строительные компании, заинтересованные в знании рынка). К слову сказать, в
1991 г. группа социологов Института экономики СО РАН провела в Новосибирске
аналогичное обследование в рамках изучения вопросов материального
благосостояния. Но, конечно, с тех пор произошли принципиальные изменения, да и
цели обследования были все же иными. Приводимые ниже оценки основываются на
имеющихся в настоящее время данных (в ряде случаев косвенных), экспертных
оценках и целом ряде допущений. Поэтому они очень грубые, прикидочные, и дают
представление только о порядках величин.
Полученные результаты
приведены в таблице. Из нее видно, что от более половины до двух третей
нуждающихся в жилье (135-160 тыс. семей), имеют те или иные возможности выхода
на рынок жилья и лишь от трети до менее половины из них рыночный путь улучшения
своего жилищного положения недоступен.
|
Сегментация рынка жилья в Новосибирске |
|
|||
|
Группа нуждающихся в жилье |
Численность, тыс. семей |
Доля среди нуждающихся в жилье, % |
Доля среди носителей спроса, % |
|
|
Высокообеспеченные |
1,5-5 |
0,5-2 |
1-4 |
|
|
Среднеобеспеченные |
85-110 |
35-45 |
60-80 |
|
|
Малообеспеченные |
25-50 |
10-20 |
15-35 |
|
|
Необеспеченные |
85-110 |
35-45 |
- |
|
|
|
|
|
|
|
Следует заметить, что в
группу высокообеспеченных входят и те, кто имеют хорошие хорошие жилищные
условия, но тем не менее желают приобрести еще более комфортное жилье - «жилье
для богатых». Наиболее массовым источником средств, формирующих
платежеспособный спрос на жилье, может явиться имеющаяся у семьи квартира:
продажа прежней квартиры позволит выйти на рынок жилья самое меньшее 55% семей-носителей
спроса, а скорее всего, 75-80%. Из таких семей состоит почти вся - на 90-95% -
группа среднеобеспеченных. А вот другое высокоценное имущество (дачи, машины и
т.п.) вклад может дать небольшой. Это и понятно: у большей части обладателей
такого имущества уже есть и приличное жилье. Среди малообеспеченных примерно
35-40% семей – не имеющие отдельного жилья, а 60-65% – сложные семьи, у которых
оно есть, но поскольку они желают разделиться, то не могут продать прежнюю
квартиру - в ней останется часть прежней семьи. Группа необеспеченных на 50-55%
состоит из семей, у которых нет отдельного жилья, а на 45-50% - из стремящихся
разделиться сложных семей.
Как видно, емкость рынка
жилья в Новосибирске весьма велика. Но только потенциально. Чтобы реализовать
этот потенциал, необходимо использование схем оплаты приобретаемых квартир,
соответствующих возможностям средне- и малообеспеченных. В определенной мере
такие схемы уже существуют.
Это, во-первых, долевое
участие в строительстве (когда среднеобеспеченные оплачивают квартиру частями
за срок строительства жилого дома, в котором покупается квартира, а
малообеспеченные приобретают «квадратные метры», пока не накопится – за
неоговариваемый заранее срок – полная площадь квартиры). Однако принцип «деньги
сегодня, квартира завтра» не очень привлекателен для покупателей, особенно
малообеспеченных, которым придется ждать этого «завтра» долгие годы. Во-вторых,
продажа квартир в рассрочку по принципу «квартира сегодня, деньги завтра» (но
начальный взнос – и значительный – все же «сегодня»). Но слишком невелик срок
рассрочки – обычно до года. И, самое главное, необходимы схемы, позволяющие
вовлекать «в дело» имеющуюся у покупателя квартиру без необходимости выезжать
из нее до того как будет получена новая. Так что у риэлтерских и строительных
(точнее, дивелоперских) фирм есть широкие возможности для проявления
изобретательности.
Константин Глущенко
Недвижимость Сибири, 9
ноября 1995 г., № 44 (92), с. 4
Статистика США выделяет в
жилищном фонде четыре вида жилых домов: односемейные дома традиционного типа
(они составляют в США 68% всех жилищ, а по стоимости на них приходится 78%),
«блокированные» – дома на 2-4 семьи (их около 12%), многоквартирные – с 5 и
более квартирами (их 15%, по стоимости же вместе с «блокированными» – 18%), а
также мобильные или передвижные дома (около 5% жилищ или 3% по стоимости). Мобильные
дома – типично американское явление, в других странах они сколь-либо широкого
распространения не получили и даже не учитываются национальными статистиками.
Мобильный дом это вовсе не трейлер, подцепляемый к легковому автомобилю, или нечто вроде вагончика, как можно подумать по названию. Это полноценный и довольно комфортабельный односемейный дом, но он собирается в заводских условиях из стандартных элементов. Готовые дома затем доставляются на специально оборудованные стоянки, где устанавливаются и подключаются к водопроводу, канализации, тепловым и электрическим сетям, а также к системе газоснабжения. При переезде в другой город владелец такого дома может перевезти и его (специальным транспортом) и вновь установить на стоянке в этом городе.
Производство мобильных
домов за несколько последних десятилетий превратилось в США в самостоятельную
отрасль жилищного строительства (которую уже и строительством-то назвать можно
условно, это скорее промышленность). Если в 1950 г. в объеме жилищного
стороительства (стоимостном) на них приходилось лишь 0,3%, то в 1960 г. уже
1,5%, в 1970-1980 гг. – около 6%, в 1985 г. – 9%. За период с 1960 по 1973 г.
доля мобильных домов в общем объеме продаж односемейных домов увеличилась с 9%
до 32%, а производство вырослдо более чем в 5 раз (составив в 1973 г. 575
тыс.).
Однако доля мобильных домов
в жилищном фонде США все же, как видно, невелика. Это связано с ограниченным
сроком службы таких домов – до 15 лет, фактический же зачастую еще меньше. В
80-е годы средний возраст мобильного дома составлял 4 года, тогда как в целом
по жилищному – около 30 лет. Американцы обычно рассматривают эти дома лишь как
временное жилье, нужное лишь до тех пор, пока не появится возможность
приобрести «стационарный» дом.
Индустриальное изготовление
мобильных домов позволяет сделать их довольно дешевыми: если затраты на
строительство квартиры в многосемейном доме в 1,5 раза ниже, чем в
односемейном, то в мобильном – в 3,5 раза. Еще более уменьшаются затраты при
поточном производстве мобильных домов. Типичная цена мобильного дома – 20-30
тыс. долл., минимальная же составляет 8-10 тыс. долл.
Мобильный дом не считается
недвижимостью, поскольку он, во-первых, действительно может относительно легко
перемещаться (не связан неразрывно с землей), и, во-вторых, не только не
нуждается в приобретении в собственость земельного участка для строительства,
но, напротив, он может устанавливаться только на определенных территориях,
находящихся в муниципальной собственности и специально подготовленных. Поэтому
покупки мобильных домов финансируются не на условиях ипотечного кредитования,
как большинство жилищ традиционного типа, а на условиях обычных потребительских
ссуд (как приобретение любых других дорогостоящих товаров, например,
автомобиля). Рассрочка платежа по ссуде при этом составляет 5-10 лет под 15%
годовых (ипотечные ссуды выдаются на 25-30, а то и на 40 лет под 8-9% годовых).
Но зато, раз мобильные дома
не являются недвижимым имуществом, они облагаются более низким налогом, чем
дома традиционного типа. Это – наряду с низкой ценой – служит еще одним
моментом привлекательности для потребителей. Но одновременно порождает и
некоторые трудности, связанные с местными властями. Одна из них состоит в
нехватке стоянок. Их подготовка требует от местных органов немалых затрат.
Относительно низкие налоги на мобильные дома вызывают у них опасения, что
налоговые поступления не скомпенсируют эти затраты, так что территории под
стоянки отводятся неохотно.
Константин Глущенко