Недвижимость
и строительство, 1997, 27 марта, № 9, с. 8
Чтобы купить «бывшую в употреблении» квартиру, деньги за нее нужно заплатить сразу. А за новую можно отдавать постепенно - пока строится дом. И хотя в среднем она стоит дороже (хотя есть и исключения), рассрочка зачастую гораздо важнее для покупателя, чем то, что новая квартира лучше «подержанной». Однако часто при внесении очередной порции денег отдавать приходится больше, чем в прошлый раз - по мере строительства дома квадратный метр будущей квартиры дорожает. Оно понятно, инфляция, но почему у разных фирм цены растут по-разному? Какова вообще механика воздействия инфляции на цену квартиры? В краткой статье на эти вопросы можно ответить только в общих чертах, слишком уж много всяких деталей и частных случаев – на них не хватит никакой газетной площади.
Как правило, в договоре с
инвестором все фирмы оговаривают возможность роста цены будущей квартиры. При
всех различиях конкретных подходов можно выделить две коренным образом
отличающиеся ситуации. Первая - когда заранее определяется, как будет расти во
времени цена, вторая - когда предусматривается не регулярное, а «ситуационное»
увеличение цены (выросли затраты на строительство - повысилась цена).
В первом случае в договоре
с покупателем или другом документе (например, проспекте эмиссии, если
«квадратные метры» символизируются жилищными сертификатами, облигациями и т.п.)
фиксируется схема индексации цены 1 кв. м общей площади, т.е. способ расчета
текущей цены в зависимости от тех или иных условий. И клиент легко может
проверить расчет. Например, цена устанавливается в долларах: сама по себе она
остается неизменной, но в рублях растет вместе с курсом доллара. Правда, сейчас
такая схема, похоже, отмерла. Бывает, цену 1 кв. м привязывают прямо к темпам
инфляции (ежемесячно умножая ее на индекс потребительских цен), к утверждаемым
мэрией коэффициентам удорожания строительства или же к темпам роста средней
цены 1 кв. м на вторичном рынке жилья (т.е. «подержанных» квартир). Есть и
более сложные схемы индексации.
Индексация цены строящегося
жилья может быть связана не только с инфляцией. Во-первых, наибольшая
потребность строительной фирмы в деньгах - на начальном этапе строительства,
поэтому создаются условия, чтобы чем раньше клиент купил квадратные метры, тем
дешевле бы они ему обошлись. Во-вторых, можно привлечь деньги тех, кому
квартира не нужна. Для них индексация цены 1 кв. м служит средством
приумножения своих накоплений за счет разницы в цене покупки «квадратных
метров» и продажи (той же фирме) через некоторое время. Нередко для этого
сначала в цену 1 кв. м включается лишь часть необходимой фирме прибыли (есть
даже случаи, когда она вообще не включается, т.е. продажа идет по себестоимости
или даже ниже), а по ходу строительства доля прибыли в цене наращивается.
Как видно, при таких схемах
с тем, как в действительности меняются затраты на строительство конкретного
дома, рост цены квартиры индексации никак не связан. Но зато четко определены
«правила игры». И если клиент их принял, подписав договор (или купив ценные
бумаги с номиналом в квадратных метрах), то финансовая «кухня» строительства
его не касается. Тут рискуют обе стороны: строительство может дорожать быстрее,
чем цена 1 кв. м по схеме индексации, и тогда выигрывает покупатель будущей
квартиры, но может быть и наоборот.
Теперь вторая ситуация. В
договоре устанавливается фиксированная цена квартиры или 1 кв. м, но с
оговоркой, что она может быть увеличена в случае роста фактических издержек
строительства по сравнению с предусмотренными в смете. Из чего складываются эти
издержки?
В структуре стоимости
строительных работ, рассчитанной (где-то в середине прошлого года) институтом
«Новосибигражданпроект», 63-74% занимают затраты на строительные материалы и
конструкции (в зависимости от типа дома - крупнопанельный, монолитный,
кирпичный), 4-10% - зарплата рабочих-строителей, 2-7% - эксплуатация
строительных машин, 12-15% - накладные расходы (содержание аппарата управления,
реклама и т.д.) и 7,4% - «плановые накопления» (так во времена социализма
стыдливо именовалась прибыль). Конечно, это структура ориентировочная (так, на
7,4% прибыли при нынешних налогах не проживешь), но она дает представление, в
какой мере изменения отдельных составляющих издержек могут сказаться на цене
квартиры.
Как видно, больше всего
влияют цены материалов и конструкций (особенно стеновых). Допустим, только
началась стройка, а тут сборный железобетон подорожал на 10% - стоимость
строительства дома, а значит, каждой квартиры, подскочила на 5-7%. Правда,
сейчас рост цен на материалы и конструкции практически остановился. Но это в
среднем, а отдельные производители все же время от времени цены поднимают. И
если кирпич можно поискать дешевле, сменив прежнего поставщика, то с
железобетонными конструкциями такое не всегда получается, они не столь
универсальны. К тому же цены на импортные материалы и т.п. растут параллельно с
инфляцией (поскольку рост курсов валют почти совпадает с ней).
Зарплата строителей в
общем-то стоит на месте, да и доля ее не очень велика. Использование
строительной техники может стать заметно более дорогим - в основном когда
подскакивают цены на электроэнергию. Так, подъемный кран съедает ее столько же,
сколько и заселенный дом. И, конечно, немалую роль могут сыграть накладные
расходы, куда чего только не входит. В частности, «поборы» за подключение к
инженерным сетям. Тут вотчина естественных монополистов (коммунальщиков,
энергетиков и иже с ними), эффективной управы на которых нет, и от них возможны
всякие сюрпризы.
Могут сказаться на цене
строительства и изменения налоговой системы. Взять хотя бы налог на добавленную
стоимость (НДС): его для жилищного строительства сначала отменили, потом снова
ввели (что сразу увеличило стоимость строительства примерно на 7%). В прошлом году
снова отменили, но только если часть финансирования строительства дома (не
менее 40%) составляют бюджетные средства. Бывает, что строителям приходится
взять ссуду, чтобы покрыть временный недостаток средств, и проценты за кредит
тоже ложатся на затраты.
Так что понятно, покупателю
будущей квартиры трудно (если не вообще невозможно) проконтролировать, как
сказались изменения разных составляющих издержек на стоимость строительства, и
насколько обоснованно очередное увеличение требуемых с него взносов. Остается
только полагаться на порядочность фирмы.
Но вот если она оправдывает
повышение цен решениями мэрии, это дурной знак. Как уже упоминалось, последняя
действительно время от времени издает постановления, в которых устанавливает
коэффициенты удорожания строительства для каждой подрядной организации (именуя
их «коэффициентами рыночных отношений»). В начале прошлого года для большей
части подрядчиков коэффициент равнялся 5400 (к сметным ценам 1984 г.), с 1
февраля вырос до 7000, а с 1 сентября – до 9200. Таким образом, рост за год –
более 70%, тогда как инфляция была менее 22% (в Новосибирске она превысила
среднероссийскую, но и то достигла лишь 28%). Из чего бы ни исходила мэрия, бог
ей судья. Дело в том, что коэффициенты эти – для объектов мэрии, во всех других
случаях они никакой обязательной силы не имеют. Если фирма строит жилье на
продажу, она вольна назначать любую цену за строящееся жилье, а ссылка же на
решения мэрии – не более чем лукавство, прикрывающее стремление «сорвать» с
покупателя как можно больше.