Дело, 17
января 1997 г., № 1 (43), с. 6
Сегодня мы публикуем статью, подготовленную нашими
новосибирскими коллегами. Почему именно Новосибирск – город весьма и весьма не
близкий? Думаем, что по прочтении статьи вы согласитесь, что проблемы
новосибирского рынка жилья и его инфраструктуры близки и понятны тем, кто
трудится на этой ниве (или около нее) в Иркутске.
По данным на начало 1996 г.,
в Новосибирске живет 1367 тыс. человек. Площадь города составляет более 120 кв.
км при протяженности с севера на юг около 18 км, а с запада на восток около 16
км, что делает его по занимаемой площади третьим в России после Москвы и
Санкт-Петербурга. Жилищный фонд насчитывает около 440 тыс. квартир и
индивидуальных жилых домов. От других крупных сибирских городов Новосибирск
отличает наличие метро и так называемых “престижных пригородов”: Академгородка,
входящего в один из районов города, и городка Академии сельхознаук, хотя и
расположенного на полпути между двумя районами Новосибирска, но являющегося самостоятельным
городом (Краснообском).
Это, наряду с тем, что город
делит примерно надвое протекающая через него Обь, обусловило особенности
выделения в Новосибирске “риэлтерских” районов (по престижности и
отдаленности).
Их девять: центр,
прилегающие к центру, прилегающие к линии метро, средней удаленности (на правом
и левом берегах Оби), отдаленные (также в правобережье и левобережье),
престижные пригороды, пригороды. При более укрупненном членении выделяют четыре
района: центр, по линии метро, средней отделенности и отдаленные (но в этом
случае география становится вычурной: “престижные пригороды” причисляют, исходя
из близости цен на жилье, к районам по линии метро).
Жилищное строительство
Новосибирска достигло пика в 1988 г., введя в действие 680 тыс. кв. м общей
площади жилых домов или 10,8 тыс. квартир, что соответствует 0.47 кв. м на
одного жителя и 7,5 квартир на 1000 новосибирцев.
После этого, как и во всей
стране, начался спад; в 1992 г. ввод жилья упал по отношению к 1988 г. в 2,7
раза. Но затем объемы строительства вновь стали расти и в 1995 г. составили 403
тыс. кв. м (0,295 кв. м на душу населения) – в 1,6 раза больше чем в 1992 г.
Однако в 1996 г. вновь ожидается спад: ввод жилья упадет раза в полтора по
отношению к предыдущему году.
Значительная часть вновь построенного
жилья поступает на рынок. В ходе рыночных преобразований довольно большая часть
подрядных организаций приобрела черты дивелоперских фирм, взяв на себя функции
застройщика и брокера (продавца жилья). Возник и ряд новых дивелоперских фирм
(они обычно именуют себя финансово-строительными компаниями), часть из которых
не имеет строительных подразделений, заказывая строительство подрядным фирмам.
Мэрия Новосибирска также выступает в роли продавца на рынке жилья, хотя имеет
дело только с покупателями в виде юридических лиц.
Наряду с продажей готовых
квартир практикуется предварительная оплата жилья в строящихся домах: с помощью
механизма жилищных облигаций или договоров долевого участия в строительстве.
Наиболее распространен второй способ, жилищные облигации пока выпускают три
эмитента: риэлтерская фирма “Сибакадемстрой-Недвижимость” (выступающая в
качестве брокера мощной строительной фирмы “Сибакадемстрой”), Региональный фонд
вложений в недвижимость “Сибирская недвижимость” (в которой 80% капитала принадлежит
МЖК Электрон”, превратившемуся из общественной организации в дивелоперскую
фирму) и “Сибирский жилищный союз” (автономная некоммерческая организация,
объединившая 26 участников – властные структуры, строительные и промышленные
фирмы, некоммерческие структуры), которая еще только начинает разворачивать
свой проект.
Достаточно полной информации
об объеме предложения на первичном рынке жилья не имеется. По данным,
полученным Центром аналитических исследований “Социум”, в апреле-мае 1996 г. к
продаже от лица 20 фирм (в основном дивелоперских) предлагались квартиры в 76
построенных и строящихся жилых домах.
Зарождение вторичного рынка
жилья в Новосибирске относится к 1992 г., когда приватизация жилищного фонда
значительно расширила круг частных собственников жилищ. Первые “квартирные”
прайс-листы начали появляться в новосибирских газетах с середины 1992 г. Однако
становление рынка жилья произошло в конце 1993 г., когда рынок приобрел
более-менее развитую инфраструктуру, а сделки по купле-продаже жилья
превратились из спорадических в постоянный процесс, вследствие чего жилье получило
рыночную оценку: вместо прежних случайных цен (устанавливавшихся продавцами по
наитию) постепенно стали складываться их равновесные значения.
Информация о сделках
купли-продажи жилья рассредоточена по районным БТИ, более того, статистику
совершенных сделок не ведут и они. Поэтому официальных данных об обороте
вторичного рынка жилья нет. По грубым, прикидочным оценкам, на организованном
вторичном рынке за год совершается около 800 сделок; оборот неорганизованного
рынка (через “черных маклеров” и непосредственные сделки продавцов-покупателей)
разные эксперты оценивают в 30-50% от оборота организованного.
Первые агентства
недвижимости стали возникать в Новосибирске с 1992 г. Но особенно бурно этот
процесс пошел с 1993 г., когда стало ясно, что операции на рынке недвижимости
могут приносить огромные прибыли. В дальнейшем по мере снижения прибыльности
таких операций и нарастания конкуренции на рынке риэлтерских услуг новые
агентства недвижимости стали появляться все реже (в основном “отпочковываясь”
от уже существующих), параллельно нарастал процесс исчезновения прежних риэлтерских
фирм.
В настоящее время в
Новосибирске насчитывается около 50 агентств недвижимости. К наиболее крупным
(и “старым”) можно отнести “Эрсико”,
“Крэдит риэлт”, “Новониколаевскъ”, “Сайл”. В 1995 г. риэлтеры города пришли к
мысли о создании профессионального объединения, но из-за возникших между ними
разногласий таких объединений возникло два: Новосибирская ассоциация риэлтеров
(куда входит более 20 агентств недвижимости) и Сибирская гильдия риэлтеров (в
которой 14 членов).
В середине 1996 г. в
Новосибирской области было введено лицензирование риэлтерской деятельности.
Однако из-за принципиальных недостатков положения о нем лицензирование не дало
преимуществ ни клиентам агентств недвижимости, ни самим агентствам. Но
оказалось для последних весьма обременительным: крупным фирмам оно обошлось
примерно в 500 млн. руб. (включая обучение агентов, без чего лицензия не
выдается, плату за лицензию и за получение карточек на каждого агента).
Следствием явилось повышение цен на риэлтерские услуги и уклонение многих фирм
от лицензирования. К настоящему времени лицензии имеют более 40 риэлтерских фирм.
Проблемам рынка жилья в
Новосибирске посвящены четыре газеты и один журнал. Старейшая из газет –
“Недвижимость Сибири”, выходящая с января 1994 г. Она выпускается издательским
консорциумом “Новосибирские новости”. В июне 1995 г. появилась газета
“Квартал”, первоначально как орган Сибирской гильдии риэлтеров, а затем просто
большой группы агентств недвижимости. Издает “Квартал” маркетинговой центр
“К-пресс”. В том же 1995 г. начали издаваться собственные газеты риэлтерских
фирм: “Ключ от квартиры” (фирма “Эрсико”) и “Ваша недвижимость” (агентство
“Крэдит риэлт”), а в нынешнем году – журнал “Ваши квартиры” (совместное издание
агентства “Сайл” и “Сибирского агентства”)
Газета “Недвижимость Сибири”
ориентирована главным образом на профессионалов (риэлтеров, дивелоперов,
имеющих отношение к недвижимости управленцев и т.п.), издания фирм – на своих
клиентов (в том числе потенциальных), выполняя в основном рекламные функции.
Газета “Квартал” занимает промежуточное положение, хотя все больше склоняется в
сторону клиентов агентств недвижимости.
В отличие от вторичного
рынка жилья, ситуацию на котором отслеживают риэлтерские фирмы и примыкающие к
ним структуры, сводная информация о ценах на первичном рынке жилья отсутствует.
По данным упоминавшегося обследования ЦАИ “Социум”, типичная цена 1 кв. м общей
площади квартир в новых домах – от 3 до 4 млн. руб., хотя в некоторых случаях
она может быть ниже, чем на вторичном рынке – от 1,2 до 2 млн. руб. Цены
первичного рынка определяются не столько конъюнктурой, сколько затратами на
строительство (хотя могут значительно зависеть от местоположения дома). Причем
величина затрат обусловлена не только качеством дома, но и “историей
строительства”: так, дома с наиболее низкой ценой 1 кв. м. – это обычно давно
заложенные, себестоимость их строительства рассчитывается без индексации ранее
вложенных средств, что и дает ее низкую величину.
До 1996 г. рост цен на жилье
отставал от темпов инфляции. В 1996 г., как показывают данные из разных
источников, средняя цена 1 кв. м растет примерно теми же темпами, что и общий
уровень цен на потребительском рынке (некоторое опережение, по-видимому,
вызвано происшедшим в один из месяцев структурным сдвигам в выборке квартир,
использовавшейся для расчета средних цен).
За 1993-1996 гг. (на 1 декабря 1996 г.) средняя цена 1 кв. м на
вторичном рынке выросла в 24,8 раз. Однокомнатные квартиры подорожали в 29,3
раза, двух- – в 24,7, трех- – в 19,4.
Данные о средних ценах четырехкомнатных квартир имеются только с начала 1994
года. За это время они выросли в цене в 8,7 раз, тогда как однокомнатные – в
5,8, двух- – в 5,7, трех- – в 6, а средняя цена 1 кв. м – в 6,1.
|
К |
онъюнктура рынка жилья Новосибирска характеризуется
практически постоянным превышением предложения над спросом, чем, видимо, и
объясняется более медленный рост цен на жилье по сравнению с увеличением общего
уровня цен в прошлые годы. Структура предложения на вторичном рынке по типам
квартир в среднем довольно близка к структуре жилищного фонда Новосибирска
(типичной для всех крупных городов вследствие типового строительства), в котором
однокомнатных квартир 24%, двух- – 41%, трех- – 30%, квартир с четырьмя и более
комнатами – менее 5%. В структуре спроса доля однокомнатных квартир обычно
составляет 40-50%, больших (с четырьмя и более комнатами) доходит до 10%,
последние даже иногда оказываются в дефиците; доля же спроса на двух- и
трехкомнатные квартиры меньше, чем их доля в предложении.
На 1 декабря 1996 г. средняя
по городу цена 1 кв. м составляла 2,159 млн. руб., однокомнатной квартиры – 70,
1 млн. руб., двух- – 95,4 млн. руб., трех- – 142 млн. руб. и четырехкомнатной –
185,5 млн. руб. Разброс цен в
зависимости от района в Новосибирске значителен – в 1,7 – 1,9 раза. В таблице
показаны цены по “риэлтерским” районам Новосибирска.
|
Цены вторичного
рынка по районам Новосибирска на 1.12.1996, млн. руб. |
||||||||
|
Район |
1 кв.м |
1-комн.
квартиры |
2-комн.
квартиры |
3-комн.
квартиры |
||||
|
диапазон |
средняя |
диапазон |
средняя |
диапазон |
средняя |
диапазон |
средняя |
|
|
Центр |
2,5-4,7 |
3,1 |
70-165 |
105 |
110-350 |
157 |
210-500 |
318 |
|
Прилегающие к центру районы |
2,3-3,8 |
2,8 |
70-140 |
90 |
100-300 |
134 |
175-370 |
253 |
|
По линии метро |
2,2-3,5 |
2,7 |
65-12 |
89 |
80-250 |
123 |
160-350 |
218 |
|
Средней удаленности в правобережье |
1,8-3,3 |
2,2 |
60-105 |
80 |
75-220 |
97 |
110-300 |
158 |
|
Средней удаленности в левобережье |
1,6-3,3 |
2,0 |
55-100 |
76 |
70-180 |
92 |
100-280 |
135 |
|
Отдаленные в правобережье |
1,3-3,0 |
1,9 |
50-95 |
70 |
70-135 |
89 |
95-230 |
121 |
|
Отдаленные в левобережье |
1,3-2,8 |
1,8 |
45-90 |
69 |
60-120 |
84 |
90-210 |
117 |
|
Престижные пригороды |
1,8-3,6 |
2,8 |
65-140 |
93 |
80-280 |
129 |
135-275 |
233 |
|
Пригороды |
1,3-2,5 |
1,8 |
45-85 |
66 |
55-125 |
83 |
80-200 |
103 |
О различии в ценах в
зависимости от категории качества квартир (в “хрущевках”, улучшенной планировки
и т.п.) информации не имеется, но из той же таблицы можно видеть, что оно
составляет 2-3 раза.
Константин Глущенко, Валерий
Тарчков
(“Недвижимость Сибири”,
Новосибирск).
Специально для СИА