В позапрошлом
номере было обещано, что в скором времени наш журнал расскажет о том, насколько
значимы те или иные факторы в определении цены квартиры, основываясь на
результатах статистического исследования новосибирского рынка жилья. В статье
мы рассматриваем результаты такого обобщения рынка жилья города.
Перед каждым, кто намеревается продать квартиру,
встаёт вопрос: а за сколько? Первое, что приходит в голову — перелистать прайс-листы,
найти похожие квартиры и посмотреть, во сколько их оценивают другие. Но здесь
есть шанс очень сильно ошибиться. Один продаёт своё жильё дорого, потому что
хочет вместо него купить квартиру побольше, а свободных денег на разницу
негусто. Другой же собирается уезжать, время поджимает, и он продаёт дёшево,
чтобы квартира быстро «ушла». И разброс тут очень большой: к примеру, близкие
по своим достоинствам квартиры — однокомнатные общей площадью 30 кв. м,
расположенные в отдалённых районах — выставляются на продажу по цене от 110 до
250 тыс. руб.
Оценщик тоже опирается на аналогии, но не столь
прямолинейно. Опыт говорит ему, за сколько покупаются такие-то квартиры. Но
поскольку одинаковых квартир не бывает, он учитывает массу характеристик,
отличающих оцениваемую квартиру от похожих и — опять же исходя из опыта —
определяет, насколько эти отличия увеличивают или уменьшают цену.
Опыт, конечно, ничем не заменишь. Но есть нечто вроде
«протеза» — статистика. Если взять достаточно много квартир, то можно надеяться,
что крайние случаи — вроде тех, о которых говорилось — будут погашать друг
друга, и мы увидим, как оценивают продавцы жилья «в массе» вклад того или иного
фактора — характеристики квартиры — в её цену. Такое «коллективное мнение» вряд
ли будет сильно отклоняться от того, что действительно имеет место на рынке. Но
и на особую точность рассчитывать не приходится: всё-таки статистические
результаты довольно грубы, оценщик же охватывает множество нюансов (вплоть до,
скажем, вида из окна), которые статистика учесть не может. Так что использовать
приведённые в этой статье данные можно только для того, чтобы ориентировочно
прикинуть, сколько в принципе можно выручить за свою квартиру. Если же нужна
точная оценка, то без профессионального оценщика не обойтись.
Чтобы получить «формулы цены квартиры»,
использовалась информация базы данных Учебно-информационного центра риэлтеров;
в расчётах участвовало более 7,5 тыс. квартир, выставленных на продажу с начала
января по середину марта нынешнего года. Это только квартиры среднего качества:
и элитные, и особо низкокачественные (в деревянных и шлакоблочных домах и
вообще, в домах ниже 4 этажей) были исключены.
Почему говорится о «формулах», а не о «формуле»? Дело
в том, что их может быть несколько: общая формула — для всех районов и типов
квартир, отдельные формулы для каждой «риэлтерской зоны» (центр, прилегающие к
нему районы, по линии метро, районы
средней отдалённости, отдалённые) и каждого типа квартир (одно-, двух-, трёх-,
четырёхкомнатные). Построены же все эти формулы одинаковым образом: за основу,
«точку отсчёта», берётся цена некоторой
«эталонной» квартиры, которая умножается на поправочные коэффициенты,
учитывающие отличия оцениваемой квартиры от «эталонной». Во внимание
принимались 12 факторов: площади (общая, жилая, кухня), тип («комнатность»),
местонахождение (в одной из «риэлтерских зон»), материал стен дома (кирпич или
панель и т.п.), расположение в доме (на крайнем — первом или последнем — либо
промежуточном этаже), высота дома (4-5 этажей либо больше), планировка (комнаты
изолированные либо смежные или смежно-изолированные), есть ли балкон или
лоджия, есть ли телефон, полногабаритная ли квартира.
Начнём с общей «формулы цены». За «эталонную» в ней
принята однокомнатная квартира общей площадью 30 кв. м, жилой 17 кв. м, кухней
6 кв. м, находящаяся в отдалённом районе, на промежуточном этаже панельного
дома высотой 4-5 этажей, с балконом, но без телефона, не полногабаритная. Её
цена — 146 тыс. руб. (правда, это цена января-марта, сейчас цены несколько ниже — в среднем на 5-7%).
Каждый процент отличия общей площади оцениваемой
квартиры от «эталонной», т.е. от 30 кв. м, изменяет эту цену на 0,745%. Так,
если общая площадь вашей квартиры 36 кв. м — на 20% больше «эталонной», то цена
будет выше на 20×0,745=14,9%; если же площадь на 10% меньше (27 кв. м), то это снизит
цену на 7,45%. Однако надо иметь в виду, что это приближённый способ расчёта
поправки на площадь. Он годится, когда различие площадей не превышает 30-40%.
Точно же поправочный коэффициент рассчитывается как (Sобщ/Sэт)a, т.е. отношение площадей
оцениваемой и «эталонной» квартир в разах, взятое в степени a, где a — «скорость» изменения цены, т.е. те самые 0,745%. Например, если
общая площадь квартиры 60 кв. м, цена возрастает в (60/30)0,745=20,745=
1,676 раз (приближённый же способ дал бы рост на 100×0,745=74,5%, т.е. в 1,745 раза). Вот только не на
всяком калькуляторе есть возведение в
степень.
Влияние отклонения жилой площади и площади кухни от
«эталонных» рассчитывается сходным образом: каждый процент отличия жилой
площади изменяет цену на 0,226%, а площади кухни — на 0,181%.
Если квартира двухкомнатная, то её цена будет ниже на
13,8% (т.е. меняется в 0,862 раза). Это может показаться удивительным, но так
оно и есть: цена 1 кв. м общей площади в двухкомнатных квартирах меньше, чем в
однокомнатных. Так что если их площади одинаковы, то однокомнатная квартира
будет стоить дороже (хотя двухкомнатную квартиру, равную по площади
однокомнатной, надо ещё поискать). Если же квартира трёхкомнатная, то её цена в
сравнении с «эталонной» однокомнатной уменьшится уже на 15,9% (0,841 раза), а
если четырёхкомнатная — то на 15,5% (0,845 раза).
В том случае, когда оцениваемая квартира находится в
зоне средней отдалённости (а не в отдалённой, как «эталонная»), её цена
увеличится на 1,4% или в 1,014 раза. Жильё по линии метро дороже на 19,4% (в
1,194 раза), в районах, прилегающих к центру — на 30,1% (в 1,301 раза), а в
центре — на 42,3% (в 1,423 раза).
Цена квартиры в кирпичном доме возрастает на 13,2% в
сравнении с панельным и т.п. домом;
расположенная на крайнем (первом или последнем) этаже теряет в цене
5,7%; если в доме 6 и более этажей, то квартира в таком доме будет дороже на
6,8%, чем в 4-5-этажном. Наличие телефона добавляет к цене 13,4%, квартира с
изолированными комнатами (понятно, только в квартирах, где больше одной
комнаты) дороже, чем со смежными или смежно-изолированными, на 5,9%;
полногабаритная квартира будет дороже обычной на 6,5%.
А теперь пример. Нужно оценить двухкомнатную квартиру
общей площадью 45 кв. м, жилой 25,5 кв. м, площадью кухни 9 кв. м,
расположенную на последнем этаже девятиэтажки по линии метро, без балкона, но с
телефоном, со смежными комнатами, не полногабаритную. Ее цена рассчитывается
как: 146 тыс. руб. [цена «эталонной» квартиры] ∙ (45/30)0,745
[поправка на отличие в общей площади] ∙ (25.5/17)0,226
[поправка на отличие в жилой площади] ∙ (9/6)0,181 [поправка
на отличие в площади кухни] ∙ 0,862 [квартира 2-комнатная] ∙
1,194 [по линии метро] ∙
0,943 [на крайнем этаже] ∙ 1,068 [в доме больше 5 этажей] ∙
0,983 [нет балкона] ∙1,134 [есть телефон] = 146 тыс. руб. ∙1,843 =
267 тыс. руб.
(продолжение
следует)
Константин Глущенко,
Настя Баталёва
Недвижимость,
8 ноября 1999 г., № 43 (141), с. 11-12
В прошлом номере журнала рассказывалось о том, как оценить квартиру, пользуясь общей «формулой цены», полученной на основе статистической обработки данных о ценах на новосибирском рынке жилья. Общая она потому, что пригодна для квартир с различным числом комнат и расположенных в разных «риэлтерских зонах» («районах престижности»). А сейчас речь пойдёт о отдельных «формулах цены квартиры» для каждой зоны и для каждого типа квартир.
Чтобы читателю не пришлось перечитывать первую часть
статьи, напомним, как рассчитывается цена квартиры с помощью «формулы цены». За
основу берётся цена «эталона» — квартиры с определёнными характеристиками
(всего таких характеристик 12), и эта цена умножается на поправочные
коэффициенты, отражающие отличия оцениваемой квартиры от «эталонной». Большая
часть их даётся уже в готовом виде, но вот три коэффициента нужно рассчитывать
самому. Это те, которые учитывают отличия площадей (общей, жилой, кухни): для них
указывается только величина изменения цены квартиры в процентах на каждый
процент отличия площади от «эталонной» (о том, как рассчитать такие
коэффициенты, чуть позже).
Начнём с «формул цены» для отдельных «риэлтерских
зон». Для каждой зоны (правда, не совсем для каждой: центр и прилегающие к нему
районы пришлось объединить) поправочные коэффициенты будут свои. Они приведены
в таблице 1.
|
Параметр
«формулы цены» |
Значение
параметра для зоны: |
|||
|
Центр и
прилегаю-щие районы |
По линии
метро |
Средней
отдалён-ности |
Отдалён-ные
рай-оны |
|
|
Цена «эталонной» квартиры,
тыс. руб. |
189 |
168 |
157 |
146 |
Изменение цены в процентах на каждый
процент отличия площади от «эталонной»
|
||||
|
Для общей площади |
0,388 |
0,655 |
0,794 |
0,765 |
|
Для жилой площади |
0,522 |
0,08 |
0,03 |
0,209 |
|
Для площади кухни |
0,59 |
0,259 |
0,181 |
0,133 |
Поправочные коэффициенты
|
||||
|
Квартира 2-комнатная |
0,837 |
0,953 |
0,958 |
0,862 |
|
Квартира 3-комнатная |
0,871 |
1,081 |
0,977 |
0,831 |
|
Квартира 4-комнатная |
0,891 |
1,041 |
0,993 |
0,839 |
|
Дом кирпичный |
1,166 |
1,132 |
1,061 |
1,14 |
|
Квартира на крайнем этаже |
0,841 |
0,904 |
0,954 |
0,954 |
|
В доме более 5
этажей |
1,051 |
1,132 |
1,076 |
1,059 |
|
Нет балкона или лоджии |
0,97 |
0,99 |
0,962 |
0,991 |
|
Есть телефон |
1,124 |
1,131 |
1,078 |
1,147 |
|
Комнаты изолированные |
1,134 |
1,133 |
1,034 |
1,048 |
|
Квартира полногабаритная |
0,963 |
— |
1,018 |
1,151 |
За «эталоны» здесь приняты находящиеся в
соответствующей зоне однокомнатные квартиры общей площадью 30 кв. м, жилой 17
кв. м, кухней 6 кв. м, на промежуточном этаже панельного дома высотой 4-5
этажей, с балконом, но без телефона, не полногабаритные. Цены «эталонных»
квартир указаны в первой строке таблицы (но нужно учесть, что это цены
января-марта, сейчас они где-то на 5-7%
ниже). Прочерки в этой и следующей таблице означают, что данная характеристика
не влияет на цену.
Допустим, оцениваемая квартира находится в зоне
средней отдалённости, её общая площадь — 36 кв. м, что на 20% больше, чем у
«эталонной». А раз каждый процент изменяет цену на 0,794%, то цена
увеличивается в сравнении с эталоном на 20×0,794=15,9%. Стало быть, поправочный
коэффициент, учитывающий отличие общей площади, будет равен 1,159. Если бы
общая площадь квартиры была 27 кв. м, на 10% меньше эталона, то её цена была бы
ниже на 7,9%, т.е. поправочный коэффициент составил бы 0,921. Так же
рассчитываются коэффициенты для жилой площади и площади кухни. Нужно только
иметь в виду, что это способ расчёта — приближённый. Если различия площадей
оцениваемой и «эталонной» квартиры велики (больше чем на 30-40%), то лучше
использовать точный способ. Он состоит в том, что берётся отношение площадей
оцениваемой квартиры и «эталонной» (т.е. во сколько раз они различаются) и
возводится в степень процентного изменения цены. В приведённых примерах это
будет (36/30)0,794=1,20,794=1,156 и (27/30)0,794=0,90,794=0,92.
Любопытно, что по линии метро квадратный метр общей
площади в трёх- и четырёхкомнатных квартирах оказывается дороже, чем в
однокомнатных; практически не влияет здесь на цену квартиры отсутствие балкона.
Полногабаритные квартиры по линии метро стоят столько же, сколько обычные. В
центре же и рядом с ним они и вовсе дешевле стандартных: дело в том, что
полногабаритные квартиры в центре — обычно в домах очень старой постройки и это
снижает цену (конечно, в среднем), несмотря на формально более хорошую
планировку.
Рассчитаем теперь цену двухкомнатной квартиры общей
площадью 45 кв. м, жилой 25,5 кв. м, кухней 9 кв. м, расположенной на последнем
этаже девятиэтажки по линии метро, без балкона, но с телефоном, со смежными
комнатами, не полногабаритной. Коэффициенты для расчёта цены квартиры берутся
из столбца «по линии метро», цена
рассчитывается как: 168 тыс. руб. [цена «эталонной» квартиры] ∙ (45/30)0,655
[поправка на отличие в общей площади] ∙ (25.5/17)0,08
[поправка на отличие в жилой площади] ∙ (9/6)0,259 [поправка на отличие в площади кухни] ∙
0,953 [квартира 2-комнатная] ∙ 0,904 [на крайнем этаже] ∙
1,132 [в доме больше 5 этажей] ∙
0,99 [нет балкона] ∙ 1,131 [есть
телефон] = 168 тыс. руб. ∙1,634 =
= 275 тыс. руб.
В таблице 2 приведены параметры «формулы цены» для
квартир разных типов («комнатности»). За «эталон» здесь приняты квартиры,
расположенные в отдалённых районах, на промежуточном этаже панельного дома
высотой до 5 этажей, с балконом или лоджией, без телефона, не полногабаритные.
Площади «эталонной» однокомнатной квартиры такие же, как для «формулы цены» по
отдельным зонам. «Эталонная» двухкомнатная квартира имеет общую площадь 44 кв.
м, жилую 28 кв. м и кухню 6 кв. м; трёхкомнатная — общую площадь 60 кв. м,
жилую 42 кв. м, кухню 7 кв. м; четырёхкомнатная — общую 72 кв. м, жилую 52 кв.
м, кухню 7 кв. м. И, в отличие от предыдущей таблицы, среди поправочных
коэффициентов присутствуют учитывающие местоположение квартиры в той или иной
зоне (но зато нет связанных с числом комнат).
|
Параметр
«формулы цены» |
Значение
параметра для квартир с числом комнат: |
|||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
|
Цена «эталонной» квартиры,
тыс. руб. |
156 |
196 |
239 |
300 |
Изменение цены в процентах на каждый
процент отличия площади от «эталонной»
|
||||
|
Для общей площади |
0,727 |
0,813 |
0,845 |
0,49 |
|
Для жилой площади |
0,128 |
0,021 |
0,238 |
0,549 |
|
Для площади кухни |
0,011 |
0,138 |
0,232 |
0,437 |
Поправочные коэффициенты
|
||||
|
Центр |
1,355 |
1,377 |
1,495 |
1,588 |
|
Прилегающие к центру районы |
1,269 |
1,289 |
1,286 |
1,431 |
|
По линии метро |
1,154 |
1,169 |
1,262 |
1,189 |
|
Средней отдалённости |
1,011 |
1,015 |
1,009 |
1,013 |
|
Дом кирпичный |
1,061 |
1,102 |
1,238 |
1,152 |
|
Квартира на крайнем этаже |
0,974 |
0,937 |
0,916 |
— |
|
В доме более 5
этажей |
1,057 |
1,096 |
1,095 |
1,064 |
|
Нет балкона или лоджии |
0,957 |
— |
0,997 |
1 |
|
Есть телефон |
1,11 |
1,123 |
1,187 |
1,143 |
|
Комнаты изолированные |
— |
1,022 |
1,056 |
— |
|
Квартира полногабаритная |
1,124 |
1,076 |
— |
1,1 |
Рассчитаем цену той же квартиры, что и в предыдущем
примере, но пользуясь данными таблицы 2. Коэффициенты берутся из столбца для
двухкомнатных квартир, получаем: 196 тыс. руб. [цена «эталонной» квартиры]
∙ (45/30)0,813 [поправка на отличие в общей площади] ∙
(25.5/17)0,021 [поправка на отличие в жилой площади] ∙ (9/6)0,138
[поправка на отличие в площади
кухни] ∙ 1,169 [по линии метроо] ∙ 0,937 [на крайнем этаже] ∙
1,096 [в доме больше 5 этажей] ∙
1,123 [есть телефон] = 196 тыс. руб. ∙1,438 = 282 тыс. руб. Как видно, результат получился другой,
но не намного (на 2,5%).
Константин
Глущенко,