Ваша недвижимость, 24 июля 1996 г., № 28 (37), с. 13

ХОРОШО ЗАБЫТОЕ

СТАРОЕ ДОЛЖНО

СТАТЬ НОВЫМ

С переходом к рыночным отношениям в жилищной сфере стало считаться как бы само собой разумеющимся, что у человека есть только два способа решить «квартирный вопрос»: либо купить жилье (или построить на свои деньги индивидуальный дом), либо получить бесплатно, «в порядке очереди», муниципальную или государственную квартиру. И тот, и другой сейчас доступны лишь небольшой части нуждающихся в жилье. Так что, основной их массе остается лишь ждать, когда страна разбогатеет - одним, когда их доходы вырастут настолько, что позволят купить жилье, другим, когда увеличатся доходы государства и местные власти смогут больше строить?

Но вот одна из самых богатых стран: США. Около трети американцев жилье своего жилья не имеют. Так что даже если мы догоним Америку по богатству, сделать всех жителей России поголовно собственниками жилья не удастся. А догоним при жизни нынешнего поколения вряд ли. Нужно к тому же сказать, что часть американцев не покупает свой дом или квартиру не потому что не может, а потому что не хочет: ведь собственное жилье - это путы, привязывающие владельца к определенному месту жительства.

Есть еще одна сторона. В нашей стране из-за тотальной нехватки жилья очень низка мобильность населения (понятно, чего у нас стоит переезд из города в город). Поэтому конкуренция на рынке рабочей силы ограничивается почти исключительно пределами отдельных населенных пунктов. Это является одной из причин неоправданно высоких различий в зарплате в разных местах. К примеру, в Тюменской области средняя зарплата примерно втрое выше, чем в Новосибирской - и не только из-за высоких заработков нефтяников, там средние зарплаты выше во всех отраслях. Превращение всех россиян в «квартировладельцев» мобильности населению не добавит.

Тогда, может быть, выход в широкомасштабном строительстве муниципального жилья? Но в странах с рыночной экономикой оно служит не средством решения жилищной проблемы как таковой, а инструментом социальной защиты и предоставляется (к слову, по очереди, как и у нас) только самым малоимущим. Квартплата при этом льготная, зависящая от доходов квартиросъемщика и зачастую отнюдь не покрывающая издержек на содержание жилья. В США же вообще пошли другим путем - малоимущим выдаются субсидии на аренду жилья в частном секторе (государственные и муниципальные дома в США составляют лишь 1,3% всех жилищ). Опыт других стран - опять же, богатых - говорит, что государственному капиталу (включая сюда и средства местных бюджетов) не по силам обеспечить жильем всех, кто не может его купить. Вряд ли у нас будет по-другому (уж если не удалось даже при социализме, когда в руках у государства были сосредоточены колоссальные средства).

Как обходятся в «мире капитала», известно: те, кто не может (или не хочет) купить жилье, и не настолько беден, чтобы претендовать на муниципальное, арендуют частное по рыночным ценам. Речь идет о жилье в многоквартирных домах, принадлежащих частным лицам или компаниям и специально предназначенных для сдачи квартир в них в аренду. У нас до революции все это тоже было, такие дома назывались «доходными».

Доходные дома в жилищном фонде стран с рыночной экономикой занимают весомую долю. Поэтому выбор весьма велик - от шикарных апартаментов (и даже односемейных коттеджей) до квартирок, подобных нашим «хрущевкам». Соответственно широк и диапазон арендной платы, что позволяет найти жилье в соответствии со своим достатком, даже самым скромным (исключая разве что нищенский). Это обеспечивает реальную свободу выбора места жительства: переезжая в какой-то город, можно быть уверенным, что без жилья не останешься.

Но почему-то этот, третий, способ решения «квартирного вопроса» оказался у нас забыт. Не было предпринято абсолютно никаких мер, чтобы способствовать возникновению «арендного бизнеса» и стимулировать строительство доходных домов. Принятая в 1993 г. Государственная целевая программа «Жилище» при всей обширности о коммерческом арендном секторе жилищного фонда даже не упоминает. А без этого сектора жилищную проблему не решить.

Но похоже, «лед тронулся». В основных направлениях нового этапа реализации программы «Жилище» один из пунктов гласит, что целесообразно разработать предложения по строительству доходных домов. Правда, почему-то муниципальных. Вряд ли муниципальные бюджеты осилят такую масштабную задачу: ведь таких домов нужно не один и не два, даже не десятки, причем разных типов и качества, рассчитанных на арендаторов с разными финансовыми возможностями. Отрадно все же, что понимание начинает появляться (а словосочетание «доходный дом» перестало быть достоянием истории, став официальным термином, и теперь можно обходиться без кавычек, в которые я раньше неизменно его заключал).

Видимо, со временем до властей дойдет и то, что строительство доходных домов - дело частного капитала. Лишь ему по силам сделать их массовыми, и только тогда конкуренция между владельцами доходных домов собьет арендную плату до уровня, при котором она станет приемлемой для лиц и семей со скромными доходами.

К слову сказать, включение в арендный бизнес (в качестве не посредников, а арендодателей) могло бы стать одним из перспективных направлений развития риэлтерских фирм. В нашем городе строительство целого дома, по-видимому, не потянет ни одна из них, но вот покупка квартир в строящихся домах (на принципе «долевого участия» с постепенной выплатой цены квартиры в ходе строительства) доступна многим. Кроме того, что такое приобретение будет приносить постепенный доход (правда, срок окупаемости довольно велик: при нынешнем соотношении цен на квартиры и арендной платы - 5-10 лет), оно является также надежным помещением капитала.

Константин ГЛУЩЕНКО