Недвижимость
и строительство, 1997, 27 января, № 1, с. 8
|
|
Константин Глущенко |
|
|
|
Минувший год был довольно
необычным. Впервые рынок жилья прожил его при низкой инфляции: за год
потребительские цены выросли в среднем по России на 21,8%, в нашем городе,
правда, больше – на 28,1%; биржевой курс доллара увеличился на 19,7%. Перед
этим, в 1995 году, среднероссийская инфляция составила 131,4%, новосибирская –
115,4%.
Соответственными оказались и
результаты роста цен на вторичном рынке жилья: средняя по городу цена 1 кв. м
общей площади выставляемых на продажу квартир увеличилась на 31,7% – с 1635 до
2153 тыс. руб. (тогда как в 1995 году рост был без малого вдвое – на 97,9%).
Конечно, средняя цена 1 кв. м – показатель чересчур общий, и часть риэлтеров
его просто не признает, считая чем-то вроде «средней температуры по больнице».
Но чем лучше, к примеру, средняя зарплата или средняя продолжительность жизни?
Чтобы проследить общие тенденции, без таких показателей все же не обойтись. Тем
более что и Госкомстат, включивший с прошлого года цены на рынке жилья в сферу
своих интересов, не придумал лучшего показателя (правда, он дает цену 1 кв. м в
разрезе категорий качества жилья: в квартирах низкого качества, типовых,
улучшенной планировки, элитных).
Так что, сознавая недостатки
«среднего квадратного метра», пользоваться им все равно приходится. Попытаемся
выяснить, как менялась средняя цена 1 кв. м в течение минувшего года. Но взята
она в трех измерителях: текущая цена, т.е. именно такая, какая фигурировала на
рынке жилья, в «неизменных» рублях – с покупательной способностью, которую они
имели на 1 января 1996 года (тем самым динамика цены 1 кв. м оказывается
«очищенной» от влияния инфляции), и в долларах. Итак, за год цена 1 кв. м жилья
в Новосибирске выросла на 31,7%. Но за это время и рубль подешевел – в нашем
городе на 28,1%. А стало быть, если «вычесть» инфляцию, т.е. рассчитать цену в
«неизменных» рублях, то окажется, что она увеличилась всего на 2,8% (до 1681
тыс. руб.). В валюте рост составил ровно 10%: с 352 до 388 долларов.
По май включительно темп роста
цены 1 кв. м практически совпадал с темпом инфляции, в июне и июле опережал
его, а с августа стал отставать. В результате к концу года рост средней цены 1
кв. м оказался почти равным инфляции. Можно даже сказать, что они совпали:
различие на 2,8% – в пределах точности расчета средней цены, поскольку он
охватывает только часть квартир, поступивших на рынок жилья.
Если обратиться к типам квартир
(по «комнатности»), то больше всего подорожали за год четырехкомнатные: на
47,3%, меньше всего – двухкомнатные: на 31,2%. У однокомнатных рост средней
цены составил 34,1%, у трехкомнатных – 38,3%. И на конец минувшего года средние
цены квартир были такими: однокомнатные – 70 млн руб., двухкомнатные – 95 млн
руб., трехкомнатные – 141 млн руб., четырехкомнатные – 182 млн руб.
Может ли прошлогодняя динамика цен
на рынке жилья сказать о том, что же будет в году нынешнем? Пожалуй, да. Если
отбросить расхождения, которые (скорее всего) вызваны разными случайными
причинами, то главная тенденция минувшего года состоит в том, что цены на жилье
стали расти синхронно с общим уровнем потребительских цен. Рынок жилья, если
говорить научно, перешел в режим стационарного функционирования. А если проще,
ажиотажный спрос насытился – возможностей быстро разбогатеть, как было в
предыдущие годы, стало несоизмеримо меньше, а те, кто ухватил тот шанс, жильем
уже обзавелись.
Так что теперь увеличение спроса
будет зависеть главным образом от роста уровня благосостояния населения, а он в
лучшем случае будет очень медленным. Изменить эту тенденцию сможет разве что
широкое развитие ипотечного кредитование покупок жилья. Но учитывая
неповоротливость российских властей, уже четвертый год так почти и не
сдвинувших эту проблему с места, можно почти уверенно сказать, что вряд ли
прогресс здесь будет бурным.