Ваша недвижимость, 1996, 28 мая, № 20 (29), с. 4-5

От домоуправления - к фирме-подрядчику

В начале апреля был опубликован президентский указ «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов». Из названия видно, что он затрагивает каждого из нас, вводя какие-то новации в жилищном хозяйстве. Но в чем они состоят, несведущему человеку из текста указа, скорее всего, вряд ли станет понятно. И цель этой статьи - объяснить смысл намеченных мер.

До сих пор реформа в жилищно-коммунальном хозяйстве ограничивалась переходом на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг. Он заключается в том, что доля расходов на содержание жилья и коммунальные услуги, покрываемая платой жильцов, постепенной увеличиваясь, должна достичь 100% (первоначально - к 1998 году, но принятые в конце прошлого года поправки к закону «О федеральной жилищной политике» отодвинули этот срок на 2003 год). Сейчас в Новосибирске эта доля дошла лишь до 17%, несмотря на резкие повышения тарифов (за последние два года, если мне не изменяет память, их было четыре), сделавшие плату за жилье и коммунальные услуги весьма обременительной статьей наших расходов. Дело в том, что значительная часть этих повышений лишь скомпенсировала рост затрат, вызванный инфляцией. И в этом году намечается вновь увеличить тарифы, чтобы довести оплачиваемую нами долю расходов на жилищно-коммунальные услуги до 28 процентов.

Однако это лишь надводная часть айсберга, суть реформы не ограничивается тем, что государство перекладывает свои затраты на плечи населения. Она гораздо глубже и состоит в переходе к рыночным отношениям в сфере жилищно-коммунальных услуг. Оставим в стороне коммунальные услуги (водоснабжение, канализацию, отопление и т.п.), обратившись лишь к жилищным: услугам по эксплуатации и ремонту жилищного фонда или проще, по содержанию жилья.

Сейчас жилищное хозяйство - монопольная структура. Оно устроено в виде пирамиды: вершина - Комитет жилищно-коммунального хозяйства мэрии, руководящий работой 10 управлений жилищного хозяйства (УЖХ), которым, в свою очередь, подчинены жилищно-эксплуатационные участки (ЖЭУ - по привычке их часто продолжают называть «домоуправлениями»; ЖЭУ в нашем городе более 80). Есть, правда, еще ведомственные структуры обслуживания жилья, но их касаться не будем.

Понятно, что ни о каких рыночных отношениях в такой системе не может быть и речи. Она представляет собой типичный образчик порождения «социалистического способа хозяйствования»: организацию, объединяющую в одном лице функции заказчика и исполнителя работ. Во всем мире такие организационные структуры считаются патологией, у нас же были широко распространены (чего стоит хотя бы Минводхоз, чуть было не повернувший сибирские реки вспять). Самый главный их порок в том, что аппетиты исполнителя не умеряются прижимистостью заказчика (стремящегося заплатить поменьше, а получить побольше), а контролируют они себя сами, то есть сами у себя принимают выполненные работы. Ясно, что выполненными работами они всегда довольны, а вот средств на них им всегда не хватает. Единственное, что организация такого рода может делать весьма эффективно, это выкачивать средства из бюджета (Минводхоз - из государственного, жилищное хозяйство - из муниципального).

И это вовсе не теоретические рассуждения. Исследование, проведенные в 1992-1995 годах сотрудниками Института экономики (ИЭиОПП) СО РАН О. Бессоновой и С. Крапчан, выявило парадоксальную ситуацию: руководители новосибирских жилищный трестов (преобразованных затем в УЖХ) постоянно жаловались на недополучение запланированных средств, хотя фактически расходовали больше, чем планировалось. Оказалось, что любой рост затрат - независимо от уровня инфляции - не приводит к улучшению обслуживания, а руководители жилищных служб все большую часть своего рабочего времени посвящают постоянному обоснованию все возрастающих запросов на бюджетные средства. Любопытно, что - по данным на 1994 год - на четырех рядовых работников жилищного хозяйства приходится один управленец (хотя по норме - далеко не идеальной - соотношение должно быть 8 к 1).

Чтобы рыночные отношения могли иметь место нужно, как минимум, наличие покупателя и продавца. И президентский указ как раз предписывает осуществить в течение нынешнего года этот первый шаг: разделить функции заказчика-«покупателя услуг» и исполнителя (подрядчика)-«продавца услуг» в сфере жилищного хозяйства. Заказчиком от лица собственника жилищного фонда - города - будут выступать районные администрации. А как же собственники приватизированных квартир, спросите вы. Дело в том, что даже если все квартиры в доме приватизированы, дом целиком по-прежнему остается на муниципальном балансе и считается находящимся в муниципальном жилищном фонде. Здесь, конечно, не все ладно, но сейчас это все же не главное, и проблема оставлена на будущее.

Подрядчиками же станут нынешние ЖЭУ. Сама терминология «заказчики-подрядчики», известная нам прежде только по отношению к строительству, далеко не случайна. Она означает, что исполнитель не просто назначается выполнять какую-то деятельность (в данном случае, обслуживать жилье), а подряжается выполнить вполне определенную работу, причем за конкретный срок и согласованную сумму, и эти обязательства фиксируются в договоре. Стало быть, заказчик оценивает не вообще деятельность по содержанию жилья, а принимает и оценивает результаты четко оговоренной в договоре подряда работы. А поскольку договор ограничен во времени, у нерадивого подрядчика нет гарантии, что следующий подряд достанется опять ему (вообще говоря, договор с ним может быть расторгнут и до окончания срока действия).

И это не все. Самая ценная, пожалуй, черта рынка - конкуренция. А для нее нужна свобода выбора покупателем продавца. Рассматриваемый указ предусматривает и следующий шаг: поэтапный переход на конкурсный принцип отбора организаций-подрядчиков для выполнения работ по эксплуатации государственного и муниципального жилищных фондов. Сроки перехода поручено определить правительству. Несомненно, что конкурсы на право обслуживания позволят ограничить аппетиты жилищных служб (кроме того, указом предписано внести в Госдуму законопроект об освобождении от налога на добавленную стоимость работ по обслуживанию жилья, что, по грубой оценке, уменьшит затраты на них на 5-10%).

Относительно подрядчиков по обслуживанию жилья сказано, что ими могут быть «субъекты хозяйственной деятельности любой организационно-правовой формы». Это значит - не только ЖЭУ, но и любая частная фирма, готовая взяться за такую работу. Да и ЖЭУ, оторванные от перераспределительно-бюрократического механизма нынешней пирамиды жилищного хозяйства, скорее всего, изменят свой вид - будут приватизироваться и превращаться в частные фирмы, специализированные на предоставлении жилищных услуг, становясь полноценными «продавцами» таких услуг.

Нужно сказать, что все это для Новосибирска не диковина. С 1993 год в в нашем городе при содействии Агентства международного развития США проводится демонстрационный эксперимент по обслуживанию жилищного фонда частными компаниями, отбираемыми по конкурсу (аналогичный проект реализуется также в Москве). В рамках этого эксперимента было создано три частных фирмы (в Ленинском, Дзержинском и Первомайском районах), а затем по их подобию еще две (в Октябрьском и Заельцовском районах), уже под патронатом только городских властей. Так что опыт - и положительный - в нашем городе уже есть.

Конечно, многие акции у нас дают далеко не те результаты, что ожидалось - сказывается «российская особость». Но все же указ об организационном преобразовании жилищного хозяйства дает надежду, что мы не только будем брать на себя все большую долю расходов на обслуживание жилья, но и сможем голосовать рублем за качество этого обслуживания.

Константин Глущенко,

кандидат экономических наук