Недвижимость
и строительство, 1997, 13 февраля, № 3, с. 8
Где самые высокие цены на жилье? Любой, не задумываясь,
ответит: в Москве. Но насколько столичные цены выше наших, каково их
движение и как тенденции на московском рынке жилья соотносятся с
новосибирскими? Самый общий ответ на эти вопросы можно получить, взглянув на
график.
На нем показано, как менялась средняя цена 1 кв. м общей
площади «бывших в употреблении» квартир на рынках жилья Москвы и Новосибирска в
минувшем году. Данные о московских ценах получены от Российского агентства
недвижимости «САВА». Оно фиксирует средние за месяц цены, причем, как принято в
столице, в долларах. Но нам привычнее рубли, и чтобы проще сравнивать с
новосибирскими ценами, московские были переведены в рубли (по среднему за месяц
курсу доллара), а новосибирские, наоборот, в доллары. Кроме того, аналитики
Новосибирска дают средние цены за неделю, из них были рассчитаны месячные,
чтобы была сопоставимость со столичными.
Как видно, московская недвижимость в цене далеко не всегда.
Почти все первое полугодие, за исключением февраля, московский квадратный метр
дешевел. В декабре 1995 г. он стоил 1217 долл. или 5,6 млн. руб. (тогда как в
нашем городе – в 3,5 раза дешевле: немногим больше 1,6 млн. руб. или 346
долл.). В июне же на 14,6% меньше: 1039 долл.; в рублях – поскольку доллар рос
в цене – удешевление было меньше: на 6,1% (5,266 млн. руб.). В Новосибирске все
первое полугодие жилье дорожало и в рублях, и в долларах; средняя цена 1 кв., м
выросла до 400 долл., по отношению к декабрю на 15,6%, в рублях – на 27%, до
2,025 млн. руб.
С июля на московском рынке жилья началось хотя и вялое, но
увеличение цен, длившееся по октябрь. Это дало основание московским риэлтерам
утверждать, что рост цен стал устойчивым и ожидать его продолжения. Но в
результате этого роста долларовая цена 1 кв. м всего лишь вернулась к майскому
уровню (составив 1080 долл.), правда, в пересчете на рубли в октябре цена
московского квадратного метра достигла пика за весь год, составив 5,863 млн.
руб. – на 4,5% больше, чем в декабре 1995 г. С ноября же цены на жилье в Москве
вновь стали падать и в итоге в конце года средняя цена 1 кв. м снизилась до
1015 долл., упав за год на 16,6%. В рублях это равняется тем же 5,6 млн. руб.,
что и в позапрошлогоднем декабре (если точно, все же на 6 тыс. руб. или на 0,1%
больше).
Так что в целом за год долларовая цена жилья в Москве
уменьшилась на столько же, на сколько вырос курс доллара, оставив неизменной
рублевую цену, Но инфляция-то продолжалась, хотя и резко замедлилась в
сравнении с прежними годами, и рубль подешевел за год на 21,8% (в среднем по
России). А значит, если цена жилья осталась прежней, оно относительно других
товаров (и услуг) подешевело на эти 21,8%: если рассчитать цену 1 кв. м конца
1996 г. в рублях с той покупательной способностью, которую они имели в декабре
1995 г., то она составит 4,61 млн. руб.
В Новосибирске во втором полугодии рублевые цены почти
постоянно росли, хотя все медленнее, чуть снизившись в декабре (напомню, что
цены ѕ средние за месяц). Но этот рост отставал от увеличения курса доллара,
так что достигнув в июле пика в 407 долл./кв. м (на 17,8% выше, чем в декабре
1995 г.), долларовые цены затем неуклонно уменьшались. И в декабре прошедшего года 1 кв. м в
Новосибирске в среднем стоил 390 долл., подорожав за год на 12,7%. А это уже не
в 3,5, а в 2,6 раза дешевле чем в Москве – разрыв значительно сократился. В
рублях же рост в Новосибирске – на 35,3% (до 2,156 млн. руб.).
Максимум московские цены имели в апреле 1994 г., когда 1 кв.
м стоил 1235 долл. или примерно 6,2 млн. руб. После этой поворотной точки
основная тенденция – постоянное падение цен, хотя время от времени, как видно
хотя бы на графике 1996 г., происходит небольшой рост. В чем же дело? Причина –
в растущем давлении первичного рынка жилья на вторичный. Строительство жилья в
Москве довольно быстро растет, а значительную часть квартир в домах,
построенных на деньги городского бюджета, московское правительство продает.
Ажиотаж же спал: многие желавшие переехать в столицу это уже сделали,
разбогатевшие москвичи большей частью квартирами обзавелись (а сейчас быстро
разбогатеть уже не просто). И в прошлом году «муниципальные» квартиры
продавались с трудом, что вынудило снижать цены на них. Кроме того, из-за
нехватки «живых» денег квартирами рассчитывались со строителями, которые
выбрасывали их на рынок по «смешным» (для Москвы) ценам – 650-700 долл./кв. м.
За счет этого удалось сохранить уровень спроса: количество сделок купли-продажи
жилья в Москве (на первичном и вторичном рынках в сумме) остается примерно
постоянным с 1994 г. – 80 тыс. Но конкуренция первичного рынка заставила
продавцов квартир на вторичном рынке снижать цены.
Что же дальше? Московские риэлтеры
роста цен не ожидают, но, по их мнению, и снижаться им дальше некуда. Но в
сравнении с другими городами есть куда. И видимо, столичные цены медленно,
«сопротивляясь», но все же будут идти вниз. В нашем же городе, скорее всего,
можно ждать вялого роста. Так что разрыв между новосибирскими и московскими
ценами будет и дальше сокращаться – но «вместе им не сойтись»: все-таки столица
есть столица.