Сибирский капитал, 1999, ноябрь, № 20, с. 6
Работа оценщика жилой недвижимости основывается на знании рыночной
конъюнктуры и опыте. Он «чувствует», за сколько можно продать такую-то
квартиру. При этом он учитывает множество её качеств (площадь, число комнат,
местоположение в городе и т.д., вплоть до облика квартала, в котором находится
дом), но вряд ли может сказать, каков вклад каждого из них в цену квартиры —
эта информация подсознательна, «на поверхность» является уже готовый результат.
Вот если бы как-то извлечь её — ведь каждому, наверное, хочется знать, чего
стоит его квартира, но приглашать для удовлетворения своего любопытства
профессионального оценщика слишком накладно.
Если нужна не точная, а ориентировочная оценка, сделать
это можно. Те, кто выставляют своё жильё на продажу, назначают цену в
зависимости от его достоинств. Кто-то, само собой, её завышает, кто-то
занижает, но если взять достаточно большое число предлагаемых квартир, то можно
определить, каков в среднем вклад той или иной характеристики квартиры в её
цену. Тут есть односторонность — учитывается только мнение продавцов жилья,
лучше было бы использовать реальные цены сделок, отражающие «консенсус»
продавцов и покупателей. Однако они по вполне понятным причинам — тайна за
семью печатями. А значит, и представления покупателей о конъюнктуре рынка жилья
складываются на основе цен предложения, публикуемых в многочисленных
прайс-листах. Так что результаты статистических расчётов по данным об этих
ценах дадут картину, не очень отклоняющуюся от реальности.
Такие
расчёты и были проведены для вторичного рынка жилья — т.е. рынка «подержанных»
квартир — Новосибирска. Для них использовалась сведения о 7,5 тысячах квартир,
выставленных на продажу с 1 января по 17 марта нынешнего года (без учёта как
элитного, так и особо низкокачественного жилья — в домах высотой ниже четырёх
этажей); источником информации служила база данных Учебно-информационного
центра риэлтеров.
Результаты расчётов позволяют определить зависимость
цены квартиры от 12 характеристик: общая площадь, жилая площадь, площадь кухни,
количество комнат, местонахождение (в одной из пяти «риэлтерских зон»: центр,
прилегающие к центру районы, по линии метро, зона средней отдалённости,
отдалённые районы), материал стен дома (кирпичный или панельный и т.п.),
расположение квартиры (на крайнем — первом или последнем — либо промежуточном
этаже), высота дома (до пяти этажей либо больше), планировка (раздельные либо
изолированные смежные или смежно-изолированные комнаты), наличие балкона или
лоджии, наличие телефона, полногабаритная ли квартира.
Поскольку цены на рынке жилья заметно меняются (как
из-за инфляции, так и из-за колебаний конъюнктуры самого рынка), определять
вклад отдельных факторов в цену квартиры в деньгах смысла не имеет — такие
данные довольно быстро устареют, — разумнее измерять его в процентах. Но тогда
нужен некий «эталон» (не в смысле идеала, а в смысле точки отсчёта) — квартире
с заданным набором качеств, в процентах к цене которой и будет выражаться отличие
оцениваемой квартиры в зависимости от отклонения её характеристик от
«эталонных». И при изменении цен на рынке жилья достаточно скорректировать
только цену «эталона», процентный же вклад качеств квартиры останется
неизменным.
Таким «эталоном» служит однокомнатная квартира в
отдалённом районе, общей площадью 30 кв. м, жилой 17 кв. м, кухней 6 кв. м, на
промежуточном этаже панельного дома высотой 4-5 этажей, с балконом, но без
телефона, не полногабаритная. Её цена — 146 тыс. руб. (это цена января-марта, сейчас она немного ниже, но постепенно
возвращается к той отметке).
Каждый процент отличия общей площади оцениваемой
квартиры от «эталонной», т.е. от 30 кв. м, изменяет эту цену на 0,745%. Так,
если общая площадь 36 кв. м — на 20% больше, то цена будет выше на 14,9% (20 х
0,745), а если площадь на 10% меньше (27 кв. м), то это снизит цену на 7,45%.
Правда, такой способ расчёта приближённый, если различия площадей оцениваемой и
«эталонной» квартир велики, лучше использовать точный способ. Он состоит в том,
что берётся отношение площади к «эталону» и возводится в степень процентного
изменения цены, например, (36/30)0,745. Влияние отклонения жилой
площади и площади кухни от «эталонных» определяется сходным образом: каждый
процент отличия жилой площади изменяет цену на 0,226%, а площади кухни — на
0,181%.
Если квартира двухкомнатная, то её цена станет ниже
на 13,8% (т.е. меняется в 0,862 раза). Но тогда и общая площадь с жилой будут
больше, так что в целом двухкомнатная квартира окажется всё же дороже
«эталонной». Этот «понижающий коэффициент» всего-навсего свидетельствует, что 1
кв. м общей (и жилой) площади в двухкомнатных квартирах дешевле, чем в
однокомнатных — что и наблюдается в действительности. Если же квартира
трёхкомнатная, её цена в сравнении с
«эталонной» однокомнатной уменьшится уже на 15,9% (0,841 раза), а если
четырёхкомнатная — то на 15,5% (0,845 раза).
В том случае, когда оцениваемая квартира находится в
зоне средней отдалённости (а не в отдалённой, как «эталонная»), её цена
увеличится на 1,4% или в 1,014 раза. Жильё по линии метро дороже на 19,4% (в
1,194 раза), в районах, прилегающих к центру — на 30,1% (в 1,301 раза), а в
центре — на 42,3% (в 1,423 раза).
Цена квартиры в кирпичном доме возрастает на 13,2% в
сравнении с панельным и т.п. домом; расположенная
на крайнем (первом или последнем) этаже теряет в цене 5,7%; если в доме шесть и
более этажей, то квартира в таком доме будет дороже на 6,8%, чем в
четырёх-пятиэтажном. Наличие телефона добавляет к цене 13,4%, квартира с
изолированными комнатами (понятно, только в квартирах, где больше одной
комнаты) дороже, чем со смежными или смежно-изолированными, на 5,9%;
полногабаритная квартира будет дороже обычной на 6,5%.
Итак, что же получается в совокупности? Допустим,
нужно оценить двухкомнатную квартиру общей площадью 45 кв. м, жилой 25,5 кв. м,
площадью кухни 9 кв. м, расположенную на последнем этаже девятиэтажки по линии
метро, без балкона, но с телефоном, со смежными комнатами, не полногабаритную.
Её цена определится следующим образом: 146 тыс. руб. [цена «эталонной»
квартиры] х (45/30)0,745 [поправка на отличие в общей площади] х
(25.5/17)0,226 [поправка на отличие в жилой площади] х (9/6)0,181
[поправка на отличие в площади кухни] х 0,862 [квартира двухкомнатная] х
1,194 [по линии метро] х
0,943 [на крайнем этаже] х 1,068 [в доме больше пяти этажей] х 0,983
[нет балкона] х 1,134 [есть телефон] = 146 тыс. руб. х 1,843 = 267 тыс. руб.
Любопытные плоды дало сопоставление результатов
статистического анализа цен на новосибирском рынке жилья с полученными
москвичами для своего города. Конечно, цена «эталонной» квартиры в столице
гораздо выше (тем более что там денежной единицей служит доллар). Тем не менее,
как ни удивительно, величины процентных вкладов различных характеристик жилья
(кроме местоположения в городе) в его цену для Новосибирска и для Москвы
оказались очень близкими, а некоторые даже практически совпали.
Константин
Глущенко