Новая Сибирь, 6 февраля 1998 г., № 4 (284), с. 3

В ажиотаже на рынке недвижимости виновата не деноминация, а закон о контроле за соответствием крупных расходов доходам физических лиц

Рынок жилья взяли на испуг

П

очти весь прошедший год рынок жилья нашего города пребывал в застое. Спрос был невелик, цены росли нехотя, временами даже снижаясь. Но последние два месяца года стали неожиданным подарком для агентств недвижимости, давно не видевших такого наплыва покупателей. Продавцы квартир отреагировали на этот бум в полном согласии с учебниками экономики: цены стремительно полезли вверх.

Хотя некоторые риэлтеры скептически относятся к показателю средней цены 1 квадратного метра общей площади выставленных на продажу квартир, считая ее чем-то вроде средней температуры по больнице, он служит хорошим индикатором конъюнктуры на рынке жилья. Подтверждение тому — график изменения средней цены 1 кв. м в течение минувшего года, который позволяет без многословных описаний представить себе, что происходило на вторичном рынке жилья Новосибирска, т.е. рынке «бывших в употреблении» квартир (источник данных о ценах — еженедельные обзоры, публикуемые в «Доске объявлений»; цены взяты на последнюю неделю месяца).

За первые десять месяцев «средний» квадратный метр подорожал на 3,6 процента (среднемесячный рост — 0,35 процента), отстав и от инфляции, и от увеличения курса доллара. Любопытно, что в августе-сентябре снижению общего уровня цен в Новосибирске сопутствовало почти синхронное уменьшение средней цены жилья. Однако напрашивающееся умозаключение, что рынок жилья чутко отреагировал на дефляцию (обязанную, к слову, летнему удешевлению сельхозпродукции) далеко от истины. Просто в эти месяцы люди предпочитают отправиться на отдых, а не заняться хлопотной покупкой квартиры. А выставляют жилье на рынок в основном те, кому недосуг ждать окончания отпускного сезона, и чтобы квартира «ушла» быстро, назначают цену поменьше, опуская тем самым планку среднего уровня цен. Отдохнув, потенциальные покупатели приходят к риэлтерам, внося некоторое оживление на рынок жилья, но довольно вялое в последние годы. Не стал исключением и минувший: за октябрь средняя цена квадратного метра выросла на 1,3 процента. Казалось бы, и дальше ему дорожать столь же медленно.

Но в ноябре-декабре спрос на жилье резко подскочил, подстегнув цены: за эти два месяца они увеличились на 8 с лишним процентов (за один ноябрь рост был лишь чуть меньше, чем за всю предыдущую часть года). Страх перед деноминацией? В какой-то мере, видимо, да. Наряду с успокоительными публикациями Центробанка в прессе нередко появлялись предсказания, что замена денег вызовет рост цен. Те, кто опасался такого развития событий, стал торопиться приобрести квартиру до «дня Х», тем самым рост цен и спровоцировав. Тут пессимистам бы и торжествовать: на вторичном рынке жилья их пророчества сбылись с лихвой и досрочно.

Однако странное дело: о деноминации было объявлено еще в начале августа, тогда бы осторожным покупателям и потянуться в агентства недвижимости, отложив отдых. Но, как видно на графике, известие о деноминации рынок не встревожило ни в августе, ни в следующие пару месяцев. Есть, конечно, национальная безалаберность, отраженная в народных мудростях насчет жареного петуха и грянувшего грома. Но не настолько же!

Динамика спроса и цен на рынке жилья говорит о том, что главная пружина ажиотажа последних месяцев года в другом. В ноябре случилось событие, которого с трепетом ожидали те, у кого есть большие деньги: Госдума приняла Закон «О государственном контроле за соответствием крупных расходов на потребление фактически получаемым физическими лицами доходам». А это уже пострашней замены денег. Правда, вступить в силу закон должен был через полгода после окончательного утверждения — подписания Президентом, и поначалу крупной считалась бы покупка в 1500 минимальных зарплат, т.е. 125,24 млн руб. (поскольку речь о прошлом годе, все суммы будут в старых деньгах), что больше средней цены двухкомнатной квартиры в Новосибирске, лишь еще через какое-то время опустившись до планки в 1000 этих зарплат. Но такие подробности были известны далеко не многим, да и береженого Бог бережет, и обладатели хороших сумм бросилась в агентства недвижимости. Одни — чтобы купить квартиру себе, пока налоговая инспекция еще не принялась выяснять, откуда взялись деньги на это. Другие — чтобы превратить деньги в недвижимость: продав ее потом, вырученные средства можно будет безбоязненно тратить на другие «крупные расходы на потребление», предъявив той же налоговой инспекции бумаги о продаже своей квартиры.

В итоге к концу года рост цен на жилье опередил инфляцию и курс доллара. За год средняя цена 1 кв. м общей площади увеличилась на 12 процентов — с 2,153 до 2,412 млн рублей (в долларах на 4,5 процента, с 387 до 405 долларов). По районам города, как их выделяют риэлтеры, рост средней цены 1 кв. м такой: наибольший в отдаленных районах левобережья — 17,1 процента, в прилегающих к центру районах и по линии метро — 11,5 процентов, в центре — 8,9 процентов, наименьший в так называемых «престижных пригородах» (Академгородок, Краснообск) — 2,8 процента. Из квартир больше всего подорожали двухкомнатные: на 18 процентов (с 94,8 до 111,9 млн рублей), однокомнатные выросли в цене на 14 процентов (с 70 до 79,8 млн рублей), трехкомнатные — на 9,9 процента (со 181,8 до 186,9 млн рублей).

Не обошел ажиотаж спроса и первичный рынок жилья — новых квартир. Но здесь скачка цен не породил. Во-первых, потому что в среднем на нем цены и так довольно высоки, а во-вторых, из-за особенностей этого рынка. На вторичном рынке каждый продавец продает одну квартиру (обычно) и заинтересован в том, чтобы выручить за нее как можно больше. А компании-продавцы на первичном рынке реализуют десятки, а то и сотни квартир в новых домах, и им важен оборот — как можно быстрее распродать жилье, чтобы вложить полученные деньги в дальнейшее строительство. И выиграв на цене, они потеряли бы в объеме выручки.

Как известно, Совет Федерации закон о госконтроле за крупными покупками в декабре дружно (104 голосами из 111) завалил. Но бум уже состоялся. И даже в первой половине января цены на жилье по инерции продолжали расти — продавцы квартир еще не осознали, что поезд ушел. И надолго: те, кто имели возможность, даже напрягшись, купить жилье, большей частью постарались сделать это до Нового года. А накопить денег на квартиру ох как непросто. Так что ряды клиентов агентств недвижимости, значительно поредев в сравнении с «предажиотажным» периодом, восстановятся теперь очень не скоро. За резким снижением спроса покатятся вниз и цены, уже поползшие вниз с середины января.

Выиграли от бума продавцы квартир, успевшие сбыть их во время всплеска цен. Проиграли же покупатели (на вторичном рынке) — заплатить пришлось больше, а угроза, вынуждавшая торопиться с приобретением, миновала. Правда, не навсегда — пресловутый закон перерабатывается и через какое-то время вновь всплывет. Интересно, всполошит ли он опять рынок или пугаться тогда будет уже почти некому?

Константин Глущенко,

специально

для «Новой Сибири»