БЕСПЛАТНЫЙ СЫР БЫВАЕТ ТОЛЬКО В МЫШЕЛОВКЕ

–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––

Константин ГЛУЩЕНКО, кандидат экономических наук, Евгений КИБАЛОВ, кандидат экономических наук,

Александр ХУТОРЕЦКИЙ, кандидат физико-математических наук, Сибирский филиала Международного института строительства

Не "квартирный вопрос", а рынок жилья

По данным Новосибирского облстатуправления, на начало 1994 г. жилищный фонд Новосибирска включал 424,2 тыс. квартир (здесь и далее в их число включаются и индивидуальные дома).

Чтобы решить самый острый вопрос в жилищной проблеме – предоставить каждой семье (включая одиночек – "семьи" из одного человека) возможность жить в отдельной квартире – объем жилищного фонда Новосибирска необходимо довести до 556 тыс. квартир. Если к этому добавить резервный фонд (5%), их число возрастет до 584 тыс., т.е. нынешний жилищный фонд следует увеличить более чем на треть, построив в дополнение к существующим 160 тыс. квартир и индивидуальных домов. Тогда обеспеченность жильем в расчете на тысячу жителей составит 412 квартир, в то время как нынешний уровень – 299 (в целом по России – 336).

По самым минимальным оценкам, чтобы построить 132-160 тыс. квартир, нужно ввести в действие 7,9-9,6 млн. кв. м общей площади жилых домов. Пик жилищного строительства в Новосибирске был достигнут в 1988 г., когда было введено в действие 678 тыс. кв. м общей площади жилья (11 тыс. квартир); к 1993 г. оно сократилось более чем вдвое – 320 тыс. кв.м (5 тыс. квартир). При среднегодовых объемах строительства на уровне 1993 г. для ликвидации дефицита квартир потребуется от 25 до 30 лет, если же они будут соответствовать пиковому уровню 1988 г. – от 12 до 14 лет. Таким образом, минимальная задача – увеличить нынешние объемы жилищного строительства вдвое, восстановив уровень 1988 г. (0,7 млн. кв.м общей площади в год). Хотя срок в 12-14 лет представляется вполне разумным, но и он – учитывая остроту и настоятельность жилищной проблемы – не внушает оптимизма. Поэтому представляется, что для того, чтобы срок ликвидации жилищного дефицита был социально приемлемым, среднегодовой объем строительства должен превысить уровень 1988 г. по меньшей мере в 1,5 раза, т.е. составить не менее 1 млн. кв.м общей площади.

Может вызвать сомнения возможность быстрого наращивания мощностей строительного комплекса Новосибирска до 0,7 и, тем более, 1 млн. кв.м в год. Однако существовавшие ранее строительные мощности в значительной степени еще сохранились, к ним добавляются вновь созданные частные строительные фирмы. По осторожной оценке, сегодняшний потенциал (включая возможности хозспособа, индивидуального строительства и т.д.) – 0,5 млн. кв.м в год, но используется он всего на 60%. Да и нехватка местных строительных мощностей не препятствие для роста объемов жилищного строительства – к услугам финансово состоятельных заказчиков подрядчики из других регионов страны и из-за рубежа.

Таким образом, "технических" проблем доведения интенсивности жилищного строительства в Новосибирске до уровня 0,7-1 млн. кв.м в год нет. Как и положено в рыночной экономике, единственный дефицитный ресурс – это деньги. Нет нужды доказывать, что государству (к какому бы процветанию ни пришла российская экономика) необходимый объем финансирования не по силам – главную его часть составят негосударственные средства и, следовательно, основную тяжесть решения жилищной проблемы будут нести частнопредпринимательские структуры, а преобладающим механизмом обеспечения жильем станет рынок жилья. При этом возникает многообразие путей финансирования жилищного строительства, и успешное решение жилищной проблемы будет возможно только при эффективном развитии всех возможных направлений. Именно в поддержке их становления и развития, а не столько в прямом финансировании строительства, и видится основная роль государства в решении жилищной проблемы в нынешних условиях.

Это значит, что городские власти должны рассматривать строительство муниципального жилья как частную задачу, связанную с решением не столько "квартирного вопроса", сколько проблемы социальной защиты определенных слоев и групп населения (не способных обеспечить себя жильем за свой счет). Основную же долю внимания следует переключить на рынок жилья, точнее, на решение двух задач – стимулирование платежеспособного спроса населения на жилье и стимулирование предложения жилья. Это, конечно, потребует определенных затрат, но они несравнимы даже с нынешними расходами на прямое финансирование жилищного строительства (не говоря о том, что во многих случаях требующаяся от городских властей поддержка не имеет финансового характера).

Почему-то в обществе утвердилось мнение, что есть лишь два пути улучшения жилищных условий: либо бесплатно получить муниципальную квартиру, либо купить жилье. Выходит, что для подавляющей доли населения, не относящейся ни к бедствующим, ни к богатым, ситуация безвыходна. При этом удивительным образом забывается, что есть третий путь – аренда жилья, и что рынок жилья это не только рынок квартир и домов, но и рынок аренды.

В нынешних российских условиях коммерческое арендное жилье (то, что до революции называлось "доходными домами") могло бы внести весомый вклад в смягчение жилищной проблемы и, казалось бы, государство должно направить значительные усилия на то, чтобы стимулировать возникновение коммерческого сектора жилищного фонда и "арендного" бизнеса. Однако, как ни поразительно, в Государственной целевой программе "Жилище" об арендном жилье нет ни слова. Нет сомнений, что если бы "арендный" бизнес стал (с помощью тех или иных льгот) привлекательным, то возник бы немалый приток частного капитала в жилищное строительство – на возведение "доходных домов".

Деньги есть, их нужно только уметь взять

В финансировании жилищного строительства можно выделить два потока средств. Первый – средства институциональных инвесторов. Это – бюджетные деньги (на строительство социального жилья), частнопредпринимательский капитал (на строительство "доходных домов") и т.д. Такому финансированию соответствует бывший у нас прежде единственным принцип организации строительства – работа "на заказ", т.е. выполнение подряда на строительство жилого дома. При этом заказчик-застройщик финансирует работы по ходу строительства, обычно авансируя их, что снимает с подрядчика заботу об оборотных средствах (хотя в наших условиях это не совсем так из-за массовых неплатежей).

Второй поток, который должен будет становиться все весомее – средства населения, покупающего отдельные квартиры (или готовые односемейные дома). Ему соответствует иной принцип организации строительства – работа "на рынок", на неизвестного заранее потребителя. Другими словами, подрядная фирма строит дом сама (т.е. сама же является застройщиком) и затем распродает квартиры в построенном доме. Понятно, что для этого ей нужны значительные оборотные средства, которые, как правило, являются заемными. Вообще в реализации данного принципа заемные средства играют основополагающую роль: строительство ведется за счет строительной ссуды, возвращаемой из выручки от "поквартирной" продажи построенного дома, а каждый из покупателей, в свою очередь, приобретает квартиру за счет ипотечной ссуды (под залог этой же квартиры), которую выплачивает из своих доходов в течение 20-30 лет.

Именно ипотечное кредитование является мощнейшим рычагом стимулирования платежеспособного спроса населения на жилье (даже в богатых странах мало кому по карману сразу же выложить сумму, необходимую для покупки жилища). Оно, пожалуй, один из самых надежных (и истинно рыночных) путей обеспечить постоянный приток средств в жилищное строительство. Высокий уровень инфляции, как показывает опыт ряда страдающих этим недугом стран, не препятствие для успешности ипотечного бизнеса, есть и многочисленные разработки схем кредитования, рассчитанных на российские условия. Конечно, организация системы ипотечного кредитования связана с немалыми проблемами (чего стоит хотя бы несовершенство нашего законодательства), но они вполне разрешимы. Это показывает, к примеру, опыт Ярославля (с удивительно мягкими, по нашим сегодняшним меркам, условиями выдачи ипотечных ссуд: срок 10 лет при 28% годовых), московских Ипотечного Стандартбанка и Федерального чекового инвестиционного фонда социальной защиты и др.

Новосибирский опыт пока негативен. Вспомним в этой связи лопнувший Сибирский ипотечный банк. Радует, правда, что это никак не связано с его ипотечными операциями – к ним банк так и не приступил. Тем не менее уроки извлечь следует. В "странах капитала" возможность краха ипотечных банков перекрыта законодательством, которое ограничивает их деятельность определенными рамками (запрещая, в частности, заниматься рискованными операциями) и предусматривает систему контроля за ней. Поскольку у нас этого пока нет, нужны иные способы защиты интересов жителей города, ставших клиентами ипотечного бизнеса (как вкладчиков, так и заемщиков), а именно, непосредственное участие мэрии в деятельности структур, осуществляющих ипотечные операции, с постоянным контролем за ней. Поскольку у нас этого пока нет, нужны иные способы защиты интересов жителей города, ставших клиентами ипотечного бизнеса (как вкладчиков, так и заемщиков), а именно, непосредственное участие мэрии в деятельности структур, осуществляющих ипотечные операции, с постоянным контролем за ней. Поэтому самое место ипотечному бизнесу, на наш взгляд, в Муниципальном банке, в котором мэрия контролирует пятую часть уставного капитала (больше, чем любой из учредителей). Ипотечное кредитование – как раз то направление финансирования жилищного строительства, создание и развитие которого требует от мэрии не финансовой, а организационной поддержки. Но пока особой активности ни мэрии, ни самого Муниципального банка в этом направлении не замечается.

Возможности пользоваться заемными средствами сейчас лишены не только потребители, но и производители жилья. Тому две причины: высокие процентные ставки и ограниченность сроков кредита несколькими месяцами. Но практика нашла выход: финансирование строительства в обход банковской системы, непосредственно потребителями жилья. При этом строительная фирма выходит на рынок жилья не после завершения строительства жилого дома, а до и в процессе него (продавая не готовое, а будущее жилье). Здесь есть два фактора, которые сужают возможности использовать средства населения в жилищном строительстве: во-первых ограниченность контингента инвесторов лицами, заинтересованными в улучшении своих жилищных условий и, во-вторых, недостаточность средств у большей части таких лиц. Но найдены и способы ослабить эти ограничения.

Круг инвесторов расширяется путем привлечения тех, для кого целью вложений в жилищное строительство является не приобретение жилья, а сохранение и приумножение своих средств (путем покупки жилищных сертификатов, облигаций и т.п., обеспеченных жилой недвижимостью). Это может весьма значительно увеличить финансовую базу жилищного строительства. По далеко не полным данным облстатуправления, только прирост сбережений жителей Новосибирской области во вкладах и ценных бумагах за первое полугодие составил 239,3 млрд. руб. (19% от учтенных статистикой доходов населения), из которых на сам Новосибирск приходится, по-видимому, более половины. Сюда следует добавить такие же сбережения, имевшиеся к началу 1994 г., а также сбережения в валюте, наличных деньгах и др. Так что свободные деньги есть, но как во всякой рыночной экономике – не исключая нынешнюю российскую – основная их часть находится у населения, главным образом в виде небольших, но многочисленных сумм. В развитых рыночных экономиках концентрацию мелких накоплений населения в необходимые для ведения производства крупные суммы (куда они "перекачиваются" в форме кредитов) осуществляет банковская система. У нас же производители жилья вынуждены брать на себя и эту функцию.

Что же касается недостаточности средств у тех, кто хочет приобрести жилье, то возможности ее преодоления по сравнению с ипотечным кредитованием очень ограничены. Они заключаются в дроблении и рассрочке платежей, а также некоторых, довольно ограниченных, льготах покупателям. Главный же недостаток в том, что если при ипотечном кредитовании покупатель сначала получает квартиру, а расплачивается за нее потом, в течение долгого времени, то в нашем случае последовательность обратная – сначала нужно оплатить будущую квартиру (правда, в некоторых применяемых в Новосибирске схемах – частично, но эта часть довольно велика: не менее 70%) и лишь после этого в нее можно будет вселиться. При мелких вложениях срок ожидания квартиры может быть очень долгим, например, 10 лет. А это означает в наших условиях довольно высокую рискованность вложений.

Гарантии мэрии – самые надежные

Отсюда видно, в чем может состоять поддержка городскими властями таких направлений финансирования жилья. Во-первых, мэрия могла бы взять на себя функции гаранта (в обмен на право контроля за соблюдением фирмой интересов вкладчиков). Это позволит значительно повысить доверие населения к вложению средств в жилищное строительство. Надо сказать, что недоверие к деятельности частных фирм и к выпускаемым ими ценным бумагам весьма ограничивает возможности привлечения средств жителей в жилищное строительство. Оно имеет под собой как субъективную основу – городским властям люди доверяют все же больше, чем частным фирмам, так и объективную, подкрепленную рядом недавних скандалов с ценными бумагами. Гарантии мэрии будут служить солидным противовесом.

Во-вторых, с помощью мэрии часть жителей города смогла бы увеличить свои финансовые возможности. Речь идет о тех, кто квартиру уже имеет, но нуждается в более просторной. Возможности продать ее, чтобы вложить деньги в строительство новой, доплачивая какое-то время недостающую сумму, у большинства нет, поскольку это "какое-то время" нужно где-то жить. Но даже если переждать нужный срок есть где, ставка риска в случае каких-либо коллизий слишком высока: потеря не только вложенных денег, но и квартиры. Выходом может быть "отсроченная" (или, выражаясь изящно, "фьючерсная") продажа квартиры, когда прежний владелец проданной квартиры продолжает какое-то оговоренное время (скажем, 3-5 лет) проживать в ней. Для риэлтерских фирм такие операции могут оказаться невыгодными. Для мэрии же критерием является не прибыльность, а социальная целесообразность. С этой точки зрения выгоды "отсроченной" продажи состоят в том, что бывший владелец получает возможность улучшить свое жилищное положение, причем за собственный счет, а мэрия – квартиру, которую через определенное время может предоставить очереднику из имеющих право на "социальное жилье", причем зачастую оно обойдется дешевле, чем вновь построенная (особенно в случае низколиквидного жилья – на первых этажах, в крупнопанельных домах старых серий и т.п.).

Остается все же вопрос, доступна ли в нынешних условиях покупка жилья за счет своих средств заметному слою населения, не имеющему сверхвысоких доходов, или лишь малой части жителей города. От ответа на него зависит, может ли дать привлечение средств населения существенный вклад в решение жилищной проблемы. Но об этом - в следующей статье.

г. Новосибирск