Доска
объявлений, 1997, 26 марта, № 12, с. 18
Ложка меда в бочку дегтя
Обсуждение итогов жилищного
строительства за минувший год в нескольких недавних номерах «ДО» – в заметках,
сопровождающих ценовые обзоры – способно ввергнуть в самую черную меланхолию.
Безрадостная картина, нарисованная в них, может навести на мысль, что
новосибирское жилищное строительство стоит на пороге краха. Трудно винить в
этом автора. Во-первых, сами итоги: такого, чтобы за год объем ввода жилья упал
вдвое (тем более после трех лет роста), еще в нашем городе не было, даже в
печальной памяти 1992 году спад был меньше 30%. Во-вторых, ситуация в заметках
рассматривается обобщенно, ограниченность газетной площади не оставляет автору
места для нюансов и оговорок.
Но как раз нетипичные
примеры, светлые пятна на общем мрачном фоне, пробуждают надежду, показывая
путь выздоровления всего жилищного строительства. При том что во многих фирмах,
строящих жилье на продажу (строительство за счет бюджетных средств оставим в
стороне), ввод в действие жилых домов в прошлом году резко – можно сказать,
обвально – упал, некоторые продолжали наращивать объемы жилищного
строительства. Что же случилось в злосчастном прошлом году, и почему это
затронуло не всех?
Случилось, казалось бы,
хорошее – была, наконец, обуздана инфляция. Хотя рост цен не остановился, в
сравнении с прошлыми годами их уже можно было назвать стабильными и
предсказуемыми. И тут неожиданно оказалось, что к работе в условиях
стабильности (даже относительной) финансовой системы «настоящего» рынка
большинство строительных фирм не приспособлено (если точнее, речь идет о
дивелоперских фирмах, которые сами могут не выполнять строительных работ,
заказывая их специализированным подрядным организациям, но финансируют
строительство и затем продают построенное жилье).
Рынок – это точный расчет,
тщательный поиск наиболее выгодного способа использования денег. А во многих
случаях строительство затевалось «на авось», по принципу, оставшемуся со времен
«планового хозяйства»: главное начать, а там деньги найдутся. Расхожая истина,
что в рыночной экономике единственный дефицитный ресурс – деньги, очень уж
всерьез не принималась: они, действительно, худо-бедно находились. Но вот когда
этот дефицит стал по-настоящему жестким, когда правительство стало экономить не
только на чем можно, но и на чем нельзя (внеся свою лепту в эпидемию
неплатежей), многие такие стройки, испытывая недостаток финансирования,
затормозились. И замкнулся порочный круг: инвесторы, вложившие средства в
строительство (т.е. покупатели будущих квартир), видя такую картину, стали
изымать свои деньги, еще более усугубляя проблему финансирования строительства.
Продолжали же наращивать
объемы ввода жилья те фирмы, которые имели четко просчитанные стратегии
финансирования (или, как сейчас модно говорить, бизнес-планы) на весь период
строительства. Достаточно очевидно, что рассчитывать исключительно на средства
клиентов – инвесторов-покупателей – крайне рискованно. Риск состоит в том, что
их может не хватить (что зачастую и бывает) и в том, что клиенты могут изъять
свои деньги в любой момент (а если это право не предусмотрено, они просто не
захотят иметь дело с такой фирмой). Поэтому достаточно большую долю
финансирования должны составлять средства из других источников. У фирм,
благополучно перенесших прошлогодний катаклизм, так и было. Это либо
собственные деньги самой фирмы или – чаще всего – ее партнеров (соучредителей и
т.п.), либо банковские ссуды. Причем несмотря на высокие процентные ставки при
грамотной финансовой стратегии (рациональном графике кредитования, постепенном
– по ходу строительства – замещении заемных средств деньгами клиентов) удается
удержать цену жилья в разумных пределах: например, при ставке 60% годовых
реальное удорожание строительства из-за использования кредита составляет всего
20-30%. Правда, в нашем городе использует банковские ссуды как основной
источник финансирования единственный дивелопер – «Кварсис», дочерняя фирма
Сбербанка.
К слову сказать, ценовая
политика дивелоперских фирм внесла немалый вклад в то, что они попали в
порочный круг, как справедливо отмечалось в № 9 «ДО». Главная ее особенность в
том, что повышение цен на «квадратные метры» в строящихся домах обгоняло общий
рост цен. Такое опережение создавало некоторый запас финансирования: по сути,
часть денег инвесторов-покупателей шла на строительство «чужих» квадратных
метров, на которые покупателей еще не нашлось. На фоне высокой инфляции это
было незаметно. Но когда наступила финансовая стабилизация, а рост цен на
первичном рынке жилья продолжал оставаться неприлично высоким, сразу бросилось
в глаза, оттолкнув и многих потенциальных покупателей, и часть вложивших деньги
в строительство. А ведь еще одна азбучная истина рынка гласит: чтобы больше
заработать (в данном случае – привлечь средств в строительство), нужно
увеличивать не цену, а объем продаж.
И вновь на этом фоне
выделяется ряд фирм, которые ведут грамотную ценовую политику, если и повышая
цены, то в зависимости от реального роста издержек строительства конкретных
домов. Результаты такой политики порой поразительны: в некоторых (жаль,
немногих) строящихся и уже построенных домах цена 1 кв. м оказывается близкой к
ценам на вторичном рынке жилья (т.е. рынке «подержанных» квартир), а иногда на
их уровне или даже ниже. Так, при нынешней средней цене 1 кв. м на вторичном
рынке около 2,17 млн руб. в прайс-листах (хотя бы в этом номере «ДО») можно
найти предложения первичного рынка с ценами в пределах 1,85-2,25 млн руб.
(причем отнюдь не на окраине).
Свою роль тут играет и
тщательный подход к выбору объектов строительства. Хотя бытует мнение, что
объектов для «достроя» осталось довольно мало, это далеко не так, выбор еще
очень широк. И поискав, можно найти такие, за которые прежний владелец не
заломит несусветную цену и где уже уплачено за подключение к инженерным сетям,
что позволяет избежать тяжелого бремени на себестоимость строительства. Кстати,
дивелоперские фирмы, для которых финансовая стабилизация не оказалась напастью,
закладывают и новые дома. И опять же тщательно подходя к выбору площадки – ведь
«поборы» за землеотвод, техусловия и т.п. зависят от местоположения дома: одно
дело, если в этом месте дефицит, к примеру, тепла, и другое, если его подвод не
представляет особых проблем.
Перед тем как начать
поправляться, больной должен перейти через кризис. И как мне кажется,
прошлогодний спад в новосибирском жилищном строительстве, спровоцированный
началом финансовой стабилизации в стране, был как раз таким кризисом, а не
началом агонии. Об этом говорит пример фирм, действующих адекватно рыночным
условиям, которые разворачивали жилищное строительство, в то время как в целом
оно драматически сокращалось. Пришло время, когда с «пережитками социализма» и
навыками ловли рыбки в мутной воде галопирующей инфляции на рынке строительной
продукции делать уже нечего. Выздоровление и будет состоять в том, что
подрядные и дивелоперские фирмы приспособятся к «правилам игры» на «нормальном»
рынке. Неспособных же к этому «организм» жилищного строительства
просто-напросто отторгнет.