Недвижимость,
26 января 1998 г., № 3 (50), с. 70-71
ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 1997 г.
Падение и взлет.
Большую часть минувшего года риэлтеры пребывали в
унынии, удрученные становившейся уже привычной вялой конъюнктурой на рынке
жилья. Но последние месяцы года преподнесли им сюрприз — ажиотажный спрос на
квартиры, какого уже давно не случалось.
Взлетели и цены — темпами, которые, как казалось,
навсегда ушли в прошлое. Общую картину поведения средней по городу цены 1 кв. м
общей площади выставленных на продажу “подержанных” квартир дает рис. 1.
Текущая цена на нем — стоимость 1 кв. м общей площади на последнюю неделю
месяца (согласно публикациям “Доски объявлений”). Но сам по себе рост цен на
жилье ни о чем не говорит, ведь дорожает не только оно. Другими словами, рубли,
в которых фиксируется текущая цена, каждый месяц разные, все более
обесценившиеся. Поэтому на рис. 1 приведена также динамика цены 1 кв. м,
“очищенная” от инфляции: в “неизменных” рублях (с покупательной способностью на
31 декабря 1996 года).
Как видно, до конца июля жилье вяло дорожало — за 7 месяцев оно поднялось в цене лишь на 3%, постоянно отставая от роста общего уровня цен на товары и услуги (чем и измеряется инфляция) в Новосибирске. Это значит, что рост цены 1 кв. м не компенсировал обесценения рубля, и в “неизменных” рублях жилье за это время стало дешевле на 6%. В сравнении с долларом оно дорожало сначала немного медленнее, а затем чуть быстрее, став к концу июля все же на 1,2% дешевле, чем в начале года.
В августе-сентябре стала снижаться и текущая цена 1 кв. м, упав за эти 2 месяца на 0,6%. Но одновременно уменьшился и общий уровень цен в нашем городе, причем вдвое больше: на 1,2%, так что в “неизменных” рублях квадратный метр немного подорожал. Общее между этими процессами лишь то, что они вызваны сезонным фактором, причины же совершенно различны. Инфляция сменилась дефляцией из-за летнего удешевления овощей-фруктов, снижение цен на которые перекрыло невысокое увеличение цен других товаров (и услуг). А жилье стало дешеветь из-за сокращения спроса — покупатели разъехались на отдых. Их приход со свежими силами на рынок жилья немного подогрел конъюнктуру: за октябрь средняя цена 1 кв. м поднялась на 1,3% (она стала даже слегка выше “предотпускной”), обогнав и рост курса доллара, и вновь принявшуюся за свое черное дело — правда, очень лениво — инфляцию.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
СРЕДНЯЯ
ЦЕНА 1 кв. м, % |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
дек. 96 |
янв. |
февp. |
маpт |
апp. |
май |
июнь |
июль |
авг. |
сент. |
окт. |
нояб. |
дек. |
|
|
Инфляция |
100,0 |
101,1 |
103,1 |
104,8 |
106,2 |
107,7 |
108,9 |
110,6 |
109,8 |
109,3 |
109,7 |
109,9 |
110,5 |
|
|
Куpс
доллаpа |
100,0 |
101,2 |
102,1 |
103,0 |
103,6 |
103,8 |
104,0 |
104,3 |
104,9 |
105,4 |
105,9 |
106,5 |
107,2 |
|
|
Текущая
цена 1 кв.м |
100,0 |
100,3 |
100,8 |
101,0 |
102,1 |
102,5 |
102,8 |
103 |
102,5 |
102,3 |
103,6 |
107,2 |
112 |
|
|
Цена 1
кв.м в рублях к 1.I |
100,0 |
99,2 |
97,7 |
96,4 |
96,1 |
95,2 |
94,4 |
93,1 |
93,4 |
93,7 |
94,5 |
97,5 |
101,4 |
|
|
Цена 1
кв. м в долларах |
100,0 |
99,1 |
98,7 |
98,1 |
98,5 |
98,7 |
98,8 |
98,8 |
97,8 |
97,1 |
97,9 |
100,7 |
104,5 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
А вот в ноябре цена 1 кв. м выросла почти на столько
же, что и за все предыдущие 10 месяцев — на 3,4%, в декабре же и вовсе на 4,5%;
за эти 2 месяца средние цены на жилье подскочили более чем на 8%. Можно было бы
отнести это на боязнь приближавшейся деноминации, но взгляд на динамику средней
цены жилья говорит, что главное все же не в этом. О деноминации было объявлено
в начале августа, тогда и следовало бы ожидать реакции рынка. Пусть даже с
месячным запозданием, но ведь ажиотаж начался лишь в ноябре. А случилось тогда
событие, давно висевшее дамокловым мечом над обладателями круглых сумм: 19
ноября Госдума приняла закон о госконтроле за крупными покупками. Он должен был
вступить в силу где-то с Нового года, потому имевшие хорошие деньги в панике
бросились в агентства недвижимости — кто чтобы купить квартиру для себя, пока
не надо объяснять налоговой инспекции, откуда деньги, а кто для вложения своих
средств, чтобы потом, продав приобретенное жилье, показать ей законность
происхождения немалой суммы. Совет Федерации закон завернул на доработку (так
что есть шанс на еще один всплеск цен, когда — и если — этот закон будет вновь
приниматься), Однако случилось это в декабре, когда бум на рынке жилья уже
вот-вот должен был закончиться сам собой.
|
|
||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||
Всего же за год 1 кв. м вырос в цене ровно на 12% — с
2,153 до 2,412 млн. руб. (все цены, естественно, в прошлогоднем масштабе),
тогда как доллар — на 7,2% (с 5560 до 5960 руб.), рубль же подешевел в
Новосибирске на 10,5%. И в итоге квадратный метр подорожал и в валюте (на 4,5%,
с 387 до 405 долл.), и в “неизменных” рублях (на 1,4%, до 2,183 млн.
руб.). Значительно увеличился разброс
цен на жилье: если в начале года в пригородах 1 кв. м стоил от 1,3 до 2,5 млн.
руб., то в конце — от 1,6 до 3,8 млн. руб., в центре диапазон цен изменился с
2,5-4,7 до 2,8-6,5 млн. руб. А средняя цена 1 кв. м больше всего поднялась в
отдаленных районах левобережья: на 17,1%, меньше всего — в "престижных пригородах":
на 2,8% (в центре — на 8,9%, в прилегающих к нему районах и по линии метро — на
11,5%). Различие в средних ценах центра и пригородов за год уменьшилось с 1,78
до 1,64 раза.
Как выросли за год средние цены квартир, показывает
рис. 2. Сильнее всего подорожали “двушки” — на 18%, за ними идут
однокомнатные — 14%, далее
трехкомнатные — 9,9%. А вот большие квартиры поднялись в цене всего на 2,8%.
Чего же можно ожидать в нынешнем году? Предновогодний бум, несомненно, значительно сократил число будущих покупателей — большинство имевших возможность купить жилье постарались сделать это до Нового года. Так что традиционное новогодне-рождественское затишье на рынке жилья нынче будет очень долгим, не исключено, что оно продлится до лета. Значительное сокращение спроса будет сопровождаться даже не стабилизацией, а снижением цен (скорее всего, на 5-8%, до “предажиотажного” уровня, может, и больше). После этого, вероятно, до конца года цены будут оставаться относительно стабильными.
Константин Глущенко