Новая Сибирь, 31 октября 1997 г., № 41 (272), с. 3

Жилищное строительство в Новосибирске.

Новейшая история

Введение

Измерителем объема строительства в городе традиционно служит «ввод в действие общей площади жилых домов». Само название этого показателя таит в себе лукавство, столь свойственное статистике — как советской, так и унаследовавшей многие ее традиции российской. Дело в том, что сюда включаются общежития, интернаты, дома престарелых и т.п. — короче, любое жилье. Действительно же жилые дома — суммарная общая площадь квартир, то она оказывается заметно меньше.

Измерять объем жилищного строительства гораздо логичнее не площадью, а квартирами — ведь именно они, а не квадратные метры, нужны народу. Но тогда картина ухудшится (не только из-за исключения «неполноценного» жилья, но и из-за того, что средняя площадь квартир во вновь построенных домах год от года растет — значит, на одни и те же квадратные метры их будет приходиться меньше). А этого наша статистика не любит.

Информация об объемах жилищного строительства из разных источников довольно сильно разнится (о чем я тоже собираюсь поведать, но отдельно). В статье использованы сведения мэрии Новосибирска, поскольку они кажутся более достоверными. Но полных данных о числе построенных квартир у нее нет. Так что, испытывая неприязнь к показателю «квадратные метры общей площади», духовно близкому к валовым показателям советских времен, придется все же пользовать им.

Чтобы не порывать с традициями, отсчет «новейшей истории» взят с начала пятилетки, тем более что она оказалась последней. Нужно сказать, что до этого рост жилищного строительства в нашем городе отнюдь не был непрерывным. Были и спады, но, конечно, относительно небольшие и кратковременные. Обычно это случалось как раз на стыке пятилеток: отдав все силы завершению пятилетнего плана, на следующий год строители расслаблялись, и ввод жилья в первом году новой пятилетки оказывался ниже, чем в предыдущем.

1986—1988.

Перестройка с ускорением

В 1986 году в Новосибирске было сдано в эксплуатацию 502,2 тыс. кв. м общей площади жилья. В расчете на одного жителя города — 0,36 кв. м. В среднем же по России в тот год на душу населения было построено 0,46 кв. м.

В то, что было построено в 1986 году, вклад городских властей — 233 тыс. кв. м, они выступали также заказчиком строительства домов жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), вклад которых составил 24 тыс. кв. м. Вместе это дало половину (даже немного больше) объема жилищного строительства в городе.

Дальше начался бурный рост. В 1987 году объем ввода жилья увеличился на 8 с лишним процентов. Муниципального жилья (тогда оно называлось — «местных Советов»), однако, было построено чуть меньше, чем в предшествующем году, но зато кооперативное строительство подскочило в 2,8 раза — до 67,1 тыс. кв. м. В следующем, 1988, году рост был и того больше: общий объем жилищного строительства увеличился сразу на четверть и достиг абсолютного рекорда — 678 тыс. кв. м (0,48 кв. м на одного новосибирца). Пик, взятый городскими властями, — 330,6 тыс. кв. м.

Причины взлета тех лет глубоко искать не надо. Это было время начала реформ — пока еще в рамках социализма. Внедрялись разные формы хозрасчета, давшие возможность предприятиям формировать довольно значительные фонды — экономического стимулирования, социального развития и т.п., одновременно предприятия получали все больше самостоятельности. И бросились строить жилье. К тому же жилищное строительство во всех видах всячески поощрялось и стимулировалось (чему, кстати, и обязан столь бурный рост кооперативного строительства). Свою лепту внесла и светлой памяти программа «Жилье-2000», целью которой было добиться, чтобы у нас, наконец, приходилось по квартире на семью (но почему-то не на каждую, а на «практически каждую»).

Однако хватило всего этого ненадолго. Уже в 1989 году жилищное строительство в нашем городе покатилось вниз, упав на 12 с лишним процентов (но пока еще превышая уровень 1987 года). В целом по России спад наметился даже годом раньше. Был он невелик, всего 0,7 процента, но это был симптом: реформы впрок не пошли.

Мысли по поводу

(эпоха 1986—1991)

Поначалу новшества подстегнули экономический рост, «ускорение» будто бы состоялось. Но оказалось, что это было нечто вроде гальванизации трупа: дернувшись разок, советская экономика и впрямь посыпалась. Обнаружилось, что реформы ей противопоказаны. Так возник, все более нарастая, экономический кризис. Вопреки расхожим представлениям, связывающим его с развалом СССР и переходом к рынку, кризис этот берет начало еще в 1987 году, когда о переходе к рыночной экономике никто и не помышлял («идейки» об этом тогда только-только стали «подбрасывать», да и то очень робко, ученые и публицисты с диссидентскими наклонностями). Породил его как раз социалистический строй, точнее, попытка улучшить его.

И именно невозможность усовершенствовать «социалистический способ производства» не оставил иного выбора, чтобы избежать тупика, куда он неуклонно влек, кроме как вернуться на столбовую дорогу, по которой идет большинство человечества, — к рыночной экономике. Как к ней пошли, вопрос другой. Наверное, можно было меньшей кровью.

Вот на такие размышления навело разглядывание картинки с изображением динамики жилищного строительства в отдельно взятом Новосибирске. Потому как она складывалась под влиянием процессов, происходивших во всей стране.

1989—1991.

Прерванный полет

Итак, с 1989 по 1992 год строительство жилья в нашем городе неуклонно падало. Но это в целом. А если посмотреть по разным группам застройщиков, то дело обстоит не так однозначно. До 1992 года характерной чертой кризиса было то, что денег становилось все больше, а товаров все меньше. Денежные фонды у предприятий росли потому, что у них стала оставаться заметная часть средств, прежде изымавшихся у них в госбюджет. А вот с ним из-за этого начались трудности, весьма усугубленные антиалкогольной компанией. Поэтому бюджетные средства, выделяемые на жилищное строительство, с каждым годом урезались, и основной вклад в его спад в Новосибирске в 1989—1992 годах дало сокращение строительства муниципального жилья: в 1991 году доля городских властей в общем объеме ввода упала с примерно половины в 1986—1988 годах до менее трети. Быстро покатилось вниз и кооперативное строительство, державшееся на дешевых государственных кредитах. Правда, немного позже: его пик — 69,5 тыс. кв. м — приходится на 1989 год. В 1991 же году кооперативного жилья было сдано в эксплуатацию в 3,7 раза меньше: 19 тыс. кв. м.

Но у остальных застройщиков, как видно на рисунке, дела шли не так плохо. В том, что названо «ведомственное, частное и индивидуальное жилье», доля индивидуального строительства была и остается очень небольшой. Главным образом это ведомственное жилье, строящееся государственными предприятиями и учреждениями, и частное, возводимое на деньги негосударственных «структур». На отрезке 1986—1991 годов основной объем приходится на государственные предприятия. А у них, как говорилось, средств становилось все больше и они продолжали тратить их на строительство жилья. Хотя после рекордного рывка 1988 года объем ввода у этой группы застройщиков тоже упал, но гораздо меньше, чем у городских властей, в 1990 году даже немного вырос. Тем не менее в следующем году он снова снизился — хотя денег у предприятий стало еще больше, стоить они стали меньше: если промышленность вздувала цены, то и строители отстать не могли. Как раз с 1 января 1991 года были введены новые сметные цены, выросшие в 1,8 раза.

1992.

У предпоследней черты

А затем наступил 1992 год. Цены вообще были отпущены на свободу. Последствия оказались драматичными. Но и не делать этого было уже нельзя, время для постепенных шагов было растрачено. И в этом году жилищное строительство в Новосибирске достигло последней — как еще недавно казалось — глубины своего падения.

Всего было введено в действие 277,7 тыс. кв. м жилья (0,18 кв. м на одного жителя) — это немногим более половины (55 процентов) от уровня 1986 года и в 2,5 раза меньше рекорда 1988 года. Муниципального жилья было построено 46 тыс. кв. м — впятеро меньше, чем в 1985 году, и в 7,2 раза, чем в 1988 году. Кооперативное строительство вообще остановилось. Но у прочих застройщиков итоги спада не столь ужасающие: по отношению к пику 1988 года ввод жилья ими в 1992 году составил 71 процент, а к 1986 — 82 процента.

Что любопытно, за 1992 год жилищное строительство в нашем городе упало меньше, чем за предыдущий: на 19 процентов в сравнении с 31 процентом в 1991 году. У «прочих» застройщиков снижение объемов строительства в 1992 году и вовсе менее 7 процентов (правда, ввод муниципального жилья рухнул сразу в 2,3 раза). Главная причина, по-видимому, в том, что строители, не получая оплаты от заказчиков, работать все же продолжали, надеясь, что со временем все рассосется.

1993—1995.

Великий перелом

Однако уже в 1993 году наше жилищное строительство вновь пошло на подъем и неуклонно росло три года подряд, увеличившись за это время более чем в 1,4 раза. В 1995 году жилья в Новосибирске было построено 400,1 тыс. кв. м (0,29 кв. м на жителя) — больше, чем в 1991 году. От уровня 1986 года это 80 процентов, а от 1988 года — 59 процентов. Получили кое-какую поддержку ЖСК, что реанимировало кооперативное строительство: в 1993 году его объем был даже больше, чем в 1985. Больше стало строиться и муниципального жилья (но лишь два года, новый спад наметился здесь с 1995 года). Однако на общий объем жилищного строительства в городе муниципальное жилье уже решающего значения не имеет: его доля снизилась до 15—20 процентов. Первую скрипку играют теперь другие застройщики, уже в 1994 году они превысили свой прежний рекорд 1988 года.

Динамика новосибирского жилищного строительства на отрезке 1993—1995 годов коренным образом отличается от среднероссийской: в целом по России его объемы топтались примерно на уровне 1992 года, слегка то увеличиваясь, то уменьшаясь. Что же происходило в этот период с жилищным строительством в Новосибирске?

С одной стороны, борясь за выживание, строители начали приспосабливаться к новым условиям. Если раньше они строили только на заказ, то теперь стали строить и на продажу, превращаясь из подрядчиков в девелоперов. Еще до этого начали появляться вновь созданные — с самого начала как частные — строительные фирмы («Консинс», «Вираж» и др.), более разворотливые, чем бывшие прежде государственными. А с другой стороны, образовались и чисто девелоперские фирмы (они предпочитают называть себя финансово-строительными компаниями), которые специализируются на привлечении средств, финансировании строительства и продаже построенного на эти средства жилья, но собственно строительство ведут не сами, а заказывают подрядным фирмам (с этого начинал «Красный проспект», обзаводящийся теперь собственными строительными мощностями).

Хотя средства предприятий и прочих «структур» еще играют в жилищном строительстве существенную роль, во все большей степени стали привлекаться деньги конечных потребителей — населения. Для чего были найдены разные пути: продажа строящихся квартир с оплатой единовременно или по частям, продажа «квадратных метров», пока их не накопится на целую квартиру, договора долевого участия, жилищные сертификаты, различные облигации. Были изобретены также способы преодолевать нехватку «живых» денег: строители рассчитывались квартирами, а сами получали через какую-то (иногда довольно длинную и изощренную) цепочку обменов стройматериалы.

Широко распространилась достройка «незавершенки». График показывает только конечные результаты строительства — построенное жилье. Но в годы строительного бума второй половины 80-х и самого начала 90-х годов в Новосибирске было заложено великое множество жилых домов, завершить многие из которых средств у застройщиков уже не хватило. На середину 1994 года в «незавершенке» числилось 1,5 млн. кв. м общей площади жилых домов. И девелоперские фирмы стали достраивать такие дома, откупая их у прежних застройщиков (в уплату в большинстве случаев идут квартиры в доведенном до конца доме). Это, понятно, обходится гораздо дешевле, чем возводить дом заново, с нуля.

К слову, такова судьба и части муниципального жилья (например, фирма «Кварсис» взялась за достройку двух домов напротив ЦУМа, так что монументальный железобетонный забор, ставший неотъемлемой частью пейзажа этого места, наконец падет). Поэтому в том, что график показывает как муниципальное жилье, теперь заметная доля таковым не является — на деле она принадлежит фирмам, вложившим деньги в достройку, и уходит на рынок жилья.

1996.

Прерванный полет-2

Внушавшая осторожный оптимизм картина жилищного строительства в столице Сибири после 1992 года резко изменилась в прошлом году: ввод жилья рухнул сразу в 1,7 раза. Такого не было даже в худшие времена — тогда потребовалось четыре года (1989—1992), чтобы строительство жилья сократилось в 1,8 раза. Всего в 1996 году было сдано в эксплуатацию 231,6 тыс. кв. м общей площади (0,17 кв. м на душу) — меньше, чем в 1992 году; муниципального жилья — всего лишь 35,6 тыс. кв. м.

Кооперативного — вообще ни метра. Впрочем, это уже не имеет значения: остался недостроенным лишь один кооперативный дом, новых не закладывается. И когда этот дом будет закончен, кооперативное строительство в Новосибирске исчезнет как класс. Что характерно, на этот раз спад в ненамного меньшей степени коснулся и прочих застройщиков: ввод жилья ими снизился в 1,66 раза, тогда как мэрией — в 1,78. Упало жилищное строительство и в целом по России, правда, не столь обвально — «всего лишь» в 1,2 раза.

Причиной тому финансовая стабилизация, точнее, средства, которыми она была достигнута. Чтобы обуздать инфляцию, правительство стало экономить деньги на чем только можно и даже на чем нельзя. К примеру, государство перестало рассчитываться за заказанную им же самим продукцию с предприятиями. Так что строительство муниципального жилья получило удар с двух сторон: во-первых, перечисления из федерального бюджета на жилищное строительство были урезаны до предела, а во-вторых, увеличились недоимки налогов в городской бюджет.

Нехватка денег в экономике по цепочке неплатежей докатилась и до девелоперских фирм, заставив часть из них снизить темпы строительства или даже «заморозить» часть своих объектов. Меньше стало денег у потенциальных покупателей, да и самих покупателей. Сыграла свою роль и ценовая политика некоторых девелоперов. Они довольно быстро поднимали свои цены, что давало возможность строить больше «квадратных метров», чем было раскуплено. На фоне высокой инфляции это было незаметно, но когда она резко затормозилась, стало бросаться в глаза, отпугнув не только потенциальных покупателей, но и некоторых из уже вложивших свои деньги в строительство, которые стали изымать их.

1997—... .

Пока без названия

В нынешнем году, как рассчитывает мэрия, положение может несколько улучшиться. По ее оценкам, в 1997 году будет введено в действие около 300 тыс. кв. м жилья. В самом лучшем случае (на который она сама мало полагается) — 350 тыс.

Вряд ли можно предсказать, что будет дальше. На государство надежды мало: реальных шагов оно не предпринимает, отделываясь символическими жестами вроде пустопорожней программы «Жилище». Она была принята еще в 1993 году, затем в 1995 — основные направления нового этапа ее реализации, но кто видел хоть малейший след ее влияния на жилищное строительство? С того же 1993 года стоит вопрос об ипотеке, но до сих пор ни законодательной основы для нее, ни государственных структур (федерального агентства по ипотечному кредитованию) так и не создано. И начавшее было возникать ипотечное кредитование покупок жилья увяло на корню, вместо того, чтобы стать мощным средством увеличения платежеспособного спроса на жилье, а через это — роста жилищного строительства.

Приходится уповать на то, что строители, девелоперы и иже с ними постепенно все же выкарабкаются сами (как это было в нашем городе в 1993—1995 годах) согласно бессмертной максиме — «Спасение утопающих — дело рук самих утопающих».