Недвижимость Сибири, 21
сентября 1995 г., № 37 (85), с. 4
В предыдущей публикации («НС» № 33) речь шла о том, что в созданных в последние годы в Новосибирске частных строительных фирмах реальная себестоимость жилищного строительства, как правило, ниже, чем в «постгосударственных» – акционированных и приватизированных подрядных организациях. А значит, частная фирма, столкнувшись с постгосударственной в борьбе за заказ на строительство, имеет больше возможностей снизить запрашиваемую цену (хотя не исключено, что и постгосударственная фирма в таком случае найдет «внутренние резервы»). И чем шире круг претендентов на подряд, тем больших выгод может добиться заказчик. В случае подряда на строительство муниципального жилья это позволит или сократить капитальные вложения (использовав сэкономленную сумму на другие нужды – а дыр в городском бюджете хватает), или за те же деньги построить больше жилья. Однако этим выигрыш города не ограничивается. Цена строительства имеет естественный предел, ниже которого сбить ее не удастся, сколь бы острой ни была конкуренция между подрядчиками, но и при равной цене строительства можно выбрать более выгодные условия: например, меньший срок строительства, более высокое качество и т.д.
В рыночных условиях при
размещении заказов на строительство конкуренция между подрядчиками организуется
специально, посредством подрядных торгов (тендеров). Львиная доля подрядов на
муниципальное строительство в «странах капитала» распределяется именно таким
способом. Свою эффективность он показал и в нашей стране – в результате
проводившихся тендеров стоимость возводимых объектов снижалась на 25-30%, (а в
случае финансируемого Германией строительства жилья для военных – даже на 35%),
значительно сокращались и сроки строительства. Хотя это может показаться
удивительным, в России проведение торгов в сфере муниципального жилищного
строительства обязательно: статья 24 принятого еще в 1992 г. закона «Об основах
федеральной жилищной политики» устанавливает, что заказы на проектирование, строительство,
реконструкцию жилищного фонда, финансируемые органами государственной власти и
управления или органами местного самоуправления, размещаются, как правило, на
конкурсной основе с привлечением исполнителей любых форм собственности (причем
независимо от места – даже страны – их регистрации). Однако, как гласит
старинный афоризм, суровость российских законов смягчается необязательностью их
исполнения, да и оговорки «как правило» и «в порядке исключения» издавна
трактуются у нас как синонимы.
Почему же, несмотря на
явные преимущества конкурсного распределения заказов, в Новосибирске ни разу не
объявлялись торги на строительство хотя бы одного жилого дома (не говоря уже о
застройке жилых микрорайонов)? Хорошее представление о позиции новосибирской
мэрии в этом вопросе дает состоявшееся почти полтора года назад заседание
коллегии мэра, посвященное капитальному строительству (его обзор был
опубликован в статье И.Лихоманова в «Новосибирских новостях» № 17'94, откуда и
взяты приводимые ниже цитаты). Судя по делам, с тех пор эта позиция если и
изменилась, то ненамного. Как заявил мэр города, «речь шла в 1993 г. не о том,
чтобы решить жилищную проблему в городе, ... а о том, чтобы сохранить
строительный комплекс города до наступления нового инвестиционного подъема» –
имея в виду исключительно бывший государственный строительный комплекс. Такой
подход можно было бы еще оправдать в начале нынешнего кризиса, когда
альтернативы государственным (ставшим потом «постгосударственными»)
подрядчикам-олигополистам не было. Но в 1993 г. в Новосибирске имелся уже целый
ряд новых строительных фирм (например, «Вираж», «Консинс» и др.), с самого
начала действующих как частнопредпринимательские, причем в жесткой конкурентной
среде - а потому работающих эффективнее, чем постгосударственные, к конкуренции
не приученные. Так что в нынешних условиях ориентация мэрии только на своих
традиционных партнеров-подрядчиков по сути ограждает их от конкуренции и
поддерживает не столько строительный комплекс города (который стал уже другим),
сколько его самую неповоротливую часть, позволяя ей сохранять прежние подходы к
ведению работ (о которых говорилось в предыдущей статье).
Однако это полбеды, главное
же в том, что такая поддержка дорого обходится городу. Сама же мэрия сетовала
на «неконтролируемое удорожание сметной стоимости строительства». Но что может
быть естественнее для продавца, которому не дышат в затылок конкуренты, чем
постараться взять за свой товар как можно дороже. И пока цены на строительство
будет определять не рынок подрядов (через механизм подрядных торгов), а дебаты
мэрии с каждым из «своих» подрядчиков относительно «коэффициента удорожания
строительства», рост сметной стоимости будет оставаться «неконтролируемым».
Двойственное чувство
вызывают жалобы администрации города на то, что «произошла полная потеря
управляемости капитальным строительством как в системе подрядчика, так и в
системе заказчика». Последствия прямого управления заказчиками и подрядчиками в
прежние годы хорошо известны. Монополизм в жилищном строительстве (в
Новосибирске – олигополизм, что ничем не лучше) и был его естественным
следствием; ему сопутствовали неэффективное использование ресурсов, долгострои,
сдача домов с недоделками (ввод в действие жилья планировался не только
подрядчикам, но и заказчикам, поэтому неуступчивость при приемке грозила им
срывом плана) и т.п., так что боже нас сохрани от восстановления такой
«управляемости». Но с другой стороны, развитием города власти должны управлять,
и хотелось бы, чтобы они эту свою задачу выполняли. Однако дело в том, что в
рыночных условиях методы управления должны быть совершенно иными, нежели при
«плановом хозяйстве» – не прямыми, а косвенными, действующими в первую очередь
через экономические интересы. И подрядные торги – как раз один из рычагов
управления, об утере которых сожалеют городские власти.
По этому поводу было
сказано, что «... новосибирский муниципалитет желал бы прийти к такому
положению дел, когда городская власть продавала бы подряд на строительство на
конкурсной основе». Однако тут же следует оговорка: организовать конкурсный
отбор подрядчиков сложно, «но если в сфере капстроительства начнется подъем, то
... вопрос можно будет решить».
Спад в
жилищном Новосибирска длился четыре года - с 1989 по 1992 г., к концу его жилья
строилось вдвое меньше, чем в 1986 г. (37% по отношению к максимуму,
достигнутому в 1988 г.). Но уже за 1993 г. ввод жилья вырос почти на 30%, а за
1994 г. – еще почти на 20%, всего за два года – на 53,4% к 1992 г., достигнув
75% от уровня 1986 г. В нынешнем году, согласно планам мэрии, должно быть
построено примерно на 20% больше жилья, чем в прошлом (см. «НС» № 24), что
позволит подойти к уровню 1986 и 1990 гг., отстав от него лишь на 10%. Если это
не желанный «подъем в сфере капстроительства», то что же? Мало того, сам тезис
о необходимости инвестиционного подъема для перехода к размещению заказов на
муниципальное строительство через тендеры весьма сомнителен. Как раз в условиях
спада больше нужда в экономии бюджетных средств и шире возможности для этого
из-за более острой конкуренции между подрядчиками.
Что же касается сложностей,
то непонятно, что вообще имеется в виду. Методических проблем в области
организации тендеров нет. Первое положение о подрядных торгах было выпущено еще
в 1991 г. покойным Госстроем СССР, разработки на эту тему выполнялись в
1991-1992 гг. и в самом Новосибирске. С 1993 г. действует «Положение о
подрядных торгах в Российской Федерации», к нему разработан целый пакет
методических рекомендаций по подготовке и проведению отдельных процедур
подрядных торгов: по предварительной квалификации претендентов, по подготовке
тендерной документации (включая ее коммерческую и техническую части), по оценке
оферт претендентов, регламент работы тендерного комитета и т.д. Организуются
тематические курсы повышения квалификации по проблематике подрядных торгов, на
которых в прошлом году прошли обучение более 450 человек (к слову сказать,
10-13 октября Минстрой России проводит семинар «Подрядные,
финансово-экономические отношения, торги в строительстве»). Создана Межведомственная
комиссия по подрядным торгам, определена базовая организация по подрядным
торгам в лице Экспертно-консультационного центра при Минстрое РФ. В стране
накоплен и немалый практический опыт: к настоящему времени в России проведено
более тысячи подрядных торгов. При местных администрациях образовано около 80
тендерных комитетов (в Москве, Московской, Нижегородской, Тверской областях и
т.д.), а также сеть инжиниринговых фирм по обслуживанию подрядных торгов.
Так что организация конкурсного отбора подрядчиков – вовсе не непаханное поле, роль первопроходца Новосибирску здесь не грозит. Если же речь идет о практических трудностях, то – как и в любом новом деле – они, конечно, неизбежны. Но раз немало местных администраций их преодолели, то это вполне по силам и новосибирской.
Константин
Глущенко,
Александр Хуторецкий