Недвижимость,
16 ноября 1998 г., № 45 (92), с. 10-11
В советские времена, когда доступ к "элитному
жилью" давало высокое положение в партийно-государственной иерархии,
свобода выбора у попавших в круг избранных была невелика - разве что в
устройстве внутренней планировки, сам же тип жилища жестко регулировался
неписанными внутрикастовыми правилами. Сейчас, когда оно доступно тем, кому по
карману его приобретение, выбор определяется почти исключительно вкусами
покупателя. И за последние годы среди состоятельных людей, которые при покупке
жилья могут позволить себе ориентироваться только на свои потребности,
сложилась система предпочтений, позволяющая вести речь о типологии "жилья
для богатых".
На заре
рыночных реформ предполагалось, что односемейные жилые дома, чаще называемые
коттеджами, станут у нас массовым типом жилья. Как на Западе. И действительно,
в начале 90-х годов начался было бум коттеджного строительства. Некоторые
горячие головы предупреждали даже об опасности дезурбанизации - оттоке
населения крупных городов в пригороды, из-за чего городские районы, в первую
очередь центральные, станут приходить в упадок. Тоже как на Западе.
Но жизнь
распорядилась иначе - при нынешнем соотношении цен и доходов приобретение
коттеджа доступно только очень обеспеченным людям. А напоминанием о
несостоявшемся буме осталось немалое число пустующих (по некоторым данным -
30-40% от общего количества) или так и не достроенных односемейных домов в
пригородах всех крупных российских городов. Многие из них строились не по
конкретному заказу, а "на неизвестного заранее покупателя", причем не
сильно отличаясь от очень хорошего - по советским меркам - капитального дачного
дома. Покупателей же с большими деньгами такой уровень комфорта, естественно,
не устраивает, да и планировку они предпочитают определять сами, и довольно
много заложенных впрок коттеджей спроса не нашло.
Так что
типовых коттеджей - незначительная часть, в основном они построены (или
строятся) на заказ по индивидуальным проектам. И потому весьма разнятся между
собой. Но о некоторых типичных чертах, характеризующих "приличные"
коттеджи, все же можно сказать. Располагаются они обычно в близких пригородах,
изредка в пределах городской черты. Высота - два-три этажа, общая площадь
300-1000 кв. м (для сравнения: четырехкомнатная квартира улучшенной планировки
- 90-100 кв. м, полногабаритная - до 120 кв. м), не менее двух ванных комнат.
И, само собой, встроенный гараж с входом из дома, зачастую рассчитанный не на
одну машину. Цены коттеджей, естественно, очень сильно варьируются, завися не
только от потребительских качеств, но и от местоположения. Можно назвать лишь
порядок величины: 200-350 тыс. долл. Но это для областных центров Сибири,
Урала, средней полосы России. А вблизи Москвы не предел и 1 млн долл.
Однако и
построенные по индивидуальным заказам коттеджи преобладающим типом "жилья
для богатых" не стали. Одна из причин - проблема с инженерными
коммуникациями. Прежде предполагалось, что затраты на проведение дорог,
прокладку водопровода, канализации и т.п. будут брать на себя местные власти,
на деле же они целиком легли на застройщиков, зачастую оказываясь неподъемными
(кстати, и поэтому тоже строительные фирмы бросили часть коттеджей
недостроенными, а часть так и не могут продать).
Но главное
все же не в этом. Пригородные коттеджные поселки - порождение другого образа
жизни, "автомобильной цивилизации", где автомобиль стал обыденным
предметом первой необходимости, а умение водить его распространено чуть ли не
столь же широко, как грамотность. И для вторых-третьих членов семьи нет проблем
самим отправиться на машине за покупками или, к примеру, отвезти детей в школу,
не обременяя этим работающего главу семьи. Да и ездить приходится не так уж
далеко: выбор в ближайшем пригородном супермаркете мало чем уступит городскому
(конечно, если говорить о товарах повседневного спроса, а не об изысках,
которые и в городе нужно поискать).
В
отечественных коттеджных поселках, которые зародились всего несколько лет
назад, социальной инфраструктуры - магазинов, предприятий бытового
обслуживания, школ и т.п. - практически нет. Не компенсирует это и
инфраструктура соседних старых пригородных поселений - ассортимент магазинов в
них по-прежнему убог (правда, не настолько, как раньше), об уровне школ в
сравнении с городскими нет и речи, а многих видов предприятий бытового
обслуживания нет вовсе. И за всем этим нужно отправляться в город. Для
предпринимателя-главы семьи такая обуза непосильна, а жены наших бизнесменов в
массе своей водить машину не умеют. К тому же такой образ жизни просто очень
непривычен. И образовался заколдованный круг - при нынешней численности
населения коттеджных поселков создавать в них объекты социальной инфраструктуры
невыгодно, а рост поселков тормозится ее отсутствием.
Еще одна,
не менее важная сторона - особенности национальной психологии. Человек Запада -
индивидуалист, его внеслужебные интересы замыкаются главным образом в семье.
Наш же - коллективист, для него большое значение имеет общение с друзьями,
приятелями, знакомыми. И став предпринимателем, вряд ли утратит потребность в
этом, находя отдохновение в подстригании лужайки у дома. Но переезд в пригород
возможности для неформального общения значительно сужает.
Эти причины
заметно снижают привлекательность жизни в коттедже, несмотря на такие ее
преимущества как тишина, отсутствие городской суеты, хорошая экологическая
обстановка, свой земельный участок у дома.
Как только
в России появился рынок жилья, богатые покупатели стали стремиться приобретать
квартиры в центре города. Причем, конечно, большие - с четырьмя и более
комнатами, реже несколько смежных (обычно две) маленьких с тем, чтобы
превратить их в одну большую. На рынке жилья большинства российских городов уже
довольно давно (а в последнее время - даже в Москве) предложение превышает
спрос. Но для больших квартир в центре превышение гораздо меньше среднего,
временами они даже оказываются в дефиците. Это отразилось и на соотношении цен:
например, в Новосибирске однокомнатная квартира в центре дороже расположенной
на окраине примерно в 1,8 раза, а четырех-пятикомнатная - в 2,2. Еще года
три-четыре назад чрезвычайно выгодной операцией для риэлтеров было расселение
"коммуналок" в центре: затраты на покупку отдельных квартир прежним
жильцам и "евроремонт" освобожденной квартиры оказывались несравнимо
ниже цены, за которую ее можно было затем реализовать.
Резоны, по
которым состоятельные люди стремятся в центр города, довольно очевидны.
Во-первых, жить в доме вблизи главной площади (а в некоторых городах и прямо на
ней) престижно. Этот стереотип коренится еще в тех временах, когда там жила
преимущественно советская "элита" и приближенные к ней лица.
Во-вторых, в наших городах наиболее развитая социальная инфраструктура - именно
в центре, здесь находятся лучшие
магазины, многие увеселительные заведения, театры и т.п. И в-третьих, до центра
города просто добираться.
В
большинстве крупных городов на вторичном рынке жилья диапазон цены 1 кв. м общей площади хорошей многокомнатной
квартиры в центре - 700-1200 долл. (в зависимости от качества дома и квартиры,
местоположения, этажа и т.д.). Площадь такой квартиры обычно где-то 100-120 кв.
м, т.е. стоит она 70-150 тыс. долл. Но на рынок попадают (хотя не часто) и
квартиры площадью 200-250 кв. м. Они обходятся не дешевле коттеджа: в 200-300
тыс. долл. В Москве отсчет цен в центре начинается для многокомнатных квартир с
1600-1700 долл./кв. м (при средней по столице менее 1000 долл./кв. м).
Тяготение
слоя состоятельных людей к центру города не могло пройти мимо внимания
девелоперских фирм - строящих жилье на продажу, которые стали возводить в
центральных районах почти исключительно "дома для богатых" с гораздо
более комфортабельными квартирами, чем "элитные" времен социализма.
Такие дома строятся только по индивидуальным проектам, в доме или рядом с ним
сооружаются гаражи; квартиры имеют просторные кухни, холлы и т.п. (общая
площадь превышает жилую в два раза, тогда как в обычных квартирах - в полтора),
две ванные, часть квартир - в двух (а то и трех) уровнях. В некоторых домах у
квартир свободная планировка: внутренние стены можно в любой момент переместить
как захочется. В подъездах обязательно домофон, нередко охрана.
Предусматривается отделка (иногда и внутренняя планировка) в соответствии с
пожеланиями будущего жильца.
Что
характерно, цены вновь построенных "элитных" квартир зачастую вполне
конкурентоспособны с ценами старых - но хороших - квартир в центре (тогда как в
среднем цены первичного рынка жилья примерно в 1,5-2 раза выше цен вторичного).
Например, в Новосибирске цена 1 кв. м в "домах для богатых" до сих
пор не превышала 1000-1200 долл. В других крупных городах она бывает и выше, но
обычно не более 1500 долл. - кроме Москвы, где 1 кв. м новой
"элитной" квартиры стоит несколько тысяч долларов.
Так что
вместо предсказывавшегося некоторыми специалистами оттока населения из
центральных районов крупных городов произошло прямо противоположное. У центра
очевидные недостатки - шум, загазованность. Нередко плюс нехватка места для
организации хорошей придомовой среды: "элитный" дом может стоять
вплотную с "хрущобой" с ее мусорными баками и прочими прелестями. Тем
не менее это перевешивается преимуществами. А для отрешения от городской суеты
некоторые приобретают еще и загородный дом - не столь фешенебельный как
коттедж, предназначенный для постоянного проживания, но все же комфортабельней
обычной дачи (и еще отличающийся от нее тем, что отдых в нем состоит просто в
"слиянии с природой", а не в лелеянии овощей-ягод).
Конечно,
"дома для богатых" строятся не только в центральных районах -
свободных площадок там довольно мало (хотя их находят даже в Москве и
Санкт-Петербурге). Но если теперь жилой дом возводится в центре, то только
такого типа.
Не так
давно возник новый (по-видимому, специфически российский) вид жилья для
состоятельных людей - жилой комплекс, представляющий собой своего рода
"резервацию", в которой есть все для комфортабельной (и, что
немаловажно, безопасной) жизни. Он представляет собой единую систему,
включающую один или несколько жилых домов, придомовую среду и собственную
социально-бытовую инфраструктуру. Такие жилые комплексы строятся как в
пригородах, так и в пределах города. Но
и в последнем случае - не в "каменных джунглях", а в экологически
чистых местах. Обычно они располагаются там, где еще есть кусочки нетронутой
природы (лес, роща, поле, луг), часто у берега реки, озера, водохранилища.
Подробнее лучше показать на примерах.
Одиниз них
- жилой комплекс “Изумрудный” на берегу Бердского залива. Он включает несколько
жилых зданий (десять с числом квартир от 4 до 14 и одно 54-квартирное),
отдельно стоящие капитальные гаражи, оздоровительный центр (со спортзалом,
бассейном, саунами), кафе, торговый центр, в перспективе - бизнес-центр. Кроме
того, имеются парикмахерская, зимний сад, летнее кафе и многое другое. Все это
находится внутри огороженной и охраняемой территории, в которую входит и пляж.
Трехкомнатные квартиры имеют площадь до 190 кв. м, четырехкомнатные - от 170 до
240, и в тех, и в других по две ванные комнаты; высота потолка - 3 м; ряд
квартир -двухуровневые. Сверх того в домах есть нежилые помещения, которые
можно использовать, например, в качестве классных комнат, игровых комнат для
детей, клубов и в других целях. Цена квартир в этом жилом комплексе - 130-185
тыс. долл. (750 долл./кв. м).
Еще один
комплекс строился в районе "обкомовских дач", на берегу Оби, в 14 км
от центра. В нем должно было быть четыре жилых здания (с числом квартир от 30
до 70), двухэтажный гараж, детский сад, почта, магазин. Цена 1 кв. м общей
площади квартир - примерно 800 тыс. долл.
А вот в
Чите площадку для жилого комплекса удалось найти прямо в центре - но в его
тихом и чистом уголке, на берегу реки Читинки. Строительство должно было
начаться летом прошлогого года. Комплекс включает в себя 177-квартирный дом из
четырех блоков (в самой высокой части - 17 этажей), автостоянки в его цокольном
этаже, подземные гаражи в тех уровнях (они встроены в береговую террасу реки),
теплые спортивно-развлекательные сооружения, а также зимний сад, теннисный
корт, сауну с бассейном, детские игровые комнаты, магазины, кафе, предприятия
бытового обслуживания. Все помещения связаны между собой теплыми переходами и
лифтами; квартиры верхних этажей имеют выход на кровлю. Предусмотрена резервная
система жизнеобеспечения (электро-, водо-, теплоснабжение), у комплекса будет
собственная эксплуатационная служба и служба охраны. Квартиры имеют свободную
планировку, теплые лоджии - с тройным остеклением - либо обширные эркеры в
17-этажной части, предназначенные для домашних оранжерей. Цены квартир - от 420
долл./кв. м, за гараж плата отдельная: от 3.2 до 6.8 тыс. долл.
В Москве
несколько жилых комплексов такого рода, уже построенных и строящихся (например,
один из них - “Золотые ключи”, расположенный в месте слияния рек Раменка и
Сетунь, неоднократно рекламировавшийся в прошлом году в еженедельном
"Коммерсанте"). Отличаясь составом и масштабами, они, как правило,
сходны в том, что имеют в качестве неотъемлемой части более или менее обширный
земельный участок (который огораживается и охраняется по периметру). Цены в
московских жилых комплексах примерно такие же, как в "домах для
богатых".
* * *
Как видно,
жилищные притязания наших состоятельных людей в сравнении с зарубежными
довольно скромны. Так там живут представители среднего класса. Богатые же
предпочитают замки или поместья с многогектарными угодьями, а если в городе -
то целый этаж дома, если не весь дом. У нас это исключение. Причины - на
поверхности. Замков в России сроду не было; поместье, правда, построить можно,
но поскольку частная собственность на землю пока только декларирована, то
"угодья" будут меряться не гектарами, а сотками. Но главное, пожалуй,
в том, что такую недвижимость сейчас если иметь, то лучше за рубежом.
Во-первых, уверенности в завтрашнем дне по-прежнему нет - может случиться,
снова обратят в "достояние народа". Во-вторых, даже нажитые праведным
путем состояния отнюдь не безгрешны перед налоговой системой, а значит, все
время висит дамоклов меч обращения взыскания на недвижимость. Хотя вероятность
такой коллизии невелика, но она все же нервирует, склоняя к относительно
скромным (конечно, в сравнении с
возможностями) приобретениям - береженого бог бережет. Так что ситуация в
жилищной сфере служит хорошим индикатором отношения к инвестициям в России вообще.
Если крупные предприниматели боятся вкладывать очень большие средства в
собственное жилье, то что уж говорить о почти неликвидных вложениях в
производство.