Коммерсантъ [Западная Сибирь], 9 августа 2002
года, № 140, с. 14
Подъем трудно отличить
от спада
С подсчетом объемов
строительства в нашей стране всегда была проблема. Измерить их можно только в
деньгах – иначе не сложить построенные объекты с недостроенными, заводские
корпуса с жилыми домами, водонапорными башнями и прочим, что только могут
возвести строители. В советские времена полученная сумма – объем
строительно-монтажных работ (СМР) – оказывалась довольно сомнительной из-за
приписок. Некоторые исследователи-экономисты до сих пор с увлечением
разгадывают этот ребус: сколько же тогда строили на самом деле?
Когда «плановое хозяйство» приказало долго
жить, появилась другая беда: инфляция. Если единица измерения – рубль – сегодня
оказывается совсем не той, что год назад, сравнение объемов подрядных работ
(сменивших прежний показатель объема СМР) за разные годы становится подобной
измерению длины резиновым метром. И хотя официальная статистика пытается как-то преодолеть эту напасть с
помощью неких «сопоставимых цен», получаемые цифры доверия не вызывают. А в
последние годы она, похоже, и вовсе отказалась от этого, публикуя данные об
объемах подрядных работ только в текущих ценах, что вообще ни о чем не говорит.
Поэтому, рассматривая динамику строительства в Новосибирске,
волей-неволей приходится говорить не о строительстве в целом, а только о
жилищном, объемы которого измеряются натуральными показателями. На графике,
построенном по данным Новосибирского облкомстата (надо сказать, данные мэрии
отличаются от них), показан ввод в действие жилья за последние пятнадцать лет.
Абсолютный
рекорд был установлен в 1988 году: тогда было сдано более 600 тыс. кв. м общей
площади жилья. В расчете на одного новосибирца – 0,43 кв. метра. К слову, по
оценкам специалистов, чтобы решить за приемлемый срок жилищную проблему, в
Новосибирске нужно строить около 1 кв. метра на жителя в год. В тех немногих
развитых странах, где еще есть дефицит жилья – например, в Японии или Израиле,
примерно столько и строят. Но вместо дальнейшего триумфального шествия к победе
программы «Жилье-2000», со следующего года показатели ввода жилья покатился
вниз.
Вопреки расхожим
представлениям, связывающим экономический кризис с развалом СССР и переходом к
рынку, кризис берет начало еще в 1987 году. Породила его попытка улучшить
«социалистический способ хозяйствования» – как оказалось, реформы ему
противопоказаны, и вместо ускорения советская экономика пошла вразнос. На
строительстве жилья в нашем городе кризис сказался с запозданием, но зато
оказался глубже, чем по стране в целом. Основной вклад в спад 1989-1992 годов
дало сокращение строительства муниципального жилья: если в 1988 году доля
городских властей в общем объеме ввода составляла примерно половину, то в 1992
– менее трети.
Как ни
удивительно, последующая «притирка» к рыночным реалиям пошла довольно быстро, и
уже с 1993 года ввод в действие жилья стал расти. Динамика новосибирского
жилищного строительства на отрезке 1993-1995 годов коренным образом отличается
от среднероссийской: в целом по России его объемы топтались примерно на уровне
1992 года. Но в 1996 году опять произошел обвал: ввод жилья рухнул сразу в 1,7
раза. Причиной тому финансовая стабилизация, точнее, средства, которыми она
была достигнута. Чтобы обуздать инфляцию, тогдашнее правительство всеми силами
стремилось уменьшить денежную массу. И добилось того, что значительная часть
денег вместо работы в реальном секторе экономики стала вертеться в финансовых
спекуляциях с ГКО. А жилищное строительство, как и вся экономика, задыхалось от
нехватки денег.
Однако участники
строительства преодолели и эту трудность, ввод в действие жилья вновь пошел
вверх. Прервал эту тенденцию кризис 1998 года, сказавшийся годом позже, однако
спад из-за него оказался относительно небольшим: ввод жилья в 1999 году
вернулся на уровень 1997 года. Но зато кризис вызвал резкий рост спроса, а с
ним и цен на жилье, что подстегнуло строительство; сюда добавилось и возведение
Новосибирска в ранг столицы федерального округа. Сейчас по цене жилья наш город
находится на четвертом месте в России (после Москвы, Санкт-Петербурга и
Екатеринбурга), в долларах средняя цена 1 кв. м общей площади у нас такая же,
как в Киеве.
Оживление
жилищного строительства в 2000 году внушало оптимизм, и многие участники
строительного процесса ожидали дальнейшего роста или, по крайней мере,
стабилизации объемов ввода жилья. Но в минувшем году они, напротив, упали на
32%, до самой низкой величины за последние пятнадцать лет (в расчете на душу
населения – 0,16 кв. метра).
Одной из причин
этого может быть снижение спроса из-за завышенных цен на жилье. Похоже, в
период ажиотажного спроса цены проскочили разумную величину. То, что квартира в
Новосибирске стоит как в Киеве, представляется не очень естественным. Однако
есть мнение, что главная причина – отнюдь не экономическая. Она заключается в
том, что город оказался не готов к подъему жилищного строительства.
Получение
участка под новое строительство связано с такими трудностями, преодолеть
которые под силу редкой фирме. На бесчисленные согласования уходит год-полтора,
и сопровождаются они немалыми поборами за техусловия подключения к тепловым
сетям, водопроводу и канализации, электросетям. Нередко землеотвод обставляется
кабальными условиями, не имеющими отношения к делу (например, помочь
близлежащей школе), и которые делают «игру» не стоящей свеч. Ко всему процедура
выделения участков далека от прозрачности – участок может получить фирма,
заведомо не способная обеспечить его застройку. Что происходит дальше, понятно:
такая фирма предлагает этот участок (само собой, не безвозмездно) инвестору,
который в силах его освоить.
Всё это намного
удорожает строительство, и тогда рентабельность оказывается приемлемой, лишь
если возводить дорогое «жилье для богатых». А его много не надо. То, что
жилищное строительство выталкивается в сегмент «жилья для богатых», хорошо
видно на графике: в последние годы ввод в действие жилья, измеренный
количеством квартир, все больше отстает от ввода общей площади. Если в
1990-1995 годах средняя площадь вновь построенной квартиры составляла около 60
кв. метров, то в 2001 году – 79 кв. метров. С одной стороны, конечно, отрадно,
что в городе строится всё более качественное жилье. Но с другой стороны, оно
становится все менее доступным.
Справедливости
ради надо сказать, что мэрия Новосибирска предпринимала попытку сделать
распределение участков под строительство гласным и прозрачным, объявив конкурс
на застройку пустыря около ГПНТБ. Но после завершения конкурса фактически пошла
на попятную, объявив победителям, что они могут застраивать участки, на которые
претендовали, … под эгидой мэрии, которая будет выступать в роли заказчика. От
чего те, естественно, отказались.
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Отношение к уменьшению ввода в действие жилья в 2001 году все же
неоднозначно. Далеко не все считают его свидетельством того, что подъем в
строительстве сменился очередным спадом. Дело в том, что показатель ввода лишь
частично характеризует деловую активность в строительстве: он показывает только
«выпуск готовой продукции», ее же «изготовление» – процесс длительный. По
мнению некоторых строителей, подъем продолжается, а результат 2001 года – чисто
конъюнктурный эффект, обязанный тому, что в период послекризисного ажиотажного
спроса ускоренными темпами исчерпывалась «незавершенка», а теперь надо
подождать, когда подойдут к завершению закладывавшиеся тогда дома.
Кроме того, в
отличие от прошлых лет, мэрия не настаивала на том, чтобы готовые (или близкие
к этому) дома непременно сдавались до конца года, чтобы получше выглядел
показатель по городу. Во всяком случае, ввод жилья в первом полугодии нынешнего
года оказался выше, чем в 2000 и 2001 годах (правда, основная часть жилья
сдается все же в конце года, и результат первого полугодия картину не
определяет). И еще один аргумент в пользу продолжающегося подъема – то, что в
2001 году выросли объемы промышленного строительства. Такого в нашем городе не
было давно.
Так что происходит сейчас в строительстве
спад или рост, пока однозначно сказать нельзя – подождем итогов года. Но, по
крайней мере, многие инвесторы, девелоперы и подрядчики смотрят на ситуацию с
оптимизмом, хотя иногда и добавляют – «с осторожным».
КОНСТАНТИН ГЛУЩЕНКО