Русская Азия, 14 декабря1994 г., № 44 (74), с. 10

ЖИЛЬЕ ДЛЯ "СРЕДНЕГО" ЧЕЛОВЕКА: БЕДНЫЕ ФИНАНСИРУЮТ

СТРОИТЕЛЬСТВО, БОГАТЫЕ ИМ ЗА ЭТО ПЛАТЯТ

–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––

Константин ГЛУЩЕНКО, Евгений КИБАЛОВ, Александр ХУТОРЕЦКИЙ,

кандидаты наук, Сибирский филиала Международного института строительства

По самой осторожной оценке, в улучшении жилищных условий нуждается не менее половины владельцев квартир и домов (домохозяйств) Новосибирска, что составляет 246 тыс. семей и одиночек. Эту совокупность нуждающихся в жилье можно разделить в зависимости от их возможностей приобрести жилье на рынке на четыре группы:

– высокообеспеченные, способные единовременно оплатить полную стоимость желаемой квартиры;

– среднеобеспеченные, возможности которых не позволяют им купить квартиру сразу, но достаточны для оплаты заметной части ее цены – от 30 до 70%;

– малообеспеченные – те, кто имеет возможности выделять какие-либо средства для улучшения своих жилищных условий, но в весьма скромных размерах, менее 30% цены квартиры за раз;

– необеспеченные – те, кто могут тратить свои средства только на текущее потребление.

Первые три группы – это те, кто в принципе способен обеспечить себя жильем за свой счет, но по-разному: высокообеспеченные могут купить квартиру сразу, среднеобеспеченным требуется рассрочка на 3-5 лет, а малообеспеченные для приобретения квартиры должны потратить долгий (но сравнимый с временем ожидания в жилищной очереди) срок, скажем, до 10-15 лет. А вот необеспеченные в сегодняшних условиях (когда нет государственной финансовой поддержки приобретения гражданами жилой недвижимости и отсутствует коммерческий арендный сектор жилищного фонда) могут улучшить свое жилищное положение только за счет бесплатного муниципального жилья. Приведенные выше доводы характеризует опубликованная ниже таблица.

Структура платежеспособного спроса на жилье в Новосибирске
Группа нуждающихся в жилье	Численность, (тыс. домохозяйств)	Доля среди нуждающихся в жилье (%)	Доля среди носителей спроса (%)
Высокообеспеченные	1.5-5	0.-2	1-4
Среднеобеспеченные	85-110	35-45	60-80
Малообеспеченные	25-50	10-20	15-35
Необеспеченные	85-110	35-45	–

Итак, платежеспособный спрос на жилье может стать массовым и дать заметный вклад в расширение жилищного строительства, если только если будут созданы реальные возможности приобретения жилья средне- и малообеспеченными.

Механизм приобретения жилья, доступный для жителей со скромными доходами и сбережениями, существует и применяется в Новосибирске. Расскажем о нем подробнее. Это программа "Семейный очаг", реализуемая строительной фирмой "Консинс" и Российским промышленно-финансовым центром ("Роспромфин"). Она рассчитана на обеспечение жильем широких слоев населения, а не только (и даже не столько) высокообеспеченных, так как только такой путь дает возможность значительно расширять строительство и, следовательно, получать больший объем прибыли при, возможно, невысокой ее норме.

Отношения клиента и продавца жилья в рамках программы "Семейный очаг" оформляются в виде договора купли-продажи некоторого количества общей площади жилья в конкретном доме, сроки начала и завершения строительства которого известны. Договор содержит обязательство продавца предоставить клиенту квартиру в этом доме, если к моменту завершения строительства будет оплачена вся площадь квартиры. Клиент может купить в оговоренном договором доме любую площадь, которую в состоянии оплатить, причем любыми "порциями" (кратными 0.1 кв. м) и в любое время в ходе строительства дома. После оплаты 70-80% цены квартиры покупатель уже может выбрать в доме конкретную квартиру и принять участие в ее внутренней планировке и отделке. Отличие, к примеру, от механизма жилищных сертификатов заключается в том, что сертификат (акция, облигация и др.) олицетворяет абстрактные "квадратные метры", не связанные с конкретным жилым домом, и, строго говоря, не удостоверяет права на приобретение квартиры (даже при накоплении необходимого пакета сертификатов).

По ходу строительства цена 1 кв. м общей площади, естественно, растет. Но рост этот обусловлен не только инфляцией. Ценовая политика программы "Семейный очаг", являющаяся второй ее отличительной особенностью, связывает цену со степенью строительной готовности указанного в договоре дома. На предварительном этапе строительства (оплата землеотвода, согласование технических условий и т.п.), пока не начато возведение первого этажа, будущее жилье продается по себестоимости. С выхода на отметку первого этажа в цену жилья начинает постепенно вводиться нормативная прибыль – так, чтобы к моменту сдачи дома суммарная рентабельность строительства составила около 25%. В результате этого цена 1 кв. м общей площади, "очищенная" от влияния инфляции, в ходе строительства дома возрастает в 1.35-1.5 раза. Конкретная величина этого роста зависит от фактической динамики вложений средств покупателями (т.е. от того, какие доли общей площади дома и на каких стадиях его готовности выкупаются). В данное время она составляет 1.5.

Для случая, когда до завершения строительства указанного в договоре дома клиент не смог (или не пожелал) оплатить полную стоимость квартиры, предусмотрено два варианта по выбору клиента. Один из них – возврат вложенных клиентом средств. При этом ему выплачивается не индексированная каким-либо искусственным образом сумма, а стоимость его доли (выраженной в квадратных метрах общей площади) по цене, сложившейся на момент возврата его доли, указанной в договоре (т.е. с учетом как инфляции, отражающейся в себестоимости строительства, так и роста цены по мере увеличения степени строительной готовности дома). Свой накопленный вклад клиент может изъять и в любой момент до завершения строительства дома (в этой части механизм программы "Семейный очаг" сходен с механизмом жилищных сертификатов). Получаемая при этом сумма определяется таким же образом.

Второй вариант состоит в том, что принадлежащая клиенту доля площади "переносится" в следующий (закладываемый или недавно заложенный) дом. В таком случае – и в этом третья, наиболее важная, отличительная особенность программы "Семейный очаг" – количество принадлежащих клиенту квадратных метров увеличивается согласно разницы цен в закладываемом и сдающемся доме, составляющей, как говорилось, 1.35-1.5 раза. Именно эта часть механизма оплаты жилья и позволяет клиентам приобретать квартиру за часть цены.

Каким образом это происходит иллюстрируют условные примеры, продемонстрированные в таблице.

Схема поэтапной оплаты жилой площади
1-й дом	2-й дом		3-й дом		4-й дом		5-й дом
Оплаченная доля площади квартиры	Увеличение доли при "переносе" в следующий строящийся дом								коэффи-циент
30%	45% 40%		67% 55%		100% 74%		100%		´ 1.5 ´ 1.35
50%	75% 67%		больше 100% 91%		больше 100%				´ 1.5 ´ 1.35
70%	больше 100% 95%		больше 100%						´ 1.5 ´ 1.35
1.5 года		3 года		4.5 года		6 лет		7.5 года

В данной таблице показаны три случая, когда клиент оплачивает 30%, 50%, и 70% цены квартиры на предварительном этапе строительства дома, каждый из них в двух вариантах – когда при "переносе" доли квартиры в следующий дом она увеличивается в 1.5 или в 1.35 раза. Для определенности принято, что срок строительства всех домов – полтора года. Из таблицы видно, как увеличивается принадлежащая клиенту доля площади по мере "переноса" ее в очередной закладываемый дом. При максимальном коэффициенте ее увеличения – в 1,5 раза – выплаченные 30% цены квартиры "превращаются" в целую квартиру уже в четвертом доме, т.е. за 6 лет, если же принять этот коэффициент равным 1.35 – в пятом доме за 7,5 года. Соответственно при плате 50% цены квартиры ее можно будет получить в третьем-четвертом доме через 4.5-6 лет, а при 70% – во втором-третьем, т.е. через 3-4,5 года. Эти сроки можно сократить, внося дополнительные платежи, например, одновременно с "переносом" доли в очередной дом. Такова же механика увеличения принадлежащей клиенту доли площади квартиры при мелких платежах, осуществляемых с той или иной регулярностью в течение всего цикла "накопления" полной площади квартиры.

Поскольку обязательства продавца жилья фиксируются не в денежной, а в натуральной форме – в количестве квадратных метров – это распространяется и на случай изъятия клиентом вклада: он получит деньги не за фактически купленную им площадь, а за площадь, увеличившуюся в результате последовательности производившихся "переносов".

Рассмотренная схема позволяет покупателю принять ту или иную стратегию приобретения квартиры в зависимости от своих желаний и возможностей. Их можно свести к следующим трем.

Первая - для высокообеспеченных. Она состоит в том, что оплачивается сразу полная стоимость готовой квартиры.

Вторая стратегия – для среднеобеспеченных. Ее суть в том, что квартира приобретается за часть цены, но чем меньше эта часть, тем больший срок отделяет момент внесения денег от момента получения квартиры. Так, если вносится 30%, 50% или 70% цены готовой квартиры, то получена эта квартира будет примерно через 7 лет, 5 лет и 3 года соответственно.

Третья стратегия – для малообеспеченных. Она состоит в том, что квартира "накапливается" небольшими долями в течение относительно долгого (и не определенного заранее) срока, например, 10-15 лет.

Как можно заметить, программа "Семейный очаг" предусматривает платность пользования средствами клиентов с довольно своеобразным механизмом "оплаты". По мере строительства цена оплаченных клиентом квадратных метров автоматически растет из-за увеличения себестоимости (роста цен на стройматериалы, рабочую силу и т.п.), но это только компенсация инфляции – в той мере, в какой она происходит в строительстве. А вот накладывающееся на этот рост увеличение цены, связанное с включением в нее прибыли подрядчика – это по сути и есть проценты за кредит. Увеличение же принадлежащей клиенту площади при ее "переносе" в следующий дом – это включение накопленных процентов в "основной вклад" (но уже в натуральной форме – квадратными метрами). Так что в период строительства одного дома проценты на вклад клиента начисляются по формуле простых процентов (но с переменной процентной ставкой), а при переходе к следующему – по формуле сложных процентов ("проценты на проценты").

С другой стороны, начисленные на вклад клиента "проценты" представляют собой скидку с цены квартиры, поскольку в конечном счете клиент заплатит меньше, чем стоит квартира целиком. Оплачиваются же эти "проценты" другой частью клиентов, а именно, теми, кто приобретает жилье на завершающих этапах строительства дома. Это, правда, является некоторым упрощением: если говорить более точно, те, кто приобретает какую-то площадь позже, оплачивают "проценты" всем, кто приобрел в этом доме площадь раньше, а их "проценты", в свою очередь, включены в цену последующих покупок. Таким образом, бедные клиенты финансируют строительство, а богатые платят им за это.

Теоретически можно получить квартиру, приобретя только минимальную долю площади, т.е. заплатив цену 0,1 кв. м. Эта минимальная доля в результате "переносов" ее из дома в дом вырастет до 30 кв.м – площади однокомнатной квартиры – к пятнадцатому дому, если каждый "перенос" дает увеличение в 1.5 раза, и к двадцатому, если в 1.35 раза. То есть, если считать, что один дом строится полтора года, то такую квартиру можно получить через 22.5-30 лет.

Возьмем более приемлемые сроки, сравнимые со сроком нахождения в очереди на улучшение жилищных условий – 10-15 лет (средний "стаж" новосибирских очередников – 5.3 года, у 12% – 10 и более лет). При лучшем сочетании факторов – увеличении площади при "переносе" в 1.5 раза и продолжительности строительства одного дома 1.5 года – за 10 лет купленная в начале периода площадь увеличивается в 11.4 раза, за 15 лет – в 38.4 раза. При худшем варианте – коэффициенте 1.35 и продолжительности строительства 2 года – соответственно в 3.3 и 6 раз. Это значит, что если "квадратные метры" будут куплены только раз, то для получения квартиры общей площадью 50 кв. м за 10 лет нужно купить от 4,4 кв. м (в лучшем варианте) до 15.2 кв.м (в худшем), а за 15 лет – от 1.3 до 8.3 кв. м.

Приведенные выкладки характеризуют "крайние" возможности. В действительности же клиенты будут постоянно увеличивать свои вклады, прикупая время от времени то или иное количество квадратных метров. Рассмотрим довольно реалистичный случай, когда семья может покупать за год по 1 кв. м. В этом случае, если каждый "перенос" в следующий дом увеличивает выраженный в квадратных метрах вклад в 1.5 раза, то при среднем сроке строительства дома 1.5 года через 9 лет можно получить квартиру общей площадью более 30 кв. м, а через 10.5 года – около 50 кв. м; при среднем сроке 2 года за 12 лет накапливается более 40 кв. м, а за 14 –- около 55 кв. м. При менее благоприятных условиях – коэффициенте увеличения площади 1.35 и если продолжительность строительства составляет 1.5 года – то за 10.5 лет "накапливается" квартира площадью 30 кв. м, за 12 лет – более 40 кв. м и за 13.5 лет – более 60 кв. м. Если же эта продолжительность равна 2 годам, то около 30 кв. м будет накоплено за 12 лет, более 40 кв. м – за 14, и около 60 кв. м – за 16 лет. Затраты "живых" денег при этом составят от 41% до 22% полной цены квартиры.

Вполне вероятно, что среднеобеспеченные люди, у которых нет возможности заранее заплатить за новую квартиру средствами от продажи прежней, предпочтут сначала накопить какую-то площадь, покупая ее относительно небольшими долями, а затем доплатить оставшуюся часть, продав прежнюю квартиру с тем, чтобы сразу въехать в новую.

Для части клиентов – хотя и небольшой – могут быть приемлемыми и весьма значительные сроки (более 15 лет): например, для намеревающихся "накопить" квартиру годовалому внуку к его свадьбе (чтобы оплатить квартиру площадью 32 кв. м за 20 лет, нужно ежегодно приобретать самое большее 0.3 кв. м, "скидка" с цены квартиры при этом превысит 80%).

Таким образом, используемый в программе "Семейный очаг" механизм предоставляет реальные шансы приобрести квартиру, используя скромные средства. Это обеспечивается, во-первых, за счет возможности купить квартиру за часть цены, причем "скидка" может достигать значительных размеров. Во-вторых - за счет рассрочки платежей, каждый из которых может быть весьма небольшим – порядка 50 тыс. руб., что соответствует покупке 0,1 кв.м.