Недвижимость,
21 июля 1997 г., № 24, с. 68
Спад в жилищном строительстве не обошел и дивелоперов. Но не всех.
Одной из жертв борьбы с
инфляцией стало жилищное строительство. Если в 1995 году в Новосибирске было
сдано несколько более 400 тыс. кв. м общей площади жилья, то в прошлом
Госархстройнадзор зафиксировал ввод в действие лишь 217 тыс. кв. м. С тем, что
строилось на бюджетные деньги, все ясно: если уж правительство экономило на
таких неотложных расходах как выплата пенсий и зарплат бюджетникам, то о финансировании
жилищного строительства и говорить нечего. А вот как ударила финансовая
стабилизация по деятельности дивелоперских фирм – строящих жилье на продажу?
Узнать это, казалось
бы, просто: достаточно сравнить перечень жилых домов, строительство которых по
прикидкам мэрии должно было завершиться в прошлом году (он публиковался в
светлой памяти еженедельнике "Недвижимость Сибири", насчитывая – если
учесть, что часть домов сдавалась отдельными блок-секциями – около 90
объектов), и фактически сданных в эксплуатацию (их 50). Однако, как
обнаружилось, в обоих списках дивелоперские фирмы в качестве застройщиков
присутствуют в единичных случаях, а многие, названия которых у всех на слуху (к
примеру, "Красный проспект" или "Кварсис") не фигурируют
вообще.
Разгадка в том, что
правовые отношения в строительстве сейчас представляют причудливую смесь
оставшихся от времен социализма с рожденными рыночной экономикой и потому
гораздо запутаннее, чем на Западе. Если там недвижимость – единое целое с
земельным участком, на котором она стоит, то у нас у застройщика вместо права
собственности на земельный участком – "землеотвод". А вот строение на
нем уже может быть частной собственностью. Большинству из тех, кто числится
ныне в застройщиках, землеотводы достались еще при "плановом
хозяйстве", но многим строить жилье самим теперь не по силам. И
дивелоперские фирмы сейчас, как правило, ведут строительство именно на таких
участках, заплатив за право на это их хозяевам (и за "незавершенку",
если она была) деньгами, будущими квартирами или чем-то еще.
По сути дивелопер
покупает недостроенный или даже не начатый жилой дом. Но землеотвод на себя не
переоформляет: в этом нет смысла, поскольку права собственности на участок он
все равно не приобретет, но наживет лишние хлопоты и дополнительные (скорее
всего, немалые) затраты. И тогда официальный статус дивелоперской фирмы –
инвестор; считается, что она лишь финансирует строительство, а застройщиком
формально по-прежнему выступает получатель землеотвода, хотя на деле к
строительству может уже не иметь никакого отношения. Но это самый простой,
"чистый" случай. Бывает, что застройщик берет дивелопера "в
долю", внося свою лепту в строительство если не деньгами, то, например,
материалами; бывает, что строительство одного дома финансируют несколько
дивелоперских фирм "в складчину".
Так что как бы ни
хотелось, дать картину той части жилищного строительства, которую ведут
дивелоперские фирмы, по официальным данным вряд ли возможно. Но все же
имеющаяся информация позволяет заключить, что в немалой степени прошлогодний
спад обязан и сокращению ввода в действие жилья, предназначавшегося для
продажи. Однако если в "нерыночном" строительстве анитинфляционные
меры оказались непосредственной причиной спада (снизилось финансирование
государственного строительства, уменьшились трансферты регионам, что вынудило
сократить муниципальное строительство, государство перестало оплачивать заказы
предприятиям, оставив их без средств для расчета с подрядчиками), то на
"рыночное" они воздействовали косвенно, через изменение всей
экономической ситуации.
Главным его следствием
явился острый недостаток оборотных средств у дивелоперских фирм, из-за чего они
были вынуждены снизить темпы строительства (не завершив в срок многие жилые
дома), а некоторые стройки и заморозить. У значительной части дивелоперов
существенным источником пополнения оборотных средств служат деньги покупателей
будущих квартир, оплачивающих свою покупку поэтапно в ходе строительства. Этот
поток финансирования в минувшем году заметно сократился из-за уменьшения
платежеспособного спроса. Как ни удивительно, негативным фактором оказалось и
само снижение инфляции. В прежние годы цена жилья на первичном рынке росла
весьма высокими темпами, опережающими увеличение себестоимости строительства,
что позволяло постоянно финансировать строительство большего числа
"квадратных метров", чем было уже оплачено покупателями. Высокий
уровень инфляции маскировал такую ценовую политику, но при его снижении она
стала явной, заметно сказавшись на падении спроса на первичном рынке жилья.
Свою роль сыграло и множество других факторов (в частности, цепочки
неплатежей), но их анализ занял бы слишком много места.
Вместе с тем при
падении ввода в действие “рыночного” жилья в целом некоторые дивелоперские
фирмы в прошлом году наращивали объемы строительства. Одна из немногих таких
фирм - "Кварсис", построившая ровно столько, сколько и намечала.
Главная причина того, что эту фирму не затронул "кризис оборотных
средств" – наличие надежного источника их пополнения: кредитов Сбербанка. Собственно,
"Кварсис" и был дальновидно создан Новосибирским банком Сбербанка,
чтобы "прокручивать" кредитные ресурсы в реальном секторе экономики –
жилищном строительстве. В отличие от рынка государственных ценных бумаг и
валюты перспективы здесь многообещающие, а ниша эта на сегодняшний день никем
не занята.
Такой тандем банка и
дивелоперской фирмы представляется весьма надежной конструкцией, что и
подтвердили итоги прошлого года: при наличии альтернативного источника
финансирования строительства зависимость от малопредсказуемого потока средств
покупателей жилья перестает быть критической. С другой стороны, банк,
заинтересованный в сохранении и приумножении своих средств, неизбежно будет
жестко контролировать использование ссуд, не допуская возникновения каких-либо
коллизий (а если все же случится неожиданность, вряд ли даст пропасть своей
дочерней фирме). Как представляется, логичным было бы дальнейшее развитие этого
альянса: кредитование не только строительства, но и приобретения жилья.
Ипотечные ссуды на покупку квартиры (для начала хотя бы на 5-10 лет) позволили
бы резко увеличить платежеспособный спрос, обеспечив как дивелоперской фирме,
так и банку значительный рост оборотов.